2020年初，疫情“黑天鹅”来袭，国内大部分地区实行限制出入、街道封闭等措施，以往喧闹繁华的大商场成了难及的场所，离居住地3公里之内的社区商业重要性突显，起到了保障民生的重要作用。
以杭州市为例，在疫情最为严重的2月，杭州明确要求便利店、社区小超市、水果店、蔬菜门店、生鲜专卖店、杂货店、五金店、小理发店等社区商业业态尽快复工，以保障居民的基本生活需求。
疫情得到有效防控之后，在线购买、社区无接触配送等消费习惯得以延续，社区商业需求蓬勃发展。
另一方面，在当前强调促进内需、构建双循环新发展格局的大背景下，社区商业潜在的巨大消费市场受到政府、房企以及电商等多方关注，未来将迎来较大的发展机遇。
社区商业蓝海抢滩
近期，大润发将在南通市试水mini店，定位社区超市，面积在500-1000平方米；美团也成立“优选事业部”，推出社区团购业务——美团优选。在此之前，家电巨头国美也宣布在北京通州开出首家社区生鲜超市……
无论社区超市抑或是社区团购，都涉及到了线上订购、社区配送和到家服务等，这些服务都属于社区商业的范畴。
数据来源：观点指数整理
社区商业为属地型商业，以社区范围内居民为
服务对象，服务半径0.5-1.5公里，以满足和促进居民日常综合消费为目标。
大润发、美团、国美等各行业龙头企业强势切入社区商业这一领域，侧面体现了社区商业未来良好的发展潜力。根据外国发展经验，在人均GDP超过3000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般在40%-60%区间，但国内社区商业占消费零售总额的30%以下，这表明社区商业市场还未饱和，需要充分发掘。
另一方面，疫情期间，线上购买和无接触配送大受欢迎，消费者形成集中购物和就近购买的消费习惯，这也潜移默化地影响着整个市场的适应性空间发展。解决最后一公里问题的社区商业凭借便利性、产品业态的多样性，成为了商业市场下一阶段的蓝海。
一些房企和电商巨头早已嗅到背后的商机，并在社区商业领域布局多年。例如阿里，通过建立快消B2B平台零售通，并以菜鸟的物流供应链、阿里云的云计算和大数据、支付宝和蚂蚁的金融服务、天猫和盒马鲜生等作为支撑，为接入零售通的超百万社区小店提供完善的供销体系，完成线下消费场景全覆盖。
后疫情时代的政策机遇
疫情期间，大型购物中心人流稀少，娱乐、餐饮、旅游、会展等聚集性业态营业额降至低谷，但社区商业中超市供应的蔬菜水果类每日
生活必须品销售却都有大幅增长。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
国家统计局数据显示，过去几年内，以经营快速消费品、生活必需品为主的超市也保持相对较高且稳定的增速。2020年1-3月，在疫情导致全国经济下滑的情况下，限额以上零售业单位中的超市零售额却逆势同比增长1.9%。相比之下，同期百货店、专业店和专卖店零售额分别下降34.9%、24.7%和28.7%。
这充分反映了社区商业超市等业态在此次疫情中的重要性。社区商业提供社区超市、水果店、蔬菜门店、理发店等基础业态，起到保障人民生活的作用，这将为其未来的发展争取到有力的政策倾斜。
来源：公开报道、观点指数整理
今年以来，发改委和住建部等多个部门发布文件，表示支持便民商业服务设施建设，大力发展便利店、社区菜店等社区商业。
商务部在今年3月提出更加明确的措施，主要包括四个方面：加快推动社区便利店发展、支持社区菜市场建设改造、促进社区生活服务业发展、创新社区新业态（社区体验式电商、社区无人零售、无接触配送等）。
可以预见，未来政府将会出台更多有针对性的支持政策，促进社区商业的转型升级和应急保障功能。
房企社区商业试
炼
社区商业，依托社区周边的商业设施，在注重营商的同时也兼顾地产属性，因此也意味着社区商业与负责规划开发的房企有着密不可分的联系。
在社区商业价值逐渐显现的当下，房企加快社区商业布局投资节奏，在打造标杆社区商业项目上做出尝试。
1、项目首要因素：选址
在强调促进内需的当下，社区商业拥有尚待发掘的庞大蓝海市场，这将是下一个消费升级的重要方向。
具体到打造上，选址是社区商业项目首要考虑的因素，周边的社区数量、人流量和消费力等都将决定项目未来的发展情况。
观点指数以金地运营的社区商业中心为研究样本，分析其选址原则。可以看到，项目周边的住宅密度、人流车流、客户支付能力等是其考察的重要指标。
