从“灰犀牛”到遏制房地产泡沫化金融化势头

由来：北青报

新闻记者：袁秀美 编写：杨娟娟

2021年是房地产行业的转折点之时。屡经管控以后，房地产业道别了沿用20很多年的“高杠杆、高债务、高提高”的“三高”方式，重归理智的发展河道。在领域遭遇调节和疼痛之时，某些房地产企业连续“崩盘”，领域面临空前的舆论压力。尽管2022年楼市新政策暧风缓缓扑面而来，但销售市场仍在升温的道路上。

不可忽视的是，做为社会经济的主导产业，房地产行业经营规模大、传动链条长、牵涉面广，对上中下游有关产业链推动效用强，对项目投资和消费者危害重要，对经济金融平稳和风险防控具备关键的系统化危害。因而，推动房地产行业身心健康发展和稳步发展更加紧急，关乎2022年中国经济发展的“稳”提高。

近年来，对于房市、城市、房地产企业、买房者的利好消息持续出炉，房地产业低迷局势尚需扭曲。在“稳土地价格、稳房子价格、稳预期”的总体目标下，房地产业也是变成稳金融业、稳财政局、稳民生工程、稳宏观经济政策的一大关键。

近年来，房地产业国家扶持政策层出不穷，销售市场低迷局势尚需扭曲。 图/IC photo 北青报绘图/许英剑

从“灰犀牛”到抵制房产泡沫化金融业化趋势

以往二十多年，房地产业被觉得是稳定增长、扩内需的主要能量，每每中国下行压力扩大时，房地产业都是会“冲锋在前”。

房地产业与宏观经济政策的关系密切，长期性位列社会经济主导产业的影响力，其全产业链长，一头联接项目投资，一头联接交易，带动上中下游好几个领域，立即或间接性促进GDP的提高。除此之外，做为实体经济，房地产业解决了很多学生就业，而土地出让也是当地政府的关键财政总收入。

保利地产发展近日公布的《保利地产2021-2022年房地产行业市场研究报告》以数据信息对房地产业的必要性给与了证明，2021年全国各地一二手住宅累计销售总额超出23万亿；住宅交易推动了家俱、家用电器、纺织业、装饰装修等一系列有关交易，2021年家装行业经营规模超8000亿，家电业经营规模超1.7万亿元。

非常值得关心的是，以上市场研究报告表明，2021年房地产行业增长值7.76万亿元，对GDP增长率6.8%，假如将房地产业上中下游涉及到的50好几个领域，包含钢材、装饰建材、混凝土等，对GDP发展的奉献可见一斑。并且，在快速发展中的新式城镇化促进下，房地产行业对经济发展的奉献仍有提高室内空间。

但是，在过多依靠下，房地产行业对中国经济发展的危害，到了牵一发而动全身的程度，“房地产业绑票了中国经济发展”的响声逐渐发生，随着发生的是房价上涨、楼市泡沫及系统化金融的风险。对于此事，国务院参事室特邀研究者、中国统计局原总经济师姚景源表明，从过去看来，房地产业往往发生疯涨，很重要的因素是其摆脱了定居原本的特性，乃至金融业特性越发强，变成了一个投机性专用工具。

2020年，中国银监会现任主席郭树清提及，楼市泡沫是危害金融的较大“灰犀牛”，此后郭树清多次以“灰犀牛”来发话房地产业。

直到2022年3月2日，在国务院新闻办公室举办的记者招待会上，郭树清尤其强调，在我国当地政府隐性债务情况趋向改进，房地产业泡沫化金融业化趋势获得压根扭曲。

降债务去杠杆化，压挤领域泡沫塑料

金融业部门对房地产业的观念出现变化的缘故，取决于近一年的时间里，房地产调控不断加强，在“三道底线”“土地资源集中化供货”及其贷款银行市场集中度管理方法下，房地产企业历经降债务、去杠杆化，在压挤泡沫塑料的与此同时，抵制了土地价格和房子价格的增涨。

但是，在环境因素趋于紧张和内部结构管控日趋严格的多重的压力下，一部分房地产企业负债风险暴露。“在房产行业，曾是资产混乱扩大、逆势而上的高发区，乃至发生一部分房地产企业崩盘的状况，这应导致十分重视，再次增加管控，与此同时科学研究防范措施，从源头上化解这一问题。探寻新的发展方式，最后维持领域的良好身心健康发展。”姚景源所言。

