房地产的未来走向，已经非常清晰了！

地产大爆炸 2021-08-20 16:31 阅读 512

‍最近，许多地产股出现罕见爆涨。金地集团从8块拉涨到11块；保利地产从9块拉涨到12块；新城控股从30块拉涨到37块；... ...你没看错，市场愈加悲观的当下，地产股居然开始绝地反弹了。01先看一组数据。今年上半年，全国商品房销售额创历史同期新高，达约9.3万亿元，同比增长38.9%。从销售数据看，一片大好，今年大概率破18万亿。然而，从6月房企销售就现乏力之症。在刚过去的6月份，碧桂园、恒大、万科销售额同比分别下滑11%、6%、11%，保利更是同比减少27%，在Top10房企中跌幅最大。这是过往没有的现象。6月可是房企业绩报表上亩产万斤的丰收季节，半年报就是靠这个月来冲高业绩了。进入7月，房企销售形势依然没有向好，Top5里万科降了23%，融创降37%，恒大降了39%。另外，Wind数据统计显示，截至8月1日，沪深有52家房企发布2021年中期业绩预告，逾四成房企净利润录得亏损。对比去年同期而言，净利润同比下跌的房企超过三成。在信贷收紧、调控加码、疫情等压力下，房企接下来的销售已经很难言乐观，接下来，我们极有可能迎来有史以来打折最猛的金九银十。02政策，是房地产行业最大的不确定性。今年前7个月，房地产行业出台的调控新政多达300多次，包括限购限贷，限拿地金额，学区房改革，二手房停贷，出台指导价，整治房地产秩序等等。在监管新规不断出台的背景下，房地产发展已不支持高增长。而从房企自身来说，过往房企赚钱大部分并不是因为自身有能力。换句话说就是，过去几十年房地产行业的繁荣，主要是一级市场土地升值带来的，与盖房子、卖房子的房企关联很小——房产升值因为土地升值，而不是房地产公司做出了什么行业革新，创造了更多的利润。从投资者的角度，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，从当下看，不管是哪个方面，前景都不明朗。金融方面，三道红线一出，房企都变成了“孙悟空”，带着紧箍咒前行；土地方面，地价居高不下，又锁死了房价，再加上首轮集中土地的“饥饿营销”，房企尽管抢到地，利润也很低了，甚至有的是亏钱做开发运营；人口方面，从国家出台三胎政策后，又马不停蹄对教育、对学区房改革，就知道鼓励生育有多迫切了。在一个行业未来增长局势不明朗的情况下，市场上赚钱多、增长快、估值低，又有政策扶持的的公司很多，投资者为什么要紧抱着一个被打压的行业不放呢？这也是近几年地产股，即便是行业里的龙头公司股票也被打趴在地的原因。既然如此，当下许多地产股纷纷在拉升，背后的逻辑又当作何理解呢？03最近有个消息在地产圈流传——土地规则要改了。8月10日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面：1、土地竞买方必须要有房地产开发资质；禁止了房企动用“马甲公司”抢地。2、严查竞买方资金来源，竞买方必须有自有资金；明确股东不得违规对房企提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，并建立购地资金来源审查制度，相当于把三道红线管控延伸到土地市场，不允许房企乱上杠杆。3、溢价率不得超过15%；这是在警告地方政府，以后土地溢价上限是15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。4、达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确拍，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞拍方。这些限地价措施出来，核心就是要从源头上锁死房价上涨，中央对楼市调控的思路越来越清晰了。对房企而言，这则消息重大利好点在于明确规定了土拍溢价上限。规定了溢价上限，其实就是保住了房企的利润。房企有确定的利润了，就是有稳定的盈利预期了，当然是利好。但，这依然不是地产股上涨的关键因素。04其实，地产股上涨真正的逻辑在于房地产行业未来发展的逻辑已经清晰了。