碧桂园、恒大、万科同时入选2021年度房地产卓越企业表现

观点指数研究院 2021-09-29 18:53 阅读 620

从来没有哪三家房企在卓越指数·2021年度房地产卓越企业表现的位置如此难以撼动。自2017年以后，碧桂园、万科和恒大就是房地产卓越企业表现的熟面孔。位置巩固的背后是三家房企可观的销售规模、庞大的货值，以及在品牌、管理和创新上的积极作为。今年的卓越指数·房地产卓越企业表现，碧桂园表现亮眼。2020年，碧桂园在多个领域实现突破。规模上，近8000亿元的全口径销售规模助力行业刷新单个企业销售历史，相信在不远的未来1万亿将不会是遥不可及的梦。以2020年全国商品房累计销售金额173613亿元计算，碧桂园的市占率达到4.54%。而为了持续维持规模乃至增量空间，2020年碧桂园先后进行了四次组织架构调整，下辖的区域由2月的55个增至104个，资源重新整合分配，管理半径更加合理,冀希望于今后每个区域都能迸发出一个小碧桂园。规模之

外，在资本市场认可度上碧桂园亦获得新进展，先后获得穆迪和惠誉上调评级，成为第9家获得投资级的房企。值得注意的是，在运营指标评选中，恒大凭借较高的全口径销售金额、权益销售金额以及权益货值，综合表现突出。过去的一年里，恒大“行程”繁忙。先是在2月推出线上卖房，率先走出疫情阴霾。仅以上半年的销售来看，实现合约销售额3488.4亿元，较2019年同期上升逾23%，其中82%均来自线上卖房。随后分拆物业上市、将恒大健康更名为恒大汽车并发布恒驰六款新能源汽车，以及1300亿战投近乎全部同意实行转股，使得恒大回归坦途。随着地产之外故事范本的增多，相信恒大未来在资本市场的表现会更加突出。万科2020年继续深耕“管理红利时代”，年内深化组织重建、完成事人匹配等，打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。此外，对多元化业务有所侧重，租赁住

宅、物流仓储、商业开发及运营等成为新的业务重点。而最新的2021年3月，万科更是成立万科公寓管理公司，深度挖掘租赁价值。截止2020年中期，万科租赁住宅业务收入为10.5亿元，占总营收的0.72%。前20企业表现稳健，权益总货值占据半壁江山观点指数整理历年房企研究名单，三年均入围的企业有82家。以2019年的研究成果为基准，可以看到前20房企较为稳定，具体体现为2021年中有17家房企是2019年的熟面孔，上升较快的包括中梁控股以及金科股份。数据来源：观点指数在今年的研究成果中，观点指数新增了对权益货值的考察，除了评估房企有多少的货源可以支撑未来销售外，亦是考量在遭遇融资持续收紧或其他危机时，房企是否可以快速获得现金流来抵抗资金压力。从2021年度房地产卓越企业表现的研究数据来看，若粗略计算房企保持每年权益

销售金额不变，前一百家房企的总权益货值则平均可支持4.33年的销售。转看各个梯队房企的权益货值可供销售时间，可以看到前三企业该比值仅为3.26，主要是因为前三房企中有1家企业的权益货值比较低，同时另外一家房企的权益销售较高，每年消耗的货值较多。事实上，前三房企每年的权益销售均维持一定的增幅，这也意味着，它们要在土地市场上继续进取。同时，对于个别房企来说，则要加快旧改的转化效率，持续补充粮草。同时可以看到研究成果中第4-第10这7家房企的权益货值可供销售时间是最高的，达到5.36年。需要注意的是，该梯队房企的权益销售比（权益销售金额/全口径销售金额）为0.77，低于前三房企的0.77。从权益货值与营业收入的比值来看，由于各家房企的结转年限不同，此处统一考虑延后一年，即2019年权益销售金额/2020年营业收入（预测值），可以

看到第4-第10房企的该数值为1.52，前三房企的则为1.18。数据来源：观点指数回归到各个梯队的权益货值占比，可以看到前20房企占据前一百家房企总权益货值的58.20%，超过一半。而要关注到的还有碧桂园、恒大、万科、融创和保利5家房企的权益总货值占100家房企的23.58%。这也体现了不仅是市场份额，“面粉”堆砌而成的“面包”亦被牢牢掌握在头部房企手中。尤其随着多城集中供地的出台，手握大量土储的房企优势会更加明显。由点及面，多维竞争下地产分化显著 2020年房地产行业短暂受挫后开始复苏，“房住不炒”的定位不变，继续完善平稳健康发展的长效机制，得益于此，行业发展继续稳步向前。全年来看，行业呈现出显著的“分化”特征，并由点及面进一步扩散。具体体现为城市布局分化、房企规模分化、融资优势分化、估值分化等。