在现阶段的自然环境下，公司也在寻找稳定的发展途径。像先前要“生存下去”的万科地产明确提出房地产行业进到“黑铁时代”。

而在泡沫化、金融业化趋势获得抵制的与此同时，现行政策转为维护保养房地产业身心健康稳定发展，维护保养住宅顾客合法权利。去年年底的中心经济会议涉房內容严格执行“房住不炒”，也初次提及“预估正确引导”“稳步发展”“探寻新的发展方式”等。

特别注意的是，在“2021-2022中国经济发展企业年会”上，中间财经委员会公司办公室办公室主任韩文秀表明：“要推动房地产行业身心健康发展。房地产行业经营规模大、传动链条长、牵涉面广，在社会经济、全社會固投、财政总收入、金融机构贷款总金额里都占据非常高的市场份额，针对经济金融平稳和风险防控具备关键的系统化危害。”

此外，我国发展改革创新委办公室主任兼统计局厅长宁吉喆强调，要加强住户基本上保障性住房，房地产业是主导产业，住宅也是住户的交易。本次其重提“房地产业是主导产业”，专业人士觉得，数据信号作用极强，预估管控主旋律偏比较宽松，利好消息房地产行业。

“稳投资”包含稳住房地产业

针对2022年，中间经济会议初次明确提出要求缩小、提供冲击性、预估转弱三重工作压力。“稳”是中间经济会议更为明显的关键字，稳字做头像、稳中有进。

2022年的政府报告将发展预期目标设置为GDP同比增加5.5%。在姚景源来看，2021年gdp增速预期目标是6%，具体做到8.1%。那样的增长速度在全球关键经济大国中遥遥领先。而2022年GDP要完成5.5%提高有难度系数，因此要坚持不懈“稳”字做头像，稳住项目投资、稳住交易、稳住外需，而稳住项目投资就包含稳住房地产业。

3月16日，国务院办公厅金融业平稳发展联合会举办工作会议，此次大会为房地产行业吃完一颗“保心丸”。大会提及积极主动颁布对市場有益的现行政策，谨慎颁布收拢性现行政策；立即科学研究和明确提出强有力合理预防解决安全风险的解决计划方案等。

亚洲地区金融业协作研究会创办理事长、中国资产评估协会原职业副主席杨再平觉得，中国的房地产行业在经历了很多年迅速发展以后转折点已至。但2021年房地产行业对GDP的增长率由上一年的7.34%降到6.78%。假如置业顾问、动工维持现阶段下滑的趋势，2022年全年度涨跌幅或在20%以上，这对中国gdp增速完成5.5%的预期目标有较大工作压力。

杨再平进一步表明，房地产行业的产品链条长，对经济发展的推动功效显著，若任其下降硬着陆，轻则将会提升下行压力，重则很有可能引起大量房地产企业崩盘，乃至引起系统化金融的风险。因而，必须适度减缓房地产行业下滑发展趋势，缓解其对经济发展的消极工作压力。

中国中国人民大学国际货币研究室研究者孙超也注重，平稳房地产业是“解决现阶段中国经济发展遭遇的多种工作压力、完成2022年GDP提高5.5%上下的总体目标”绕不过的坎。

在专业人士来看，从考虑到稳就业、保民生、防风险要求而制定的GDP5.5%增长速度，每一项都和房地产业有密切相关，房地产业的拖底支撑点gdp增速的功能仍很重要，平稳宏观经济政策股票大盘毫无疑问要稳住房地产业。因而，2022年房地产业不可能发生硬着陆，将不断充分发挥经济形势中的“推进器”功效。

实际上，稳房地产业不但是要稳房子价格，其身后则是稳金融业、稳财政局、稳民生工程、稳销售市场、稳宏观经济政策，彼此之间互相关系。在那样的环境下，为了防止深陷“房地产业和经济发展互相促进下挫的消极螺旋式”，探寻新的发展方式，推动房地产业产生稳步发展至关重要。

在广东住宅政策研究核心总裁研究者李宇嘉来看，推动稳步发展已经是时下房地产业主题风格，这是一个工程项目，对比以往单层面的房地产去库存、房地产调控，如今更注重系统化、全面性，既要防止现行政策累加合成谬误，也需要防止简易释放压力、任务分解，必须的是各单位联合作战。

【见解】

贾康：后半年房市会“转暖”，但不容易“坐过山车”

中华新供应社会经济学研究所创办医生、国家财政部财政局科学合理研究室原优点贾康。材料照片/李晓 摄

快速城镇化全过程中，房地产业“支撑”影响力不摇摆不定

在中国城镇化快速发展的环节上，房地产行业一定是社会经济的主导产业。所说城镇化快速发展，从国际性工作经验看来，大约处在城镇化率30%-70%的区段。中国中国改革开放前期，城镇化率仅有百分之十几，超出30%后，发生与国际性工作经验相对高度契合的状况，近期二三十年处在快速发展环节。