提了这么多年的房地产长效机制，其实基本上已经构建完成了。而房企，在经过这三十年的行业内卷和十几年的政策调控后，已经迎来一个新的发展阶段。这个阶段的特点是什么呢？1.土地获取从无序的竞价逻辑变成基础的品质逻辑。在新的土拍规则下，没有钱没有品质就没有参与的资格，土拍的门槛就可以直接淘汰掉绝大多数的房企。以前房企可以有钱任性，可以不计利润的拿地豪赌明天，现在房企有钱也没法任性，因为土拍溢价限制了。2.规划建设从成本为先的市场逻辑变成品质可控的管控逻辑。以前拿到地的房企，从规划设计、到施工建设、用工用材都只有一个原则：成本控制到最低，以至于这些年的商品房的建筑质量越来越差。而在新的规则下，在土拍阶段就要拿出品质方案，否则就没法竞拍，房企想继续参与就只有老老实实的按品质方案来建设，没有空子可钻了。3.融资工具从野蛮生长的杠杆逻辑变成透明可控的表内逻辑。房企的一张资产负债表里，组合了几十种的融资工具，表内表外更是暗藏了不知多少倍的融资杠杆。于企业而言，是其高增长的秘密，而对行业而言，则是可以预知的房地产灰犀牛。如今，政府已经正大力整治这头灰犀牛，而大多数房企都正被融资杠杆反噬。房企“三道红线”；银行房贷“两道红线”；买地金额40%... ...密集出台的政策都直指房企的融资杠杆问题。未来的融资规则，就是简单透明，资金来源透明，杠杆一目了然。多大的房企规模该拥有多少的融资规模，多少倍的资金杠杆，都清清楚楚，明明白白。4.营销推广从单盘概念策划的营销逻辑变成了以品牌塑造为核心的推广逻辑。在当下的房地产行业，能够产生品牌溢价的房企几乎是屈指可数，对于购房者而言，大多数房企的品牌价值也几乎可以忽略不计。可以这么说，项目上概念营销的那套东西，购房者早就不信了。房企的营销被贝壳这类中介渠道商绑架就是个明证。未来的营销一定是品牌营销的逻辑，要从单盘的项目营销思维转为成房企品牌的全盘思维，而项目层面的营销未来一定是可有可无的，甚至于直接交给物业公司就够了。05土地限价了、房价规定了、品质要求了、融资管住了，剩下的是什么？不就是代建吗！以后，所有存活下来的房企，本质上都将转型为没有土地话语权、缺乏房价定价权、产品被监管、融资受管控的代建公司。而以“代建”形式存活下来的房企大都有这几个特点：1.规模体量大想都不用想，活下来的都是大房企。今年商品房销售额突破18万亿基本没啥问题，接下来天花板上升到19万亿、20万亿，乃至更多都不是大问题，而房地产行业集中度进一步提升也板上钉钉。那么，剩下的问题就是房企的规模会有多大。炸天团看来，头部存活的寡头房企年销售规模破万亿，市占率超过10%是件比较轻松地事情，目前看碧桂园和万科比较有确定性，融创的确定性相对也要低些。当然还有保利、招商、中海、华润等央企销售规模大概率维持在5000亿上下，处于同一梯队。2.融资成本低以上提到的房企，之所以能够胜出，最大的优势还是在于融资成本的优势。未来，房企间的比拼，其实就是融资成本间的比拼，其他营销成本、管理成本、资源优势、模式创新等带来的差异都很小。换句话说，无论民企、国企央企，存活下来的一定是融资成本低的房企。按照这个标准，金地、龙湖、绿城有机会冲击到与招（商）保（利）中（海）华（润）同一梯队。差不多这就是未来房企TOP10的基本格局，变数比较大的可能是金茂与融创，谁替代谁的问题。写到这时，你再看开篇提到股价被拉升的房企，是不是都在这个名单里。3.利润稳定今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但是绝大多数人死在明天晚上。这句话用在房地产行业也适用，有幸活在后天的房企会很美好，这种美好最大的体现就是利润规模。在代建模式下，存活的房企利润率一定不会高，可能只有5%左右的利润率，但那时的房地产市场确定性非常高，利润的确定性也非常高。存活的房企因为销售规模的优势，利润规模同样很可观。从预期的不确定性到规模与利润可观且确定性高，或许，这才是最近头部地产股股价轮番上涨的真正逻辑。还没关注的，抓紧上车了！‍‍‍‍

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