观点指数 7月末，新加坡吉宝DC REIT投资信托（Keppel DC REIT）宣布以6.359亿元人民币的价格收购广东蔚海数据发展有限公司旗下的一座数据中心资产。
该资产位于广东省江门市蔚蓝数谷园区内，园区拥有6个IDC数据中心，吉宝DC REIT收购了第5号楼并拥有剩余5个数据中心的优先购买权。
2014年12月，吉宝数据中心业务通过吉宝DC REIT上市，成为亚洲首只纯数据中心REITs，也创造了新加坡交易所当年上市房地产信托投资基金最大规模的IPO纪录。
吉宝DC REIT目前管理资产横跨欧洲、亚洲、澳洲等8个国家共22个物业，资产管理规模约为34.02亿新币。此次收购江门数据中心，是吉宝DC REIT首次入驻中国，也是基于对中国数据中心行业的看好。
吉宝DC REIT首入中国
吉宝DC REIT于2014年12月在新加坡上市，是目前亚洲唯一一只上市的DC REIT。市值从上市初期的8亿新币上涨至如今的43亿新币，7年内提升超5倍。截至2021年上半年，吉宝DC REIT共包含22个物业，全部物业可租赁面积约为20.23万平方米，资产管理规模约为34
.02亿新币。
此次收购是吉宝DC REIT首次进军中国，此前资产分别分布于新加坡、欧洲、澳大利亚和马来西亚等8个国家。其中新加坡为主要市场，占总资产规模的56.4%。
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根据吉宝DC REIT年报，净利润从2014年的1.5亿新币增长至2020年的8.3亿，平均ROE在8.5%左右。
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吉宝DC REIT综合收益2021年上半年表现较弱，为-6.1%，但近7年的平均年收益率为21.8%，仍较可观。
总体来看，2021年上半年境外市场数据中心收益不乐观，这或许就是吉宝DC REIT决心进入中国市场的原因之一。
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对比新加坡其他REITs板块派息率，吉宝DC REIT派息率低于平均水平并且在逐年下降。事实上，疫情中，吉宝DC REIT在新加坡REITs板块中的市场表现较好，历年来的高增长高收益一定程度上补足了派息率降低的遗憾，依然受到广大投资者欢迎。
高收益离不开高出租率。根据吉宝DC REIT2021年半年报数据，数据
中心出租率逐年攀升，上半年达到98%，而此次收购的江门数据中心已经有稳定客户，将进一步提升整体出租率和到期年限，优化整体资产收益。
红利下的市场机遇
5G、人工智能、云计算等数字技术推动全球经济增长，是未来的发展趋势。作为其中的基础建设，数据中心也是中国在不断推进的重点，并受到政策持续关注。可以预见，我国数据中心业务未来会继续保持高速增长。
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研究数据指出，自2014开始中国DC业务年增长率接近30%。受新基建政策和国家数字化转型发展战略利好带动，2020年市场总体规模达到2238.7亿元，同比增长43.3%，增速为近五年来最高。
据统计，2020年中国共拥有约310万个机架，位居全球第二，主要分布在上海、北京和大湾区。而政策对于长三角及大湾区的数据中心业务也进行了大力支持，这对投资该领域的运营商来说是重大利好。
虽然我国未向境外投资者开放数据中心业务与互联网资源协作服务，但境外投资者可以从固定资产层面或VIE结构进入运营层，这也给不少外资机构投资中国数据中心地产创造了机会。
中资方面，三大电信运营商占据了超60%的市场份额，排列第四位的是第三方运营商万国数据，占据了8.4%的市场份额，虽然占比较小，但增速最快。
目前国内市场的数据中心收益率大概在8%-10%之间，而且现金流稳定，相较传统地产业务具有一定优势。不过，前期投入成本较高，租期较长，比较适合资本雄厚的机构投资者。以国外相对成熟的经验来看，REITs比较适合数据中心的发展。
而作为最早推动基础建设REITs上市的美国，目前已拥有5只纯数据中心REITs。市值最高接近700亿美元的Equinix是我国市场最大的第三方DC服务商万国数据的7倍。
美国数据中心REITs一直表现稳定，2015-2019年平均回报率为15.35%，2020年第一季度受疫情影响回报率降至8.8%，但仍是16个REITs板块里唯一实现正回报的。
在全球疫情加快数字经济发展的背景下，未来各个行业对数字化的需求只会越来越高，而作为地基的数字中心必将继续发展壮大。中国作为其中的主要市场，对数字经济的支持也走在世界前列，再加上大热当头的政策红利，数据中心行业未来可期。
原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
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