10月房企融资能力表现报告·观点月度指数

观点指数 10月融资渠道以及发行规模几乎腰斩，政策环境与资本市场对地产行业的低情绪影响下，发行端的融资活动缩量明显，偿债规模较为稳定，但短期内压力不减。

10月房地产本年到位资金下降显著，现居于历史较低水平，外来资金自年中开始便持续下降。境内债券明显锐减，高利率债券的比例及规模都相应减小。

观点指数预测，部分企业的表外负债规模庞大，即便是龙头房企的流动性也同样紧张，财务管理水平较差的企业将逐渐失去再融资资源。

海外债市场发行端触底，短期偿债压力巨大，净融资额持续保持流出状态。2016-2018年地产规模红利时期发行的5-10年中期及10年期美元债券的存量规模庞大，需要房企在近五年内偿清。

信托方面，今年以来规模呈现递减态势，平均收益率持平，各类别信托产品收益率利差缩窄。

地产资金端持续收缩，境外来源资金规模锐减

根据国家统计局最新数据，境内2021年1-10月本年到位资金累计为166597亿元，同比增长8.8%，剔除疫情低基数影响，比2019年1-10月份增长14.8%。

下半年单月来看，6月同比增长6.00%，达到今年第二高位；7月到位资金出现明显下滑，同比下降7.69%，今年以来首个单月出现负增长；8月新增资金为15394亿元，达到年初以来的最低水平；9月到位资金相较于上月有小幅度回弹，但自7月份以后同比一直保持负数水平；10月到位资金持续走低，同比下降幅度达到7.86%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

具体来看，1-10月国内贷款20148亿元，下降10.0%；利用外资72亿元，下降35.4%；自筹资金52617亿元，增长5.1%；定金及预收款62040亿元，增长21.0%；个人按揭贷款26678亿元，增长9.7%。

当前，"三道红线"以及"房企拿地金额不得超年度销售额40%"双重压力下，下半年境外资金锐减，房企融资策略均以稳健为主。

从目前的状况来看，单月到位资金已成波动持平状态，短期内难见提速。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数认为，未来随着规模与杠杆红利的消失，拥有充裕土储的房企再投资能力更加灵活。因此，后发房企快速弯道超车的可能性越来越低。

但结合目前的市场环境来看，集中供地让有所成交的房企分布相对分散，减少垄断的可能性，利于培养一个更有竞争性的市场。

10月境内债券市场断崖式收缩，下半年资金持续流出

观点指数统计，10月地产领域境内债券规模呈断崖式下降，期间共发行29只信用债，发行总额达219.12亿人民币，同比减少48.5%；上月的回弹并未扭转下行趋势，10月份发行数量锐减，发行规模环比减少47.0%。

公开债券发行总额区间为1.81-41.0亿元，其中华润置地先后发行两笔ABS长期债券，规模合计45亿元；平均值为8.40亿元，较9月均值（8.56亿元）有微弱下降；中位数为5.0亿元，较8月（7.70亿元）行业发行额度明显缩小。

整体而言，房企信用债平均发行规模自今年7月份后缩减，且中位数下降较为明显，极小值影响显著，表明行业内小规模债券比例上升，大规模债券得到抑制。

已知票面利率区间为2.85%-7.5%，平均利率为4.10%，较9月份（平均利率为4.05%）上升0.05个百分点；中位数为3.65%，均值与中位数依旧存在较明显的差距但较以往有明显收窄。

数据来源：Wind，观点指数整理

境内信用债券市场自年初开始便持续收紧，步入下半年后发行端缩量显著，7-10月月度发行额同比下降约40%，高利率债券（≥6%）的比例与规模得到抑制，债券发行规模的均值与中位数差异愈来愈小。

根据Wind数据，2021年1-10月地产开发商及相关开发活动企业于信用债券市场共发生48起违约事件。整体逾期本金合计超过380亿元，逾期利息合计32亿元；其中到期期限在1年的本息合计为46.83亿。

从违约债券类型来看，前10月私募债违约比例最高，其次是公司债。发生违约事件频繁的公司包括蓝光发展、华夏幸福及新力控股，三者在违约日存续的债券余额合计超过400亿元，尤以1年内短债为主。

