解局 | 泰康绑定阳光城 陈东升的地产投资版图

观点地产网 保险公司和地产企业的合作，又一次上演。这一次，合作的双方分别是泰康人寿和阳光城。

4月5日，阳光城集团股份有限公司的大股东阳光控股有限公司与合并持有公司13.4%股份的泰康保险集团股份有限公司签订《战略合作框架协议》，落实泰康人寿保险有限责任公司及泰康养老保险股份有限公司入股公司后，在业务等层面落地开展相关合作事宜，与公司相关内容包括不限于项目、资金、物业等领域的合作。

险资捆绑房企

框架协议约定，在项目获取及代建代销方面，涉及存量不动产合作，针对泰康已布局的项目，同等条件下优先与阳光城合作;在增量项目拓展方面，双方发挥在医养服务、产业资源等方面的优势，在符合双方战略布局的重点区域，拓展合作;在不动产股权基金方面，双方共同设立不动产投资基金，用于投资、孵化相关项目;

此外，在融资合作方面，泰康及其资管子公司在信用债、非标、资产证券化、公募Reits等领域与阳光城展开合作。

在物业合作方面，双方将在物业管理领域开展全面合作，包括不限于优先考虑泰康与阳光城物业子公司开展资本市场领域合作，在阳光城管理小区内提供社区居家养老服务、打造智慧物业平台等业务模式，提供多元化增值服务。

阳光城方面表示，本次战略合作框架协议的签订是在泰康保险入股的基础上，进一步落实明确了业务合作方向，将有助于该公司拓宽项目获取途径、优化财务结构、降低资金成本、提升主体信用及市场认可度等。

事实上，这是泰康人寿成为阳光城第二大股东后更为深入的合作。

去年9月9日，阳光城发公告，宣布泰康人寿保险有限责任公司及泰康养老保险股份有限公司与阳光城集团股份有限公司第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让阳光城13.53%的股份，共计5.55亿股。

协议中清楚写明，在本次交易完成后，泰康人寿、泰康养老愿意在力所能及的范围内，与上市公司长期合作，充分发挥自身优势。

而最为阳光城所看重的一条则是：“泰康人寿、泰康养老将为拓展上市公司融资渠道、增强上市公司竞争力贡献自己的力量，以达成并实现与上市公司长期共同发展的战略愿景与长远目标。”

泰康方面也表示，受让阳光城股权主要基于看好上市公司未来长期发展潜力，以获得上市公司稳定的股息分红，分享长期价值投资收益。

当时，被外界关注和讨论最多的是，为了确保泰康方面的收益，阳光城控股股东阳光集团做出十年承诺，以2019年归母净利润40.2亿元为基数，前五年平均增长率不低于15%，累计归母净利润为340.59%。

不仅如此，阳光城还承诺，2025-2029年间实现归母净利润数为101.72亿元、111.90亿元、123.08亿元、129.24亿元和135.70亿元。

泰康地产版图

从公司股权、融资、代建代销、物业、存量不动产到增量项目、医养产业等，泰康人寿本次和阳光城的合作可以说覆盖了一家房企的方方面面。

或许，这是泰康和房企合作最深入、覆盖面最广的一次。

据观点地产新媒体查询，泰康人寿对房地产行业的介入是从养老地产开始的。

事实上，泰康人寿及合众人寿是国内较早涉猎大健康产业的保险机构之一。两家机构均借鉴美国CCRC养老理念，将养老社区与保单挂钩，即“虚拟保险和实体养老一体化”模式，客户可以通过购买保险，锁定养老社区物业及其他配套服务的使用权，享受一站式退休生活解决方案。

2009年，泰康人寿经保监会批准获得了首个保险资金投资养老社区试点资格。翌年，泰康人寿成立“泰康之家”品牌作为运营医养产业业务的经营主体，随后泰康人寿逐渐铺开全国各地养老社区的开发建设。

截至目前，泰康之家已在北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁、宁波、合肥、深圳、重庆、南京、郑州等19个核心一二线城市完成连锁医养社区布局，总规划建筑面积290万平方米。

同时，在前几年国内开发商开始对养老地产领域产生兴趣时，泰康人寿亦曾尝试与万科集团、保利地产等行业巨头合作开拓市场。

2016年6月23日，保利地产公告，泰康人寿旗下子公司泰康资管出资60亿元认购其7.32亿股，成为第二大股东。

当时保利地产相关负责人表示，从60亿元的认购份额来看，泰康人寿显然并不只是为了短期的分红和资本增值预期年化预期收益，而是更看重未来双方在地产开发、房地产基金和养老地产等领域建立深度的战略合作。

对于这次入股，当时外界普遍认为，险资正试图通过增持变现速度较快、变现成本较低的蓝筹股，解决理财产品期限错配，带来的流动性风险。

其实，中国保监会禁止保险资金直接投资商业房地产项目，因此在养老领域的不动产投资，成为保险企业在地产领域投资的主要选择。除了泰康人寿之外，此前包括安邦、人寿、珠江保险等都有类似操作。

只不过，泰康人寿在这方面的投入尤其巨大。

2019年，泰康集团副总裁兼泰康之家首席执行官刘挺军在接受媒体采访时曾这样表示，泰康在养老领域的总投资金额是200亿元，占到整个保险行业的一半以上。

泰康保险集团董事长兼首席执行官陈东升则表示，“我们的战略非常清晰，把五个手指捏成一个拳头，这个拳头就是大健康，就是要建设大健康的产业生态体系。”

因此，在很长一段时间里，泰康人寿涉足房地产行业主要集中在养老地产相关领域。

但自2018年后，泰康人寿在房地产行业的投资逐渐延伸到了更广的范围，在这几年大热的物业板块、物流板块等，都看到了泰康的身影。

2018年12月，万科旗下的物流地产投资基金亦引入了泰康人寿，后者认缴出资13.84亿元，获得基金权益46.82%。

2020年12月1日，泰康人寿通过中国保险行业协会官网披露，公司决定通过IPO的方式参与投资金科智慧服务集团股份有限公司，据悉，公司共出资7500万美元（约5.02亿元人民币），与金科服务签署《基石投资协议》，获得9.78%的H股股份。本次出资额约占公司上季度末总资产的0.062%。

对于投资版图延伸至物流、物业行业的原因，目前泰康方面并没有给出明确的回应。但通过陈东升此前就养老地产投资与回报方面的介绍，或许可以窥见些许原因。

背靠保险公司这样资金雄厚的企业，陈东升曾豪气表示泰康是把养老产业当成事业来做，“可以拿1000亿元10年不赚钱”。但其同时也提及，“一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间，30年后才能把成本收回来。”

相对于30年才能回本的养老社区投资，泰康需要投资一些回报更快更高的地产版图及企业，以提高在地产行业的投资回报，似乎就不难理解了。

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