商改租未必能提高租金回报率 世邦魏理仕最新发布报告

每经记者 甄素静    每经编写 林菁晶    

1月9日中午，深圳市住建局公布有关公布征询《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》（征求意见），（下称《通知》）。

就在上年7月，广州整体规划和自然资源局、广州住宅和城乡建设局也曾下发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，致力于做大做强广州市场总量商住物业管理。

而针对本次商改租现行政策颁布，深圳市住建局回复称，国务院办公厅、省、市人民政府均有政策支持商业用房改造为租赁房，但“商改租”是租赁住房筹资的一种新模式，必须对应的规范性文档对改造主题活动的各个阶段进行正确引导和标准。目前为止，深圳并未颁布相关“商改租”的引导性文档，必须积极推进本《通知》的制订颁布，以贯彻落实我国、省、市的制度规定。

总量商业房产用地能不能迈入春季？

《通知》明确提出，新政策致力于降低企业成本闲置不用商业服务和办公房，标准不仅有商业服务和办公房改造租赁房个人行为，提升住房租赁合理提供。

对于此事，美联物业全国各地研究所主管何倩茹向《每日经济新闻》记者表明，将已完工商业服务和办公楼总体改成租用新项目，一方面可减轻办公楼闲置工作压力，另可扩张如今租用销售市场供给量，商改租新项目房租、运转严苛受政府部门监管，不能与一般商住楼租用、政府部门保障性住房一概而论，但仍将对深圳房租平稳具有调节作用。

但是，针对房地产商来讲，更新改造的重点在于能不能可以算好商业房产物业管理转为租赁房的账。

广东房协权威专家委员会龙斌向《每日经济新闻》记者强调，商改租赁房虽然很有可能提升租用供货：“可是，从开发设计商业服务转到基本建设经营配建租赁房，这一弯对房地产商而言转得太大，项目投资计算和市場评定要重新再来。”

除此之外，针对房地产商而言，因为“商改租”的物业管理务必达到总体土地确权、不可缺少出让等限定标准，这代表假如挑选“商改住”，根据租赁住房收益来完成回笼资金必须的周期时间可能大大的拉长。“因而（房地产商）不一定会优先选择考虑到这一选择项，更有可能是就手头上的一部分历史时间总量物业管理考虑到。”房企排名广州区域总裁投资分析师肖文晓觉得。

特别注意的是，自委员会审根据生效日5年之内，改造新项目的租赁房主要用途不可更改，商改租新项目虽做为租赁房主要用途，但不给予学士学位。对于此事，何倩茹表明，因为该一部分租用楼盘不给予学士学位，对二手房市场尤其是学士学位焦虑不安的二手地区，不容易造成大的危害。

商改租不一定能提升租金回报率

世邦魏理仕最新发布汇报统计显示，深圳市2019年新增加办公楼供货不断低位且创厉史新纪录，全年度取得超出200万平方新增加供货。除此之外，新进入市场新项目去化迟缓与年久新项目因租赁户拆迁造成租售比上升共存。总体销售市场租售比本年度同期相比升高8.7个点至年底达20.0%的低位，销售市场呈供大于求的总体趋势。

供过于求或将使深圳市商业房产销售市场不断处在租售比上升、房租减少的情况。世邦魏理仕华南区咨询顾问程志文表明：“将来一年，供货层面，预估仍然有高于100万平方的新增加供货进入市场，供货高峰期不断。总体销售市场租售比将持续走高，房租主要表现也将遭遇一定工作压力。”

在这里环境下，会出现一部分房地产商趋向于更新改造。“总比闲置在那里强，转养老地产实际上便是房地产去库存的商改租方法。一部分办公楼、主楼商业服务很有可能会受所在位置、楼房多少的限定租不出去或房租很低，但定居商品不容易受此危害，会更有销售市场。”高力国际资询服务中心华南区监事会主席陈厚桥表明。

但是，尽管可以“商改租”，但现如今租赁房收益率广泛不高。对于此事龙斌表明：“因为不一样新项目地区和标准資源差别非常大，不太可能商住物业管理都往租赁房转。总而言之利好消息比较有限，给有一些新项目制定了一条必须全方位评定的新路。对于一般顾客，现阶段看不见危害所属。”

创作者每日经济新闻