三道红线下,富力地产祭出多招降负债,能安稳过关吗?

原文章标题：三道红线下，富力地产使出多劝降债务，能稳定通关吗？

为减轻短期内负债压力，除开再度配备新股上市、传来酒店餐厅业务流程分拆上市外，富力地产层面还表明，也是有售卖一些项目投资物业管理或发展趋势新项目股份的计划。

融资“三道红线”下，高杠杆房地产企业负债问题突显，近日富力地产多起金融市场姿势引起关心。在继9月初传来一部分酒店餐厅财产装包成房地产融资股票基金并在香港上市后，9月15日，富力地产又发布消息称，拟根据配售代理商以每一股9.82港币配售2.57每股公积金，融资25.24亿港元。

在专业人士来看，不论是拆分酒店餐厅财产传言或是再配备新股上市，富力地产全是为了更好地减轻负债压力。截止到2020年6月底，富力地产去除预收账款后的负债率约为78.16%，净负债率为176.7%，现钱短债比不上0.5，所有踩中融资最新政策“三道红线”，偿还债务压力不言而喻。后半年，融资管控缩紧，好几个网络热点大城市管控加仓，都将令房地产企业市场销售与资金回笼增加可变性，针对富力地产而言，负债是不是可控性？能不能突破负债窘境？

拆分酒店餐厅业务流程发售“未产生时刻表”，运行配股计划

近日，报载，富力地产计划在未来10个月内，将其2017年从万达广场手上购入的一部分酒店餐厅财产装包成房地产融资股票基金并在新加坡上市，进而做大做强酒店餐厅财产以减轻偿还债务压力。

9月18日，富力地产层面回应北青报新闻记者称，“这事涉及到好几个机关单位和机构的新政与对策的相互配合，因此这一课题研究大家一直在科学研究，与此同时应融合富力本身的市场定位和发展战略，因而必须一段时间去探讨，现阶段并没有建立清晰的时间进度表或实际性进度。如果有进一步的信息，会第一时间发布。”

无巧不成书，继上年12月初次配股后，近日富力地产重新启动配股计划。9月15日夜间，富力地产发布消息称，将配售发售2.57每股公积金新H股，配售价钱为每一股9.82港币。

依据公示表明，富力本次配售股权约占该公司目前已发售H股数量的19.95%，及目前已发售股权数量的7.35%。配售进行后，本次配售股权约占扩张后已发售H股数量及已发售股权数量的16.63%及6.85%，预估配售股权所得的账款总金额和净收益各自约为25.24亿港元及24.9亿港元，拟用以还款海外负债性融资。

富力地产层面表明，“较近有看中房地产业的投资人触碰企业，也对公司较为认同，大家就按目前的价格行情开展配股。本次配股融资的目标取决于降低对负债融资的依靠，提升本企业营运资本。”

受此危害，9月15日当日，富力地产股票价格以10.1港币高开走强，较高些做到10.26港币，较终以10.08港元收市，增涨1.31%。

受酒店餐厅业务流程连累，债务压力进一步增加

2017年以199.06亿人民币吞掉恒大集团77家酒店餐厅，并没有令富力地产迈向顶峰，其酒店餐厅业务流程不断亏本的与此同时，也连累全部企业发展，令其深陷负债险境。

统计显示，2017年-2019年，富力酒店餐厅业务流程各自亏本1.46亿人民币、4.59亿元、10.1亿人民币。2020年，始料未及的新冠肺炎肺炎疫情给酒店业以重挫，富力地产酒店餐厅业务流程未能幸免。依据2020年上半年度业绩报告，富力地产完成主营业务收入335.9亿人民币，同比减少4%，在其中来源于酒店餐厅的销售额为13.96亿人民币，同比下降58%，亏本从2019年同期的4.20亿人民币扩张至9.35亿人民币。

富力地产老总李思廉在中报中称，在第一季度，因检验检疫防护和度假旅游限定，商和度假旅游几乎所有中止，商宴席和一般餐饮业亦所有中止，这让酒店行业遭受重挫。

实际上，酒店餐厅业务流程归属于轻资产，资金投入极大且收益时间长，要想得到赢利并非易事，与此同时还会继续沉积很多资产，加重公司债务压力。中国公司资产同盟副会长柏文喜表明，收购万达股权，给富力地产的现金流量导致非常重的压力。

据调查，2017年-2019年，富力地产生产经营造成的现金流量净额为负，2019年也是做到-241.45亿人民币，同比下降180%，2020年上半年度为-29.32亿人民币；项目投资行动造成的现金流量净额在2021年上半年度尽管转正定级做到15.72亿人民币，可是以往三年也是负数；筹集资金性现金流量净收益在2017年-2019年为正，这表明其本身造血功能工作能力远不如针对外界融资的依靠。但是，2021年上半年度，富力地产筹集资金性现金流量净收益也逐渐转负，为-36.96亿人民币。