观点指数以房地产卓越企业表现中的57家房企作为样本（项目个数达到5065个、销售金额为34703.38亿元、销售面积为24311.50万平方米），观察其在各区域中的销售金额，可以看到整体的布局偏好是以一线城市或大城市构建起的城市群为主，包括中原城市群、辽中南城市群、山东半岛城市群、滇中城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、哈长城市群、长三角城市群、长江中游城市群、成渝地区城市群和海峡西岸城市群，尤以后七者的销售占比为高。以碧桂园（不在样本内）为例，其截至2020年6月30日，已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个，分布于31个省/自治区/直辖市的288个地级市，总计覆盖1334个区/县。其中与上述样本房企销售贡献突出的七大城市群高度契合，仅珠三角城市群中的广东、长三角城市群中的江苏就分别布局了533和317个项目。

细分到各线级城市来看，一线、新一线及二线城市的销售占比达到74.43%，其中后两者占比分别为37.38%和28.09%。而三线、四线和五线城市的销售占比则分别为12.57%、4.83%和8.01%。可以看到新一线和二线为房企贡献了大部分销售，而三线城市由于均价低，销售占比不及前者，但是也逐渐成为房企的布局首选。以100个城市过去5年的土地成交量来看，三线城市成交的土地规划建筑面积占所有城市的比重，由2016年的46.59%提升至2019年的51.39%。数据来源：观点指数统计数据来源：观点指数统计观点指数将样本房企按照销售规模分类，观察不同梯级的城市布局偏好，可以看到2000亿以上、1000-2000亿、500-1000亿以及300-500亿级别的房企，销售占比最高的城市均为新一线＞二线＞

三线，仅300亿以下房企各城市的销售贡献异同，销售占比最高的城市分别为新一线（31.79%）、三线（22.32%）和四线（20.40%）。数据来源：观点指数统计该梯队以区域型或特色房企为主，随着行业竞争加剧，其在一线、新一线及二线城市的竞争优势并不突出——缺失资金、周转空间及规模增长动力，要与头部及大规模房企抢食更是难上加难。而三四线城市或有本地资源支撑、或可以通过“小而美”的产品输出，实现规模和利润增长，因此会更加舒适，未来在该区域的销售额集中度相信会更高。除了城市布局外，可以看到房企间的规模分化也在加速。2020年，全国商品房销售额173613亿元，同比增长8.7%。与全国的增长同步，房地产卓越企业表现研究数据的企业销售额在全国中的份额亦在提速，由2020年的73.33%提升至2021年的75.79%。

同时，各梯级出现规模分化，碧万恒3家7000亿以上房企占2021房地产卓越企业表现研究数据的企业总销售金额的16.84%，占全国12.77%的市场份额。而32家500亿以下房企，上述两个百分比分别为8.84%和6.70%，较2020年的10.06%和7.38%出现了下降。如前所述，头部及规模房企拥有既有的规模优势，在拿地、融资以及品牌优势上具备较大的优势，因此在市场份额抢夺上亦如虎添翼。经此一“疫”以及三道红线重压下，房地产行业的生存环境更加考验房企的实力与质量，规模间的分化会继续加速。转看融资情况，虽然境外债跌宕起伏，融资规模出现收缩，但是受益于疫情之初各地针对房企缴纳土地款、信贷政策等进行边际放松，因此境内发债逆势扩张。不过下半年，“三道红线”以及房地产贷款集中度管理等政策的祭出，一定程度上压抑了房企的融资动作。全年来看，信用

评级高、负债规模处于健康范围内的房企，融资渠道更加多元，且融资成本更低。仅以发债筹资来看，观点指数以73家房企作为样本，其中4家发债超过300亿元以上的房企，其融资总额占所有样本房企的23.18%，而个别房企全年发债规模却低于10亿元。虽然发债只是房企融资的渠道之一，但可以看到融资规模已经出现了严重分化。数据来源：企业公告，观点指数统计对比融资成本，上述分化会更加明显，观点指数将样本房企按照销售规模分类，可以清晰看到销售规模在5000亿元以上、2000-5000亿、1000-2000亿的房企，超过50%的加权平均票面利率均低于平均数，而500-1000亿、100-500亿房企则相反。虽然发债利率不完全取决于房企的销售规模，还与财务健康程度、货值大小、信用评级等息息相关。但是不可否认，销售规模大的房企，其发债利率往往

更低。展望2021年，三道红线对于房企的融资影响会更加显著，融资资源会进一步向优质房企倾斜，使其在融资额、成本和发债期限上享受更多的优势。百家房企权益货值近42万亿，城市更新带来业务机会权益总货值是“2021年度房地产卓越企业表现”的重点指标之一，而该指标与土储密切相关。据观点指数统计，2021年度房地产卓越企业表现研究数据的房企的土地储备达到38亿平方米，权益土储为28.25亿平方米。以市价计算货值，可以看到房地产卓越企业表现研究数据的房企的权益总货值为41.53万亿元。国家统计局公布的数据显示，2020年，房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，相比上年下降1.1%；土地成交价款17269亿元，增长17.4%，上年为下降8.7%。回顾全年，供应节奏上，由于疫情影响，全年土地供应呈现前高后低的特点。

