11月物业板块大幅下调 物企资本动作频繁

思想观点指数值 11月，京都佳业新登录香港交易所，明宇商住、中梁百悦、东原仁知对过期招股书开展了升级，华中服务项目、祥生活服务、德商产投于11月内根据聆讯，在其中德商产投已经在12月成功主板上市。

现阶段香港交易所等候发售的物业服务公司总数量为16家，招股书过期无效且并未升级的数量为6家（去除已被购买的太阳智博和富力物业）；目前为止，总发售物企的数量为55家（在其中H股51家 A股4家）。

数据来源：思想观点指数值梳理

万物云于月内宣布发布了拟境外上市的信息。据公布，万物云2021年上半年度收益为103.8亿，略低碧桂园服务同期的116亿人民币，这也是万物云初次在整体收益上滞后于碧桂园服务。

收益构成上，万物云住房物业管理占有率55%，商业服务30.4%，新型智慧城市6.3%，截止到2020年末的总管理方法总面积为5.66亿平方米。现阶段物业管理股已总体估价下降，于这时点，万物云恐错过了估价的最好周期时间。

现行政策上，11月2日，国务院分享我国发展改革委《有关促进生活性服务行业补齐短板上水准提升人民生活质量的实施意见》，明确提出了9个层面30项重要措施，促进生活性服务行业补齐短板、上水准。确立了当今和未来一个阶段在我国生活性产业发展的重点项目和执行途径，激励物业管理公司开展小区增值业务业务流程的进行。 

现阶段物业管理公司在小区增值业务方面的探寻已有效的管理者，內容涉及到家政服务、养老服务、电子商务及其房子经济等业务流程，已变成公司营业收入的关键一部分。

此外，江苏公布了《十四五物业服务发展规划》，从政府部门核心推动、企业转型升级、销售市场平稳井然有序和优秀人才颠覆式创新培力等四个方面制定了"十四五"期内物业管理发展趋势的具体方位。

版块股票价格大幅度下降，物企资产姿势经常

受房地产下滑发展趋势危害，销售市场忧虑物业服务公司关联交易与房地产商资金占用费，11月物业管理版块持续上个月发展趋势再次下挫。

恒生物业管理及管理方法指数值月内下挫力度达到12.97%，物业管理股大跌水平超过港股大盘香港恒生指数并进一步超过恒生中国国内地产指数。  

数据来源：Wind，思想观点指数值梳理

股票层面，流行物企多有较大幅度下挫，在其中世贸服务项目受总公司有关信息冲击性，月内涨跌幅较大，达34.9%。而融创服务1.58亿股权被大股东融创中国开展配股，配售后融创中国对融创服务占股由69.2%降低至64.1%。受此危害，融创服务11月内取得区段涨跌幅21.3%。

此外，雅乐居也于当月发售了一笔以雅生活6.2%股权做为变换标底可换股债券，雅生活服务项目月内涨跌幅29.6%。

可以看出，流行物企的大幅度下挫多是关联企业或大股东而致。

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此外，保利物业11月还发布了股权激励计划，做为中央企业物企领头，保利物业的经营规模及各层面品质坐落于领域前端，但是往日团队激励及其经营规模增速比较慢。月内，保利物业股权激励方案总产量高，达总市值的10%；覆盖面积广，包含企业关键管理层精英团队及关键技术骨干，有利于不断加强高管及职工主动性，进一步促进社会化扩展。

时下物业管理领域正处在成长环节，这时实行股权激励计划能为保利物业的发展合理加快。销售市场及投资人亦看中，股权激励计划信息发布隔日，保利物业即取得约20%股票价格上涨幅度。

而碧桂园服务月内再度开展了配股股权融资，配股1.5每股公积金融资净收益达80亿。

自推出至今，碧桂园服务共开展4次配股股权融资，并2次发行可转债，股权融资逾300亿人民币，灵活运用了金融市场的安全通道优点。与此同时，相互配合碧桂园服务强节奏感、大格局的收企业并购姿势，牢固了龙头企业的部位。

配股造成的总股本稀释液亦导致碧桂园服务股票价格大跌，月内取得22.1%的连续涨跌幅；在市值管理层面，碧桂园服务配股后采用了多次公开市场操作认购与高管加持行为，并于12月对外开放注重，大半年内不可能产生再度配股股权融资及与关联企业产生重要关联交易。

头顶部物企积极主动配股股权融资，再加上房产开发流通性困境，售卖物业管理服务的例子多有产生，这种都将加快领域售出，資源向头顶部集中化的发展趋势将更加显著。

收企业并购销售市场活跃性，政企合作成关键

收融资层面，11月份，思想观点指数值检测的物业服务公司收企业并购事情达10余起，涉及到额度超二十亿元，有关行业除基本物业管理服务外还包含环境卫生、商管等层面。

在其中，融创服务主要表现突显，11月8日公示耗资19亿人民币回收融乐时期。融乐时代为融创中国集团旗下文旅产业商管新项目，本次融创中国将商业运营业务流程融合进物业管理服务发售服务平台在业界并不是初次，正荣服务项目在2021年5月亦完成了对正荣商业的回收。

现阶段物业管理服务 商管的结合正成领域流行，包含华润置地润街生活、洲上悠活、宝龙商业等物企均为较典型性的住房物业管理服务 多商圈物业管理服务 商业运营为行为主体工作的经营模式，碧桂园服务近些年亦在商业运营层面有一定的合理布局。

物业管理服务 商业运营两大类多元化经营方式合拼经营，资本结构身心健康，营运能力强，现金流量充足平稳，在金融市场上也比传统式物业管理服务公司拥有更高一些估价，成发售物企的发展趋向。

此外，融创服务于11月初公示以6.93亿人民币成本回收第一服务项目32%的股份，特别注意的是，本次回收为非控投回收，暂不可以与融创服务开展业务流程报表合并。

对外开放战略合作层面，物企以政企合作与生活服务为设计关键，协作目标包括街道办与城投集团等，內容涉及到城市轨道、新型智慧城市及其环境卫生等行业，现阶段物业服务公司涉及到的生活服务內容仍主要是环卫工作、垃圾清运等较基本业务流程。

伴随着生活服务业务流程的慢慢深层次和推动，物企将还有机会帮助政府部门开展更深层次普遍的城市治理，并建造新的业务流程增长极。