听说二手房市场，出拐点了？

大家好，我是局姐。

今天是一月一度的大日子。4月份的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，官宣了。和以往数据那么一对比，可以看到一个明显的趋势——虽然从年初开始，全国范围内大面积的调控已经开始了，但新房的热度，还是那么高，甚至，更高了。70个城市里，62个城市在环比上涨，这个数字是近一年多以来的顶峰。“从同比来看，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月扩大0.6个百分点；二线城市上涨4.9%；涨幅扩大0.1个百分点。”但二手的数据呢，似乎有了那么一丢丢回调的感觉。上个月，全国的二手房几乎都在环比上涨，而这个月，上涨的城市少了4个。“同比来看，一线城市的二手住宅价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点，二线城市上涨3.4%，涨幅扩大0.1个百分点。”这样看，就很有意思了。从年初到现在，一二线城市的全面调控已经成为常态。
但是，四个月之后，一二线城市的新房完全没有被控制住，越涨越疯，而二手房反而被压下去了。难怪贝壳研究院打出的标题，是这样的：经常看局姐文章的小伙伴一定知道，数据都是有滞后性的，但一手房价往往更容易被各种调控措施控制，更容易贴近官方的期待，而二手房更类似自由市场，最终，往往更接近真实。那么，为什么这次率先降温的，反而是二手房？
因为，对于一线城市而言，似乎也只有二手房可以被调控了。我们可以举个具体城市的栗子。比如说，深圳。深圳一手市场的限价政策已经实施好几年了，一二手长期倒挂，打新都已经形成了完备产业链，根本没有多少加码的空间。到了今年初，祭出的大招是——二手房成交参考价。这二手房参考价就有意思了。并不是分区的，而是精确到小区，一次性定了深圳全市3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。官方说，这些数据是“以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成的”，看起来很权威的样子。但事实上，充分体现了调控的意图——
去年被炒得飞起的深圳湾豪宅，参考价只有挂牌价的一半不到，而在涨幅不大的深圳东部，参考价基本等同于挂牌价。然后，银行纷纷表态以参考价放贷，客观上，直接卡住了二手房，尤其是深圳西部二手房的杠杆比例。深圳的二手房成交冰冻得立竿见影。乐有家数据显示，2、3、4月三个月的成交宗数逐月下降，基本是调控前的一半。显示在国家统计局数据上的，是深圳的二手房涨幅从2月的0.9%，到3月的0.4%，再到这个月，已经开始持平了！而新房的价格，到了4月，涨幅甚至还在增加。而上海似乎也有这样的趋势。1月底，上海调控，包括将增值税征免年限从2年提高至5年；夫妻离异3年内购房商品房，住房套数按离异前家庭总套数计算等。增值税“2改5”是典型的针对二手市场的调控措施。从市场方面的反馈是，二手房挂牌量应声跳水，成交量跟着下滑。而统计局数据显示的是，2月上海二手房的环比涨幅是1.1%，到了4月，是0.9%，逐月下降。而广州的情况，不太一样。从今年年初开始，广州就大开杀戒，隔三差五就出调控措施，然鹅，4个月过去了，广州的房价居然还是越涨越疯。作为最火的一线城市里，最火的“扛把子”，广州4月新房环比涨幅1.1%，比上个月的涨幅还要高0.1%，不但连续12个月上涨，而且已经连续10个月领跑北上广深了。而广州的二手房价，4月的涨幅已经开始比3月下滑了。为什么呢？广州之前其实是没有严格限价的，这次新房限价的消息从3月疯传到现在，一直没有出现过真正的细则，所有的细节都靠猜，唯一做到的，是不发预售证。像黄埔这种大热门的区域，限价喊了半天了，合生中央城、富力新城……不但敢无证收筹，吹风价还一直都在涨。
（具体可见《广州限价实锤之后，这些盘涨得更疯了……》）居然完全不怕piapia打脸，也没有任何监管。和磨磨唧唧的新房调控相比，真正被实施到位的政策，是4月初黄埔对人才购房限售“加码”，从原本的限售2年增加到3年。以及，除了花都区和从化区，对其他区域二手房增值税免征年限“2改5”。又是卡二手房脖子的政策。到了5月，最新的消息是，有银行对30年以上的老旧小区限贷。这下，二手房的交易更艰难了，可以想象，5月份广州的二手房数据，还要降温。

那么，接下来，楼市会怎样呢？大趋势是在退烧的。虽然新房价格一直在涨，但从今天公布的全国商品房销售数据来看来看，前4月，全国商品房销售额53609亿元，增长68.2%，增速环比下跌明显，达到了20.3个百分点。
当然，因为这个增速看的是同比数据，去年的疫情从1月开始，4月份已经渐渐开始复工复产，所以今年年初的同比增速下滑，也并不意外。可是，就算是看单月销售面积，也实实在在地跌了。根据统计局数据测算，与3月相比，4月商品房和商品住宅销售面积分别减少4346万平方米和3852万平方米。量在价先，这是基本的常识。
对于许多城市来说，二手房不过是先走一步，等到整个市场降温，一手房市场也会从远郊开始转凉。毕竟，房地产政策已经发布得足够密集，而从房地产开发投资金额方面也能明显看出，近期的调控政策会使部分房企趋向保守。环比来看，4月单月房地产开发投资12664亿元，比3月份下降了6.8%。
这，就是房企用脚对未来一两年的市场，投的票。