门槛有所下降 东莞取消新房销售限价

来源于：21新世纪经济发展报导

彭丹 北京市报导

2022年集中化供地的序幕已经慢慢拉下。截止到3月29日，北京市、福州市、合肥市、青岛市、徐州市、深圳等6个城市早已完成了2021年的第一轮集中化供地，另有天津市、成都市、长沙市、重庆市、宁波市、丽水市等好几个城市公布了第一轮供地的土地资源信息内容。

今年是在我国对网络热点城市执行集中化供地现行政策的第二年。因为贷款政策调节等要素，领域流通性遇阻，在2021年的第二轮和第三轮集中化供地中，许多城市发生了竞拍意向不够、流标流标偏多的状况。

因而，2022年的第一轮集中化供地中，甲乙双方的主要表现，被觉得有一定的方向标实际意义。

综合性全国各地的官方网信息内容，2022年第一轮集中化供地的门坎广泛有一定的降低，反映出当地政府吸引住公司拿地的用意。例如，东莞市取消了对房子最大市场价格的限定，并大范畴撤销无尝配建深圳保障房；杭州市颁布价钱“次高者得”的标准；成都市则取消了“竞人才公寓”的竞拍条文。与过去对比，这种对策将给拿地公司空出大量的收益室内空间。

从6个城市的竞拍結果看来，买卖关注度广泛高过上年的第二轮和第三轮集中化供地，集中体现为盈率提高、流标状况降低等。既反映出标准松脱的诱惑力，又表明销售市场的流动率在修复。但总体来说，土地出让仍未做到同期相比的关注度，尤其是民企的激情，仍然尚需修复。

门坎有一定的降低

东莞市撤销新房子市场销售指导价，是2022年第一轮集中化供地中最引人注意的标准。2022年3月13日，东莞市第一批集中化供地宣布挂牌上市，总共挂牌出让8宗涉宅地块，起拍总价格170.83亿人民币，转让占地面积33.29万平方。8宗地块中，有两宗为2021年出让过的“回拢地”。

这种地块的转让门坎均有显著下降。以“回拢地”2022WR003北京长安地块为例子，该地块上年设置了41998元/平米的毛胚市场销售指导价，此次则取消了这一要求；其竞拍担保金也从往年的22亿人民币下降至10.1亿人民币。除此之外，该地块还取消了无尝配建深圳保障房的规定。

此外，其他地块也均未设置住房市场销售指导价。在配建规定上，仅有塘厦地块必须无尝配建10%的深圳保障房，并无尝配建相对应的停车场，其他地块均未设配建规定。

东莞市的土拍标准甚为“友善”，有其实际考虑到。上年第三季度至今，东莞楼市主要表现平平淡淡，土地出让也随着转冷。上年东莞市挂牌上市的36宗商住用地中，有3宗地块停止转让，1宗地块流标，均产生在后半年。近年来，东莞楼市的市场交易经营规模也显著小于同期相比。

东莞市的典型案例是许多网络热点城市的缩影。2021年，房地产企业置办土地面积降低15.5%。在其中，领域流通性缩紧，造成许多城市后半年的土地交易冷漠，网络热点城市的第二轮和第三轮土拍的人气也显著下降。因而，2022年早已公布第一轮集中化供地的城市中，大多数对门坎标准完成了调节。

杭州市在第一轮土拍中发布了“次高者得”的标准，即本地价抵达到顶价以后将不会再立即摇号申请，反而是根据线下推广的一次价格方法开展。这一标准被以为能在一定水平上确保新项目盈利。

福州市的第一轮集中化土拍中，对一部分地块撤销租赁房配建；将一部分地块建筑容积率调节至3.0以上，工程建筑限载也从80米改成100米。

南京市第一轮土拍发布20宗土地资源中，仅对1宗地块执行了配建规定，其他均没有配建规定。南京市还将一部分地块的保证金比例开展了下降，并增加支付周期时间。

成都市则对第一轮集中化供地所有采用“限土地价格 摇签”方法进行交易，较2021年第三批次“限土地价格 竞人才公寓”的方法有一定的释放压力。

中指研究院强调，降低配建经营规模，将土拍标准“由繁化简”，是2022年第一轮集中化供地的首要特点。除此之外，减少保证金比例、增加支付周期时间、下降成本价等，也是全国各地常见的对策。为确保有效盈利、提升公司的拿地主动性，将来这种对策将进一步被别的城市所选用。