在这个过程中，城镇化和现代化中间产生互动交流，本质逻辑性是使社会发展组员愈来愈多地聚居地在适居宜业的核心地区。中国发改委发布资料显示，2021年在我国居住人口城镇化率达64.72%，户籍人口城镇化率提升到46.7%。

我觉得，在户籍人口城镇化率基本上适度拉高至50%上下，可觉得是中国真正的城镇化水准。由于中国大概也有近3亿在都市生活、工作中了十几年、二十几年的人，沒有获得非农业户口，体现的是因为政府部门提供能力不足，她们所具有的基础公共文化服务沒有可以与群众共享发展。这一方面是显然的问题，另一方面也代表着中国也有较大的发展发展潜力来进行城镇化，配对现代化。

在这里全过程中，必须积放推动基础建设和基础设施建设升级换代。建成区要往外伸，新城区要开发设计，将发生越来越多的中小城市，也势必会因城强化措施地再次发展大都市，产生更为有经济发展和社會竞争力的城市圈和都市圈。这种将主要表现在国土开发中的房产产生上，包含工业生产、商业服务、住房等领域的房产基本建设与经营，来相互配合中国经济发展发展的全过程。这一房产定义下的房地产行业，一定是全部社会经济中一个主要的主导产业。

现代化和城镇化促进房地产行业的发展是必定的結果，本质逻辑性便是：往往觉得房产是支撑点城镇化的一个基础行业，是由于现代化的再次推动在中国必定进一步产生城区核心区的集聚效用，提高城镇化水准而规定房产开发的配套设施。最少目前看，将来中国现代化和城镇化的发展室内空间仍相当可观，没理由对房地产行业作出消极的分辨。尽管前一段时间在我国房地产行业的萧条水准降低，可是城镇化的水准总的来说仍在提高，房地产业在全部发展全过程中，或是在源源不绝地产生合理提供。

现行政策趋向比较宽松，应克难攻坚加强指导

从总体导向性上而言，中间经济会议注重以社会建设为核心，将经济形势保持在有效区段，在大环境上进一步“提温”无法挽救。

在那样的环境下，在我国房地产新政策已迈向比较宽松，领域也在修补的历程中。顺利的话得话，今年下半年房地产业回暖会更显著一些。可以毫无疑问的是，销售市场会转暖，可是离“热”也有间距，不容易像前几场管控那般发生“坐过山车”式的热冷晃动。

期待在这里一轮房地产业预估稳步发展的调节中，伴随着销售市场慢慢提温，要把握住有关的基本性组织建设自主创新，源头治理并追求完美“标本兼治为上”，产生房地产行业的身心健康发展常态化。

现阶段正处于改革创新深水区克难攻坚的阶段，政府部门要防止片面性，从长期性视线下使房地产行业身心健康发展，真真正正落实中央政府明确提出的以基本建设基本性规章制度打造出常态化的基本方针，这也是重要。假如难以解决这个问题，必然要返回老道路上去，不能根除只能累积分歧。自然也需要意识到，常态化的基本建设并不是一蹴而就的，可是推迟毫无疑问会愈来愈处于被动。房地产行业的身心健康发展常态化，该是搭建以财政政策工具为主导的管控管理体系为趋向，基本建设好基本性规章制度，使财政政策工具可以充分运用功效，根据规章制度计划和制度自主创新来处理一系列实际中的难点。所说基本性组织建设，最少包含土地制度、住宅规章制度、投资融资规章制度和税制改革，这是一个工程项目，必须互相映衬起來。

针对国内的住宅规章制度，已在特别强调双轨制综合，一个是政府部门拖底的确保轨（即保障房提供），另一个是销售市场轨（即商住楼的提供）。重庆市早已明确提出以确保轨给予40%上下的房屋合理提供，深圳市也已明确提出要做到60%的保障性住房合理提供，能不能完成姑且无论，可是双轨制综合架构是清晰可见的。有关的变革必须把控好，在当地政府管辖区以内，要产生最合适本地的订制化解决方法。而从投资融资看来，一定也是双轨制运作，不可以仅有盈利性股权融资，还需要有税收优惠政策股权融资，二者互相填补、互相融洽。对于有关税收制度的改革创新，必须发挥特长掌握机会，积极主动有效推动。

除此之外，近些年一直在提租售并举，租用房针对销售市场的稳定性很更有意义，应充分发挥很大的干扰功效；而针对大城市“夹心层”或新市民，还要配备比公共租赁房更高质量的自住房和养老地产。