根据企业公告与观点指数推算的数据，前8个月大部分房企实现了销营双增长，但后10月部分企业销售规模增幅受限，完成目标存在挑战，完成度不足80%。

从资本市场角度看，疫情的影响基本消除，融资渠道受限与流动性紧张成为当前房企的极大痛点，债券净融资额持续维持负数水平。

"三道红线"限制了企业的盲目举债，辅助红线"40%销售额限制"则更强调房企回归实业，收窄资金需求。一系列从严政策的推广，已然倒逼房企加速降负债、提升去化率，增大回款效率。以往规模为王的土地红利时代渐渐消退，未来房企更强调精细化管理。

10月信用债净融资规模持续为负，达到-174.06亿元，相较2020年同期，净融资额增加22.65亿元，总发行量与同期相比减少206.29亿元，总偿还量减少228.94亿。

整体而言，发行端与偿还端均呈现较大程度缩减，资本市场持续维持资金流出的状态。2021年1-10月房企信用债净融资总额为-893.82亿元，自7月份后，债券发行规模呈阶梯式锐减，偿还规模具有波动性，未成明显趋势。

数据来源：WIND，观点指数整理

从债券类别来看，10月短期融资券超过公司债成为发行总额占比最高的债券种类，总额为54.31亿元，环比减少6.68%，加权债务成本为3.36%，较上月减小0.61%（9月短期融资券加权利率3.97%）；资产支持证券超越中期票据成为10月占比第二大的债券类型，华润置地此次票面利率为3.58%；中期票据9月发行规模仅44.2亿元，加权利率为3.69%；公司债出现探底式下滑，规模仅为18亿元，受小样本偏差影响，加权平均利率达到7.23%。

加权债务成本为3.84%，较上月减小0.33%（8月短期融资券加权利率4.17%），这也是地产公司债首次跌破4%的门槛；资产支持证券超越中期票据成为8月占比第二大的债券类型；中期票据9月发行规模仅61亿元，加权利率为3.57%；短期融资券的发行规模波动性更强，虽然是企业缓解资金燃眉之急的重要手段，但规模自年初呈现较为明显下降趋势，加权债务成本为3.97%。

数据来源：WIND，观点指数整理

数据来源：同花顺终端，观点指数整理

注：行业板块部分信用债券收益率缺失

截止至2021年10月31日，已知收益率债券的剩余年限普遍集中在1-3年内，且短期内（0-2年）的收益率差别显著。

伴随行业步入偿债高峰期，企业主动或被动控制发行端的规模，依靠自有资金进行偿债，势必会影响整个企业的流动性。

近期佳兆业集团的违约事件又一次让资本市场警觉，"绿档"身份目前看来并不是保证房企财务健康的"定心丸"。

观点指数认为，出现"到期无法兑付"危机源头是表外负债。佳兆业对锦恒财富发行的理财产品作担保，基础资产均为佳兆业的项目。简而言之，佳兆业集团可能涉及自融。

三道红线的监管直接限制了房企的扩张步伐，通过理财开辟另外的融资渠道值得企业反思和投资者警觉。

海外债券市场腰斩，偿债压力持续压迫

10月境外债券市场发行规模腰斩，偿债规模依旧保持稳定。

中资房企10月发行7只海外债券，相较2020年同期以及今年9月数量上均出现显著回落。发行规模为13.03亿美元，相较去年同期，发行规模同比下降70.5%，环比下降68%；10月中资离岸债券到期金额为39.20亿美元，同比增加163.8%，与9月数据（43.58亿美元）基本持平；净融资额为-26.17亿美元，持续维持资金流出状态。

8月海外债利率区间为5.0%-14.2%，平均票面利率为10.68%，中位数为11%。据观点指数统计，10月地产海外债券受小样本偏差影响，利率超过10%的债券规模超过半成。

本月新发行的海外债中，以10月底美国10Y国债利率1.556%作为无风险利率，0-1年内到期本息额为4.61亿美元，1-2年内到期本息额为12.43亿美元。

数据来源：WIND，观点指数整理

总体来讲，步入下半年，发行端与境内市场一样受到严格限制。8月的发行量出现断崖式下降，净融资额也同样出现明显回落。10月海外债券市场依旧维持紧缩状态，但头部房企近期爆出的一系列违约事件依然让投资者担忧行业的稳定性，境外资本市场资金持续流出。

