一季度北京甲级写字楼市场净吸纳量约10

来源于：北青报

新闻记者：袁秀美 编写：杨娟娟

3月31日，北青报从高力国际华北地区第一季度新品发布会上获知，一季度北京市高档写字楼的市场净吸收量约为10.2万平方，基本上已重归到2019年的水准。在市场总体小幅度去化的直接影响下，租售比环比微降0.1个点至14.9%。而房租环比微涨0.4%至342元每个月每平米，继上年三季度后再度完成环比正提高，房租企稳回升的发展趋势已经加强。

非常值得留意的是，在一季度所有商业房产市场的租用交易量中，互联网科技企业的占有率大幅度下滑到约22%。而过去一季度交易量互联网高新科技占有率高于50%，稳居第一。比较之下，2022年一季度稳居第一位的金融行业占有率做到37%。

北京市高档写字楼市场进到去化周期

据高力国际统计分析，一季度北京市高档写字楼仅有一个坐落于燕沙的最新项目进入市场，产生6.5万平方的新增加供给量。而2018年到2021年，北京市高档写字楼市场年平均新增加供给量贴近80万平方，2022年的供给量将大幅度降低；市场供求比在2020年碰触最高点后早已大幅度下降，将来也将保持在较低的水准上。

截止到去年年底，北京写字楼（含超甲、甲等、甲级）市场总量提升2000万平方，逐渐进到去化周期。高力国际华北区副董事总经理陈难表明，伴随着去化周期逐渐，最少将不断3-4年，需求侧抗压强度将决策将来市场行情。

从当前看来，据高力国际统计分析，一季度CBD和丽泽市场主要表现活跃性，净吸收量分別做到4.8万和4.7万平方。伴随着地铁站14地铁线的全线通车，丽泽市场总体竞争能力进一步提升。因为具有市场竞争力的房租性价比高，丽泽在2022年仍将变成最有口皆碑的市场之一。

而CBD归功于地区内头顶部金融业集团公司及关联公司在中服地块的大力扩大，租售比早已降到9.8%，总体已经从租赁户市场转为小区业主市场。在其中，中服地块的最新项目从2019年逐渐规模性进入市场，经历3年，现阶段工程的均值租售比已小于20%。

在房租层面，据高力国际剖析，一季度CBD近40栋高档写字楼中，有近一半的房屋发生差异水平的房租增涨，仅有3栋房屋发生小幅度下降，均值房租环比增涨1.5%至361元每个月每平米。CBD早已持续2个一季度房租上涨幅度高于1%，上一次发生持续2个一季度增涨还需要上溯到2017年。

互联网科技行业租赁写字楼占坡降至22%

一季度，北京办公楼市场最大的变化来自于产业基地市场。产业园市场长期性获益于互联网公司的扩大，一旦互联网科技企业发生领域调节，将大幅度危害产业基地市场的要求增长速度。

而从一季度所有商业房产市场的租用交易量看来，互联网科技行业扩大速率显著大幅度变缓。据高力国际统计分析，金融行业的比重做到37%；而互联网科技行业的占有率大幅度降低至22%上下，对比过去一季度超出50%的交易占有率，涨跌幅很大。

回望2021年全年度5000平米以上交易量的领域中，互联网科技领域公司占有率为52%，在其中大宗商品租用（包括新租和扩租）交易量总面积贴近140万平方。以字节数、快手视频、腾讯官方为代表的互联网科技企业是2021年北京写字楼市场的主要能量。

针对现阶段互联网高新科技办公楼要求的转变，高力国际华北区董事总经理严区海觉得，现阶段互联网科技行业的制度自然环境早已发生了全局性转变，2021年不但是互联网管控全方位推进之时，也代表着互联网领域逐渐道别逆势而上，进到深耕细作的技术革新发展趋势的新环节。因为以互联网科技行业为代表的写字楼要求已经历经转变，这将较大水平上危害2022年总体写字楼市场的要求水准。

高力国际华北区研究院执行董事陆明也觉得，在政府部门反垄断法、不正当竞争法和避免资产混乱扩大的合规管控下，互联网领域发展方向将更为稳定身心健康。在头顶部融合后，第二和第三梯队的互联网手机软件与服务公司，以处理芯片、电子器件为代表的互联网硬件配置与机器设备公司有希望兴起。

“伴随着2022年初国务院办公厅宣布下发“十四五”数字经济的建设规划，行业发展不平衡、不充足、不标准的问题将来有希望逐渐获得处理，以互联网高新科技为代表的数字经济的公司仍将是将来5年写字楼市场最首要的要求来源于。”严区海如此表明。

在高力国际来看，将来互联网科技行业很有可能发生写字楼规模性总面积调节。由于互联网公司的内部结构调节速率加速，业务流程、工作人员和组织结构等调节将产生办公租赁总面积的转变。此外，上年头顶部互联网科技企业租赁办公楼数百万平方总面积后，正处在从分散化办公室向集中办公的融合缓冲期。