以昆明金地中心为例，该项目是金地落地云南昆明的首个社区商业项目，一期体量为2.52万平方米，人均商业面积0.99平方米，定位为精品邻里中心。
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该项目位于昆明主城二环核心区坤盛路与金瑞路交汇处，6条城市交通大动脉“三横三纵”，拥有极高的人流车流可到达率；项目半径1.5公里的黄金商圈内有25个大型成熟住区，约8.17万家庭，固定居民超过28万人口；项目周边预计拥有10
万人数的商务人士和5万师生，客户消费力极具潜力。
更重要的是，这个区域目前还没有优质的社区型商业项目，市场存在空白。只要项目内部业态规划和后期运营得当，区位的优势会让其在招商方面更具吸引力。
2、紧抓需求 : 产品线和业态个性化
社区商业涉及服务、餐饮、零售、休闲娱乐等必备性和调节指导性业态和服务，另外人们日益增长的物质文化需要，逐渐催生出社区商业新业态，例如养老和教育。
如何根据社区消费者的需求对项目进行定位规划和业态选择配比，达到最大的运营效益比，是房企打造社区商业项目避不开的话题。
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目前，根据社区 1-3 公里内客群的不同消费需求，多家房企已经建立了属于自己的社区商业产品线。例如，万科主打“万科里”以及“万科红”等社区商业产品线，合理引入餐饮、购物、娱乐、社交等业态组合，致力于提供更加完善的社区服务。
在社区业态创新方面，东原算是行业中的佼佼者。为了更有效地促进社区商业活力和消费力，东原打造“原store”社区生态体系，推出了创新性社区商业业态。
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其中一个社区商业业态是童梦童享。童梦童享是基于社区普遍缺乏真正
关注儿童群体偏好的软性配套服务的背景下创立的IP，它能够提供儿童会所、体育娱乐、环境细节（保护措施）以及物管服务，满足孩子在社区内的安全、教育、娱乐需要。
另一个社区商业业态是原聚场，聚焦于解决成年人生活痛点和邻里社交等问题。原聚场最初于重庆东原D7区落地试点，在建面600平方米的空间内，它实现了吧台、1℃教室、书塔、亲子陪读室、烘焙房、小剧场等13个生活功能的共享，让业主与社区、城市和社区连接起来。
无论是童梦童享、原聚场抑或是原store上的常青社等其他社区业态，最核心的点还是紧抓社区居民的需求，进行不断的创新和改良。疫情影响减弱后，社区居民就近消费观念强烈，通过适应性地发展创新业态，房企才能更有效地发掘潜在的社区商业市场。
3、运营模式深化：社区商业 + 物业
在购物中心存量巨大、去化困难的大背景下，房企们积极寻找新的商业利润点，体量较小、易于操作、利润稳定的社区商业成为了关注的重点。
来源：观点指数整理
过去几年内，随着对社区商业的理解逐渐加深，现阶段房企更加倾向于选择租赁的商业模式，而非单纯的销售底商。租赁意味着房企能够自主调整业态配比，统一布局规划，提升项目整体投资价值。
因住而商，社区商业的这一特点决定了其租赁运营成效跟社区需求把握相挂钩。基于这一点，有房企提出“社区商业+物业”的运营模式，将社区商业品牌交于物业统一管理，提出这一运营模式的主要依据是物业更懂业主，更懂社区，也更能融合社区。
可供参考的例证是，广州番禺区越秀可逸江畔社区，打造以儿童教育为主，搭配餐饮及生活配套的艺术商业街区。越秀物业在接手该社区商业项目后，通过提供商业定位、规划、招商、运营及物业管理等全流程服务，对商业物业项目再定位，重塑生活场景，成功将其出租率由63%提升至93%，年度租金收入由170万元提升至575万元。
总的来说，房企在社区商业领域迈出探索步伐，在项目选址、产品线业态打造以及运营模式等方面取得进展。
但是，现阶段国内社区商业依旧存在着较大的改进空间，主要体现在业态较为基础、分散，且缺乏标准化的社区商业中心等。
目前，部分传统社区商业更多的是农贸市场、街边市场、超市、便利店的组合体，缺少满足老人、年轻人消费需求的新型业态，也缺少合理规划容纳新型业态的社区商业中心。
未来社区商业的改善需要从社区商业规划、业态招商、新零售等方面着手进行，这需要政府、房企以及电商等多方的共同努力。
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