房贷利率上涨=别买房？别被信号误导！

最近核心城市的房贷利率越来越高。

5月底，苏州的房贷利率还在5.1%左右，现在已经涨到了5.6%-6%；

7月2号，杭州的利率跟上调控的节奏，二套房贷利率自2018年后重回6%时代；

广州更是彻底，上半年4次加息，最新消息，广州房贷利率又涨了，首套利率5.65%，已经比年初增加近50bp，等于贷款200万，利息多出6.8万。

我相信很多人都有这样的疑问，房价都已经这么高了，月供成本增高的情况下，现在买房还能赚吗？

尤其是当下的楼市大环境下，房价上涨还能如同过去那样吗？

如果房价不能一直上涨，且月供成本不断增高的情况下，今年还适不适合买房？

先说结论，再说为什么：

有资金、有需求，价值城市的好房产，依旧可以买。

观点有些直接，甚至我都能想象，评论区会有读者来质疑我。

但我依旧得在此刻提醒大家，千万不要因小失大，错过应有的好选择。

我的观点，核心逻辑有三点：

1、目前面临金融紧缩的城市不止一个，而是多数有价值的城市，都面临着利率上调的影响。

利率上调的根本原因是银行贷款额度受限之后，这些城市依旧有充足的购买力，充足到可以让银行抬高利率去选择客户。

表层是银行转嫁风险，底层是这些城市购买力更加扎实。

所以说下半年，与其担心在利率走高的城市站岗，真正应该小心的反而是上半年房贷利率丝毫没有上调的城市。

试想一下，什么样的城市，才能在去年这波大放水之下，独善其身？

要么就是像长沙、苏州、北三县那样，政策几乎堵死了外来资金流入机会的城市；

要么就是像广袤的三四线城市一样，敞开大门也没有足够的购买力过来，投资价值基本为零。

2、此刻的金融紧缩是政策使命，短期紧缩是必然，但长期必然会松动。

这轮政策来的很猛，但政策想要的不是一个死掉的楼市，而是一个挤水后健康的楼市。

去年至今，楼市这波热火太过夸张，此刻必须有强劲的政策意志与决心，才能让市场重归健康，因此才会有此刻决绝的打压。

但长期来看，各大城市依旧没有摆脱土地财政，上半年能做到财政盈余的城市，只有上海。也就是说房地产依旧是经济的压舱石，取代房产蓄水池的行业还未出现，楼市的周期依旧还会重现。

楼市的金融紧缩迟早会放松，等到市场重归冷静，政策之手一定会放松，价值城市利率不会永远上扬。

这种情况下，要不要买房，我们需要考虑清楚自己的境遇：

有价值的核心城市几乎全线紧缩，买哪持有成本都不低，没得挑！可以等待政策宽松，但你必须接受，没人能准确预测，政策何时会宽松，而房价不一定会乖乖等你。

从过去的经验来看，哪怕政策调控的再猛，也没人保证具体城市具体板块，能大跌多少。

就拿深圳来说，过去每轮调控，都没有让房价从7万时代回到5万时代，只是让深圳在7万稳定的保持3年，就已经是调控发挥足够的威力。

市场的涨跌不是完全理性可分析的，没有人能准确的抄在最低点，目前，有价值城市基本都要持有3-5年，才能吃到不错涨幅，此刻执着于最低点，意义其实是不太大的。

我的建议是，资金允许，需求存在，市场适当回调之后即可出手。

当然，讲再多楼市的大逻辑，大家依旧会就纠结于利率上涨，毕竟这带来的是直观的月供变高，持有成本变高。这才是真正卡住大家的一根鱼刺，逼得大家进退两难。

那么，我就要骂醒大家，你根本不懂房贷利率。

这就引出我的第三点逻辑：

你以为房贷利率提高，会大幅度增高你的持有成本，实际完全错误！

房贷利率低的超乎你的想象，利率带来的持有成本几乎可以忽略不计。

很多人听到利率超过6%，就会惯性的认为，房价每年的涨幅至少得有8%才算保本，毕竟拿钱买银行理财至少还有2%的收益。

听起来似乎很正确，但是实际上这个逻辑犯了三个大错误

首先，房贷利率的利息被夸大了，实际上远没有6%那么多。

实际，哪怕房贷利率高达6%，也比市场面上99%的贷款利率低，但那些贷款往往声称自己利率只有3.45%-4%。

举个例子，比如买300万的房子，首付100万，贷款200万，贷款30年。

如果也像市面上其他贷款那样的计息，200万乘以6%，一年的利息应该是12万，每月应还利息应该是1万。

但是只要大家打开房贷计算器就会发现，真正贷款200万，利率6%，30年实际产生的利息只有231万元，月均还款利息实则只有6416元。

为什么两者之间会产生如此大的差距呢？

根本原因在于房贷的计算方式，房贷利息是会随着本金的偿还而减少的。

每月还款1万的计算方式，是默认你30年后才一次性偿还本金，中间还的全部是利息，但实际上咱们中途就在还本金呀。

所以房贷产生的利息远比我们想象中的要低，实际上房价只需上涨3%，就能拉平所谓的利息成本。

但只是3%吗？

第二点，房贷和房价的基数是不一样的。

就拿上述例子来说，房贷6%是基于贷款部分200万的上浮，而房价上涨是基于总价300万的上涨，基数不同，上涨的比例也是不对等的。

加上这一层，实际房价上涨2%，实际就能覆盖所有的利息成本。

第三点，也是最重要的一点，房贷是线性上涨，而房价是指数上涨。

房贷产生的利息是基本固定，买房时就已经确定了未来30年的利息成本，这是单利。

而房价上涨不同，房价每年涨6%，都是在上一年的基础上涨6%，是在涨过的基础上再涨，房价的上涨实际是一场复利运动。

对比来看，一边是每年单利在还款，一边是每年复利递增，收益越滚越大，所以，我们一直告诉大家，在还贷能力允许的情况下，一定要多用房贷。

也正是因为房价每年都是在过去的基础上涨动，所以根本不需要每年都上涨3%，反而只要能以年均1%复利上涨，就足以摊平利息带来的成本。

相信你也发现了，买房的根本问题在哪？

在于房价的涨幅！房贷利率其实本来就是微乎其微的影响因素。

而除了房价，同样是复利增长的还有什么？

是通货膨胀，不买房手中的现金同样是以复利的形式在贬值，房产依旧是比较好的抗通胀产品，长线来看核心价值城市房价还会上行。

所以我才说，有资金、有需求，还是可以选择好的城市上车。

金融紧缩，确实是楼市收紧的信号，但只要你还能申请到房贷，付的起首付，利率上调的成本其实很低。

此刻买房的关键在于，看中的房产，足不足够优质！

最后，“大胡子说房”视频号已经开通！

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