博鳌特写 | 地产发展大会，一半是海水一半是火焰

观点地产网 2021-10-01 16:31 阅读 321

2021博鳌房地产论坛·特写走过二十年的博鳌房地产论坛，今年罕有地在9月份举办。以往，每年8月中上旬的海南陵水县都会有一群地产人相约聚会，但今年，这一幕因“德尔塔”变种病毒而推迟。但似乎也没什么好意外，毕竟在变幻的2021年，我们一起见证了太多不可能发生。正如房地产，即便以往常常用变革、转型、改变来形容行业里发生的细微变化。但时至今日，已再也无法轻视这一变化的深度与广度，地产行业迎来前所未有的行业发展模式与规则的改变。房地产行业正在经历什么，又将如何在十字路抉择？博鳌地产发展大会的刀光剑影里，我们冀望每个彷徨的地产人都能找到拨开迷雾的那一把钥匙。积累的危机如今房地产行业进入了艰难局面，这似乎已是共识，我们也习惯于从开发商的各种行为判断他们的处境。而在开发商眼中，整个市场到底会到什么程度呢？金地集团副总裁郝一斌十分坦诚，他以开发商的角度剖析了这场席卷而来的房地产暴雨：“地产是一个金融属性很强的企业，我们认为今年的危机实际上是一个积累的危机。” 在他看来，去年出台的三道红线政策，更多是对一个具体企业杠杆率的管控，但是行业的总量尤其是中小企业是没有被管控的。直到12月房地产贷款余额集中管理制度的出台，对市场的影响才逐步地显现出来：“我们可以看到，它是跟信贷余额挂钩的，包括今在几个非标准渠道方面也进一步采取了压降的措施，这些威力都会传导出来。” 可以窥见的是，2021年一二季度房地产贷款余额已经大幅下降，地产公司的现金流压力在逐步加大。当下的处境正如郝一斌的演讲标题，“融资仍将从严从紧，现金流压力大”。上坤集团董事长朱静则从销售、土地市场入手解读，将今年的行业变化形容为冰火两重天：“我记得原来看过王朔的一本书《一半是海水一半是火焰》，就像这本书的名字一样。” 以6月份作为一个分水岭，上半年市场十分燥热，但是下半年无论是土拍还是销售市场都快速下滑，包括整体调控政策，包括金融机构对地产公司评价的维度，都有了非常大的变化。这催促着开发商们认清事实，矫正心态。中交海洋投资总经理周济便直呼痛心与遗憾，称房地产不是夕阳行业，而是有的企业搞成夕阳企业，因为不理性、不成熟、不自律。旭辉晨曦基金总裁周昕宇也赞同当前行业的调控：“这种制度性的约束是必要的，这种方向的把握有利于扭转这种社会价值或者是扭曲的暴富心态在社会上的蔓延，实际上对我们房地产企业来讲也是一样，回到一个正常利润的行业，做我们真正能做的事情，向内部要效益。” 检讨与清醒中，爱家集团执行总裁段静试图寻找一些过去模式中值得肯定的品质。她认为，如今大家都在批判过去的高周转模式，但本质高周转模式并没有错，只是在过去的很好的政策环境和金融环境下，地产企业更好地利用了人口红利的窗口，把周转率、杠杆率放得比较大，忽视了作为住宅产品，对品质、对客户的保障和承诺。 “碎钻”还是有的反思之后，如何前行才是更为关键的。郝一斌判断，如今整个行业增速基本坚定，市场已经进入了淘汰赛。这要求房企的每一步都要分外的谨慎且准确，“地产公司要有一个强烈的自律，因为不知道明天和意外哪个先来临。” 如何踩对时代和市场的步伐，投资布局变成了首要。郝一斌警醒同行要对市场保持清醒，投资不要单纯地跟着市场情绪去走，“除了追求高增长的效率，应该适当地做一个更安全平衡的投资结构。” “市场经常是给你挖坑的。”这句话相信点到了不少开发商的痛处。其称，一定要研究清楚市场的大小库存--库存是有市场规律的，一个库存大的市场短期反转十分困难，而一个小库存市场也别幻想一直繁荣。“有时候物极必反，走到过激的程度，市场会出现调整。”郝一斌说道。周昕宇同样在投资方面为企业提了个醒：“房地产行业的定位，一定要记住一个事，钱是花得完的，地是买不完的。” 买地需要用钱，而借的每笔钱都是有利息成本。周昕宇认为，如果当下企业手中钱多，应该降负债、提升利润额，而不是盲目地拿地投资。同样，他认为需要克制的投资方向还包括多元化。尽管过去若干年来房企都在寻求所谓的第二、第三曲线，通过多元化赛道增加发展可能性，但周昕宇认为多元化经营和多元化投资并不是一个概念，你可以看准这个赛道，但是你不一定有能力做好这个赛道。 “如果说某房企当年把投粮油的钱买了茅台，其实现在就不会那么难受了；如果当年把投足球的钱、造车的钱去买宁德时代，它也会活得很好。”这一针见血的调侃，引起现场嘉宾的不小反应。从投资端到经营端，再到产品端，房企都在寻找解开谜题的线索。有的企业家还是秉持着乐观。 “表面的大矿、表面的石油、表面的煤都被挖完了，但是不代表下面没有了，下面还有。”中奥副总裁朱浩说道。不过他也指出，接下来要靠各家的水平、能力、战略等等一系列组合，才有可能再继续往下挖，还能挖出一些矿来。 “当然大钻石估计没有了，只有一些碎钻了。” 或许，接下来真得各凭本领论英雄。每家企业都试图给出自己的答案，东原罗韶颖传达要做“美好生活的试验场”，融创副总裁时宇坚持“做好的产品还是能卖出好的价格”，力高王曙煜倡导要注重“健康建筑的维度”，融信孙群存则提醒“赛道创新也需要定力和克制”。谁会是最契合房地产的那把钥匙呢？

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