从贷款层面看来，截止到2020年6月底，富力地产贷款总金额达1877.4亿人民币，在其中短期贷款及其非流动负债本期一部分约748亿人民币，而包含作独特主要用途而受到限制的资产以内的总现钱仅为360亿人民币，现钱远不可以遮盖短期内负债。

从而，截止到2020年6月底，富力地产去除预收账款后的负债率约为78.16%，净负债率为176.7%，现钱短债比不上0.5，所有踩中“三道红线”，偿还债务压力不言而喻。

据统计，房地产企业融资“三道红线”各自为：去除预收账款后的负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现钱短债比不小于1。假如三个指标值均压实线，该类房地产企业将不可新增加有息负债。

受高债务危害，2021年8月底，标准普尔下降了富力地产的评分，将其及分公司富力中国香港的长期性外国投资者资信评级从“B ”下降至“B”。与此同时，惠誉觉得富力地产流通性承受压力且再融资风险性受牵制，将其评分未来展望从“平稳”下降至“消极”。

针对债务压力比较大的富力地产而言，“三道红线”假如全面推行，将对其外界融资产生直接的冲击性，从而加重会计恶变。

加快降债务，积极主动市场销售、计划售卖项目投资物业管理或开发设计新项目股份

在很多年回A遥遥无期的情形下，2021年7月，富力地产较终积极撤销IPO的申请办理。而为了更好地减轻现金流量压力，富力地产积极主动寻找别的股份融资方式，因此就有以上拆分酒店餐厅传言及其富力地产再度运行配售新股上市计划。

柏文喜表明，不论是配售新股上市，或是酒店餐厅物业管理分拆上市，全是为了更好地减轻负债难点，提升现金流量，让会计返回稳定和安全性的范围内。

同策研究所杰出投资分析师肖云祥觉得，酒店餐厅拆分倘若确实，有两个逻辑性，一是脱离负担，减少富力地产总体方面的长期负债和经营压力；二是根据酒店餐厅财产发售开展融资，从而减轻负债压力。“假如成功得话，6-8个月就能完成在新加坡上市，一定水平上可以减轻短债压力。”

一位证券公司投资分析师表明，受新冠疫情危害，上半年度房地产企业大量借助融资静脉注射，而后半年受融资缩紧危害，则必须大量借助自己的市场销售资金回笼。肖云祥也觉得，房地产企业通常选用“借新还旧”的玩法来减轻现金流量压力，但在没法开源系统的情形下，旧债肯定是一个风险性集中化点，这样的事情下，房地产企业要想再得到资金净流入，仅有减少本身应用杆杠的抗压强度，不错的方式 便是加快去化。

58安居客房产研究所院区医生张波觉得，后半年债务水准过高的房地产企业要根据增加减价营销的幅度争夺合理潜在客户，加快资金回笼以解决融资缩紧产生的资产压力。

但是，纵览这2年富力地产的市场销售提高变缓。2019年，富力地产完成利益市场销售1382亿人民币，同期相比仅增5%。2020年上半年度，因为肺炎疫情等綜合原因危害及其推盘高峰期集中化于后半年，富力地产完成利益销售总额510.6亿人民币，同比下降15%，仅进行全年度1520亿人民币销售目标的34%。而后半年，网络热点大城市房地产调控现行政策不断加仓，房地产企业市场销售与资金回笼存有众多可变性，针对富力地产而言，挑戰仍大。

富力地产层面表明，后半年，该企业将再次发布16个全新升级新项目及2300亿的已售資源，以达成共识销售目标。根据如今已售資源及最新项目推售时刻表，高管对实现本年度协议书销售目标维持谨慎开朗。

实际上，针对降债务的问题，在2021年中后期销售业绩新品发布会上，富力地产高管就表明，今年初计划在年之内把净负债率操纵在185%之内；从当前看来，年里早已降到约177%，进行年末总体目标，预估年底降低至160%上下。“由于缓解债务，机构评级才会调节。”

此外，富力地产层面还对北青报新闻记者称，在积极主动市场销售提升收付款高效率的与此同时，也是有售卖一些项目投资物业管理或发展趋势新项目股份的计划。实际上，年里，李思廉曾将这描述为“减磅”，合称不论是项目投资物业管理或房地产业新项目，富力地产都是有销售的计划。

标普评级汇报也表露，富力地产正与顾客谈判，以售卖其约120亿人民币的物业管理。

现阶段，“三道红线”在12家房地产企业示范点，并没有全面推行。“这给与了高债务公司以缓存時间，假如可以应用好‘金九银十’传统式的营销推广连接点，加快市场销售资金回笼，并增加股份融资及其表外融资的幅度，就能提升现金流量。”柏文喜表明，富力地产的资产总额比较大，有着关键大城市很多土地储备，假如能降低企业成本财产，不但可以处理融资问题，负债也会处在可控性的范畴内。

北青报新闻记者 段文平

编写 杨娟娟 审校 刘军