企业激情仍待修复

从具体买卖状况看，这种对策具有了一定的实际效果。早已结束第一轮集中化土拍的北京市、福州市、合肥市、青岛市、徐州市、深圳6城，买卖关注度广泛高过上年的第二轮和第三轮集中化供地。

3月16日，福州市四市区进行2022年的第一轮集中化供地，最后交易的12宗地块中，有4宗的盈率做到二位数，在其中两宗碰触基准价，以摇号申请的方法竞出买家。

深圳于3月29日进行2022年第一轮土拍，10宗涉宅商业用地中，有6宗完成股权溢价交易量，总体盈率为7%。在其中有2幅地块因做到限制而转到摇号申请阶段，这也是深圳土拍初次开启摇号机制。

与许多城市相近，深圳也在第一轮土拍中发布了一些有吸引的条文。深圳本次发布的10宗土地资源中，有5宗坐落于湖里区和思明区，所在位置不错；一部分地块减少了起拍楼面价，并降低了限购期限。

大幅度降低了配建经营规模的合肥市第一轮土拍，共发布19幅地块，在其中有15幅土地资源因碰触“到顶价”进到竞质量计划方案阶段。

特别注意的是，就算并没有发布显著的“国家扶持政策”，一些城市的第一轮土拍也得到了很好的成效。

做为2022年全国各地第一个进行第一轮集中化供地的城市，北京市共发布18宗地块，共招引了57家房望尘莫及共同体报考。在其中有17宗完成交易量，8宗为股权溢价交易量。与2019的第二轮和第三轮集中化供地对比，本次的竞拍者总数、盈率均逐步提高，流标率则显著降低。

上年土拍销售市场一度冷漠的青岛市，也在2022年3月18日圆满完成第一轮集中化土拍。在其中，坐落于城阳区的一宗“重炼”地块，在通过35轮的出价后，以13.44%的盈率竞出。由上一批号的流标到这一批号的高股权溢价转让，该地块并没有作出一切调节。

“2022年至今，房地产调控现行政策持续改进，领域的流动率也有一定的提高，对2021年的土地出让产生了一定利好消息。”中指院表明。

北京市某大中型房地产企业所属单位向21新世纪经济发展报导表明，今年初是房地产企业制订本年度融资计划的关键连接点，公司的投入费用预算也相对性充裕。从项目投资节奏感上，今年初获得的土地资源通常能在当初造成销售业绩。因而，房地产企业在第一轮集中化供地中开展发力并不出现意外。

但他与此同时表明，与上年第一轮集中化供地时的受欢迎对比，进行2022年第一轮集中化供地的城市，买卖关注度依然有显著的差别。归根结底，取决于领域流通性并未彻底恢复，尤其是企业的拿地主动性依然不高。

依据官网信息内容，在早已结束第一轮土拍的6个城市中，不论是报考参拍的占比，或是最后拿地的总数，国企和央企都占有流行，这与上年年底至今的状况甚为一致。

前述房地产企业人员强调，尽管销售市场的流通性早已明显改善，但总体改进力度比较有限，且在2022年，民企房地产企业遭遇的偿还工作压力依然比较大。因而，将来一段时间，中央企业和地区国营企业“拖底”，仍会是房地产市场的常态化。

中指研究院也强调，总体来说，房地产企业拿地仍偏慎重，累加新冠疫情要素，市场预测仍存有一些可变性。此外，公司遭遇偿还债务高峰期，资产负担仍比较大，短期内土地出让关注度总体提升的空间或比较有限。

（创作者：彭丹 编写：张星）