从宏观角度观察，年初以来房地产行业调控力度加深，预计短期内政策基调不变，同时美元债未来1年密集到期，外加发行端的缩量，形成明显的资金缺口。

在此背景下，房地产企业的流动性受到强烈冲击，弱资质房企以及持续扩张企业的再融资问题将成为生存威胁。债务负担重的房地产企业财务稳健性较低，极易受到外部融资环境波动的影响，当面临较大的短期债务偿付压力时，若融资渠道不畅，极易发生资金链断裂。

微观角度，对境外债券融资依赖度高的企业易受到境外资本市场环境波动的影响，需关注其境外借新还旧的压力。

今年以来房企信用风险事件频发，伴随部分中大型房企的债务违约及资金暴雷事件，市场对于中国房地产行业的信用忧虑增加，收益率上行压力大。

此外，随着佳兆业、蓝光、花样年等企业负面新闻持续发酵，行业"大而不倒"的说法已然破灭。

数据来源：WIND，观点指数整理

截至10月31日，海外债券市场中房地产行业以2051.62亿美元的存量余额居于第二位，仅次于金融行业。今后两年的偿债压力不减，半数债券需在短期内完成本息偿付，对房企的现金流是个极大的考验。

海外债通常以借新偿旧的方式置换债务，但今年部分房企海外债出现违约事件后，境外资金投资更为谨慎，2月以来债券发行规模出现明显下滑，这为房企未来能否以置换方式偿还到期海外债带来不确定性。

信托领域发行规模触底，融资利率呈上升趋势

根据公开市场数据，10月共有250只信托产品投向了房地产相关领域，总资金规模达到149.38亿元，平均年收益率约7.54%。

相较于2020年同期，产品数量减少138只，资金规模腰斩，减少321.65亿元年，平均收益率增加0.66%；相较于今年9月，产品数量减少203只，资金规模减少175.57亿元，年平均收益率增加0.11%。

行业层面，监管在10月连续发声，但信贷端的松动仍需一段时间才会传导到市场层面。

一方面政策有"破冰"倾向，另一方面房企境内融资渠道有限放开，地产板块股价也有所回升。观点指数分析认为，房地产调控的目标不会有所变化，对金融风险的态度持续从严。10月，部分房企爆雷事件持续发酵，大部分信托公司都暂停或收缩了在地产板块的布局，只有少量存续的信托产品还在持续募集。

数据来源:用益信托网，观点指数整理

规模走势来看，下半年信托产品发行规模呈现出明显的缩减态势，在市场再次回暖之前，房地产信托业务难有大幅增长；6-10月发行规模相比于2020年同期大幅度减少，其中10月达到今年以来最低点。

资金运用方式上，10月变动幅度最大的是股权投资，相较于9月，规模缩减了近7成。同时，权益投资环比减少近5成，两者均达到近年以来的最低点。

数据来源:用益信托网，观点指数整理

2021年1-8月房地产信托领域平均收益率及主要融资成本，并无显著差异，维持在7.2%-7.4%的区间内，9月数据出现小幅回弹并且超过2020年的同期水平，10月收益率延续上升趋势，主要是需求端缩小所致。

从宏观角度来看，步入四季度国内经济下行压力较大，不利于集合信托产品的收益率上升。受房地产在融资端、拿地规模方面的调控，加之国内消费恢复缓慢等因素影响，地产企业投资动力减弱，融资需求下滑。

数据来源:用益信托网，观点指数整理

10月权益投资类信托产品的平均收益率最低，达到7.45%，较9月增加0.09%；各类别产品的利差在次月有所扩张，基本在7.5%-8.0%范围内波动。

数据来源：Wind，观点指数整理

上半年房企发行的资产支持证券中，基础资产主要以购房尾款、房地产抵押贷款以及应收账款为主，分别占38.11%、27.91%和15.02%。

自2020年以来，购房尾款已经成为投向地产领域份额最大的产品。在"三道红线"背景下，购房尾款还款来源为银行按揭款，具有稳定性；同时，该类产品具有资产分散度良好、回款时间原则上可控、资产现金流良好等优势。龙头房企流动资产覆盖倍数充足、风控措施严格，会逐渐增加与信用欠佳房企的分化。