三年前首现住宅“以套内使用面积进行交易”

来源于：澎湃新闻网

澎湃新闻新闻记者 计思敏

3月15日，住房和城乡住建部政策研究室公布有关《住宅新项目规范》公布征询建议的通告。通知表明，依据国家住建部建设工程规范编制管理方案，《住宅新项目规范》已拟定进行，在早期多次征询建议根本上改动健全并经权威专家核查根据。

三年前首现住宅“以套内使用面积进行交易”

这一份曾引起消费者关心的《住宅新项目规范》已经是第三次向社會公布征询建议。依照日程安排，本次反馈意见截止时间为2022年3月28日。

据人民日报报导，受住房和城乡住建部授权委托，2016年中国建筑业科学院有限责任公司在目前《住宅建筑规范》的根基上，带头担负了《住宅新项目规范》的拟定每日任务。中国建筑业科学院有限责任公司机构中国14家建筑规划设计、工程施工、科学研究、高等院校等企业构成起草组，通过2年多的研编，现阶段已经完成了《住宅新项目规范（征求意见）》。2019年2月18日，包含该规范以内的38项建设工程规范一并公布征询社会发展建议。

《住宅新项目规范（征求意见）》发布后，在其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”遭受普遍关心。

这也是国家住建部初次在官方网文档中明确指出房子应以套内建筑面积来进行交易。

这一份征求意见文尾附的起草说明中提及，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”是住户关心的重点问题，关联到每一个住宅客户的合法权益。现阶段，在我国住宅建筑关键以总建筑面积进行交易，那样会产生同一新项目的总建筑面积同样而套内使用面积不一样的问题，为此加重“公摊面积伤民”的分歧。

2019年的2月24日，新华通讯社公布《专家教授回复“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”》的文章内容，原文中引用中国建筑业科学院有限责任公司所属单位的表述称：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条文的明确提出，在规范拟定全过程中，对全球中国住宅面积换算作法开展调查，按套内使用面积测算是国际性通用作法，而在我国住宅总面积计算方式关键选用总建筑面积或套内建筑面积。

权威专家表述，规范征求意见中拟向住宅买卖的总面积统一按套内使用面积测算的作法关键处理两层面问题：一是处理套内建筑面积同样而居民使用的面积不一样的问题。因为在我国南北方差异大、住宅结构特征多等要素，导致住宅墙体厚度不一样，造成套内建筑面积同样的情形下，而套内具体可使用的面积不一样。二是处理居民使用的面积不透明的问题。按套内使用面积开展测算便于居民自主精确测量，完成“眼见为实”。

新版本规范末见有关条文

在最新版本的《住宅新项目规范》征求意见中写到：为融入国际性技术性政策法规与标准规范行驶标准，2016年至今，住房和城乡住建部相继下发《深化工程建设标准化工作改革的意见》等文档，明确提出政府部门制订强制规范、社团组织制订自行选用性规范的明确的目标，确立了逐渐用原文强制建设工程规范替代执行标准中分离的施工验收规范的变革每日任务，逐步完善由法律法规、行政规章、行政法规中的专业性要求与原文强制建设工程规范组成的“技术性政策法规”管理体系。而《住宅新项目规范》的制订是为推动住宅基本建设高质量发展，确保住户的基本上家庭条件和生活自然环境。

但是，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的描述只在第一份公布征询建议的《住宅新项目规范》中发生。

2019年9月10日，在对意见反馈和改动提议开展用心科学研究剖析和解决后，国家住建部政策研究室曾第二次公布有关征询《住宅新项目规范》等住房和城乡基本建设行业原文强制建设工程规范建议的函。

澎湃新闻网阅览第二次公布的《住宅新项目规范》征求意见中已看不到“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的字眼。

澎湃新闻网注意到，2022年3月15日公布的有关《住宅新项目规范》公布征求意见中，也未再谈及“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

第一版征求意见中2.4“应用维护保养”章节目录共六条，而最新版本的应用维护保养一章被列入2.3，共九条內容，涉及到住宅建筑应用中的规范问题。在其中对于现阶段住宅安装电梯等网络热点，添加“针对不仅有住宅建筑安装电梯，在按有关要求开展全面商议满足条件的情形下，应容许适度减少邻近住宅日照标准”等条文，而与套内建筑面积买卖的有关条文未发生。

两会召开上“撤销公摊面积”再引关心

值得一提的是，今年两会期内，全国人大代表洪洋提及，在商住楼市场销售中额外公摊面积是全国各地普遍存在。可是公摊面积什么总面积，公摊面积是多少总面积全是一团谜雾，只有由房地产商“信口雌黄”，小区业主没什么申诉书支配权。

简单而言，公摊面积总建筑面积就是指由整幢楼的产权年限人一同分担全部的整幢楼公共一部分的总建筑面积，主要包含：电梯井道、管井、楼梯口、垃圾道、变配电室、机器设备间、公共性过厅、走廊、值勤警卫室等，及其为整栋服务项目公共性用地和管理方法用地的总建筑面积。

可是，洪洋提及，从来没有哪一个技术专业组织在小区业主或第三方技术专业组织的监管下精确测量清晰每一户的公摊面积，也从来没有哪一个小区业主精确测量清晰了自己家房屋的公摊面积。公摊面积看不到、摸不到，而民众却为它担负了巨额花费。公摊面积区划沒有统一标准。什么地区归属于公摊面积，什么地区并不是，是否有反复收费标准？也只有由房地产商来定。

在洪洋来看，公摊面积还发展出一系列不科学收费标准，如物业管理费、供暖费全是按公摊面积后的总面积收费标准，在住宅使用寿命期，几十年的累积又是一笔高额的诬陷开支。

因此，洪洋提议我国撤销公摊面积，可以将现实的公摊面积成本计算到好用总面积当中。让普通百姓搞清楚付钱，安心买房，与此同时也解决小区业主与房地产商诸多矛盾纠纷案件，推动社会和谐。

与此同时，《半月谈》发布的评论性文章强调，应探寻用套内建筑面积取代总建筑面积计费，将公摊面积“水份”挤下来。从宏观环境视角来讲，这可以使房地产业统计分析更科学合理，更逼真地体现人民群众目前的生活标准，更敏锐地揭露市场走势转变，为房产税征缴造就更有益的标准，为政府部门对于房地产业颁布管控对策给予更有價值的数据信息参照。

以上文章内容觉得，撤销公摊面积，特别是在代表着避免其伴生的猫腻与系统漏洞，从根源防止很多分歧与纠纷案件，确保交易市场更公平公正全透明。自然，尝试一蹴而就撤销公摊面积并不实际，终究房产交易、拥有全步骤是一个非常庞大的管理体系，牵一发而动全身，必须有一个变换的全过程，在其中还涉及到诸多既得利益者。因而，必须摆脱多重摩擦阻力，分流程稳步推进，慢慢拉开按套内建筑面积计费的房地产买卖方式。在转折期，有关部门可在确立公摊面积范畴、规范上狠下功夫，完成治理，加强全过程管控，立即堵漏系统漏洞。