观点指数以全国100个重点城市作为基准，可以看到2020上半年的土地供应数量为8006宗，高于2019年的6799宗；供应土地规划建筑面积上，2020年下半年为9亿平方米，环比上半年增长18.23%。数据来源：Wind，观点指数统计自2月起部分地区降低房企的土地金缴纳门槛，土地市场热度高涨，2月、4月和6月的成交土地规划建筑面积同比去年分别增长22.36%、39.81%和50.38%。转看过去4年100城的土地成交情况，可以看到2020年土地成交总价增速为13.53%，高于成交建面10.34%的增速。2020上半年，疫情受控后，部分核心城市持续推出优质地块，使得土地市场交易火热，也进一步提高了土地成交总价及楼面价。数据来源：Wind，观点指数统计以100个城市过去5年的土地成交量来看，2020年由于

一线及二线城市有大量优质地块推出，且溢价不高，因此占比有所提高或保持高水平，分别为7.02%和42.01%，三线城市占比则略有下降。数据来源：Wind，观点指数统计不过自8月住建部、央行等部门召集房企的座谈会提出三道红线，叠加部分热点城市调控升级，土地市场热度有所冷却，10月、11月成交土地规划建筑面积同比增速降至个位数，12月则同比下跌。此外部分踩线的房企，四季度后纳储的动作明显下降。数据来源：Wind，观点指数统计展望2021年，手握存粮且“降档”压力小的房企，相信会在土地市场上更加进取，而反之则会对拿地有所谨慎。同时需要注意的是，12月中旬中央经济工作会议提到，要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。这也是中央经济工作会议连续两年提及城市更新与城镇老旧小区改造，对于房地产行业及房企而

言，具有一定的政策意义，亦有利于降低土地成本。据观点指数统计，仅12月就有超过13家房企在城市更新业务上有所动作，包括佳兆业、恒大等房企，主要表现为继续扩大旧改项目储备，通过合作的方式深耕城市更新领域等。同时，结合当前城市化进程及城市发展的特点，城市更新及老旧小区改造具有更多的服务内涵，对于增加房企业务扩展机会及丰富多元化布局有着更多的现实意义。杠杆运用收敛，并购和资产处置加速过去的2020年，房企规模增速有所放缓，除了受到疫情的短暂冲击外，亦和“三稳”基调下，房企的发展步伐更加稳健有关。据观点指数发布的“2020年房地产企业销售表现”显示，2020年房地产企业销售表现研究数据企业的整体销售增幅不及2019年。过去三年均入选2020年房地产企业销售表现研究数据的84家房企中，销售增速低于2019年的超过65%。另外

值得留意的是，有13家房企的销售金额同比增速为负。 “稳地价、稳房价、稳预期”短期不会改变，加之信托、海外债等融资通道约束加强，以及三道红线、房地产贷款集中度管理等政策的叠加，可以看到2020年度房地产卓越企业表现研究数据企业的杠杆运用有所收敛，同时部分房企为还债、“降档”奋力，加快销售回款、控制土地支出，年内并购和处置资产的动作亦有所加大。观点指数以60家房地产卓越企业表现研究数据候选企业作为样本，预测统计其净负债率表现，可以看到有34家净负债率低于2019年，平均下降幅度12.65%，其中超过20%的有6家。降负债的方式包括出售物流资产回流资金、做大净资产、减少有息负债、调整负债结构等。数据来源：企业公告，观点指数预测分区间来看，60家样本房企中，预测2020年净负债率低于50%的有7家，50%-80%的

占比最大，达到38.33%。要关注到净负债率高于100%，也即踩中一条红线的有17家，占比28.33%，接近3成。数据来源：企业公告，观点指数预测同时净负债率预计超过300%的房企有一家，为销售规模超千亿的房企。由下图可以看到，千亿房企的平均净负债率为89.70%，处于安全线以内。包含上述房企在内，千亿房企中净负债率超过100%的有12家，也即意味着占所有踏线样本房企数量的71%。数据来源：企业公告，观点指数预测从季度来看，2020年Q1和Q2并购金额同比增长显著，分别为32.04%和150.03%，这也是疫情负面影响开始显现的两个季度。对于该房企群体而言，规模增长已不是重中之重，如何保持健康稳健的发展，维持既有的果实成为关键。毕竟年初以来，千亿或近千亿房企身陷债务桎梏不是异闻。如前文所述，受三道红线等影响，房企下半年拿地由热转温，同时为“降档”行业内的并购和资产处置动作有所增加。从全行业看，2020年房地产并购金额为1693.46亿元，占所有行业总和的4.58%。数据来源：Wind，观点指数整理从季度来看，2020年Q1和Q2并购金额同比增长显著，分别为32.04%和150.03%，这也是疫情负面影响开始显现的两个季度。从历年情况观察，亦可以看到2020年的同比增速有所加快，由2019年的-30.50%，提升至2020年的-6.47%，平均每宗并购的规模达到8.55亿元，为近三年最高。数据来源：Wind，观点指数整理未来的几年内，房地产行业将继续以“稳”为发展主题，因此杠杆的使用要更加谨慎。同时房企发展更加注重质量，过往盈利差、过度分散企业资源的非核心资产或者业务会被进一步割舍。