开年最惨房企：它把总部大楼给卖了

凭着两件事，莆田商人欧宗洪在地产界打响了名号。

一件是买地。2007年，他以15.5亿元总价、每平方米9953元的楼面价拿下一块地，这是当时福州的单价“地王”。

另一件也是买地。2016年，上海滩。他以110.1亿的总价在17家房企、426轮举牌的惨烈竞争中胜出，拿下了上海静安某地块。这一次，他拿下的是中国土地成交史上最贵单价“地王”。

这两件事让欧宗洪和他的融信名震江湖，但也让他付出了惨痛的代价。

两块地都是，刚买完不久，就遇上了楼市限购或限价政策。结果，福建那块地赔钱退地，上海那块地开发进度一拖再拖。

欧老三勇气冠绝，但这运气，着实令人担忧。

1

总部大楼，卖了

不鸣则已,一鸣惊人。

融信老板欧宗洪应该很喜欢这个成语。在频拿地王、飞速狂奔之后，融信又做了一件大事：

把总部大楼给卖了。

据地产同学会消息，融信中国已出售其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼，且已签订协议。

早在去年12月，市场就传出风声，称融信中国正在抛售其位于上海的总部办公楼，即上海虹桥商务区的虹桥世界中心项目。

这块地，是当年融信和绿地一起拿下的，成交价47亿元，融信持有50%股权。

但在2019年3月，融信将其持有的50%股权以10.05亿元作价卖给了绿地。作为交易，融信获得了虹桥世界中心的L1B栋，其中一部分被拿来办公。

这也意味着，此次出售之后，融信就全面退出虹桥世界中心项目了。

卖掉总部大楼后，融信将搬去哪里？答案是数公里之外的融信·上坤中心。从核心地段搬到非核心地段，融信给出的理由很有意思：

那里地铁上盖，周边配套更好，员工满意度会更高。

不管这理由是否站得住脚，反正融信这家已经搬了。

2016年，融信将总部从福建搬到了上海虹桥；2018年，融信二度“搬家”，将总部迁至虹桥核心商务区的虹桥世界中心。算上这一次，5年间，融信的总部搬了三次。

但短短数年，从“搬家”这件事来说，融信已经由进击变成了“退却”。

2016年搬家，融信在港交所完成上市；2018年搬家，融信的合约销售从502亿大幅增长至1218亿，首度突破千亿大关。而这一次，尽管融信完成了销售目标，但它的合约销售金额增速达到了：

上市以来最低。

2

降负债的魔术

草蛇灰线，伏脉千里。

很多事情早有痕迹。2月末，在银保监会郭主席高喊“灰犀牛”之前，融信发布了一个公告：

预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降。

这是融信2017年以来业绩首次下滑。

半年前，令房企心惊胆战的“三道红线”从天而降，融信踩中了其中一条：

剔除预收款后的资产负债率为73.8％。

而在最新的年报中，这条红线消失了。

我们无法断定融信卖总部大楼是不是用来救急，但我们知道，融信在“降负债”上，确实有妙招。

过去的五年，是融信狂奔的五年，也是其成本支出飞涨的五年。

公开资料显示，2016年，融信销售成本约90.7亿元，同比增长92.96%。2017年，销售成本大幅增加179.13%至253.2亿元。2018年，公司销售成本涨幅得到控制，小幅上涨3.89%，但仍然高达263亿元。

这让融信的负债被极速推升。

1541%、247%、101%、159%、105%。

从1541%到247%，再到101%，在疯狂揽地、频拿地王的同时，融信的净负债率竟然连续暴降？

融信的“魔力”藏在财报里。

在融信的财报上，其资产负债率的计算公式为：

资产负债比率=（借款总额-受限制现金-现金及现金等价物及初步年期超过三个月的定期存款）/权益总额。

但一般而言，大众熟知的资产负债率计算公式则为：

资产负债率=负债总额/资产总额=负债总额/（权益总额+负债总额）。

简单比较一下你会发现，两个负债率分子分母的具体构成均不同，因此差距较大。而且，“权益总额”在两个负债率中都处在分母位置，如果“权益总额”大幅增加，就能使两负债率的最终数值产生较大变动。

据国际金融报梳理，2014年，融信权益总额（即股东权益合计）仅有10.29亿元；到2015年底，其权益总额较2014年翻了五番，达到50.73亿元。2016年，融信权益总额涨到230.89亿元，约是2015年的4倍。

这就是融信一边疯狂举债，一边“资产负债率”却不升反降的秘密。

3

狂奔后遗症

“魔术手”背后，是一个曾极速狂奔的融信。

对一个房企来说，销售额从百亿到千亿，需要多久？

华润的答案是8年，龙湖用了10年，富力用了12年；而融信，只用了：

3年。

2015年-2018年，融信的销售额从119亿元一路上升至1219亿元，三年内成功晋身千亿房企的同时，年复合增长率高达117%。

融信的火箭式增长，离不开它的拿地策略。

2016年，在欧宗洪的带领下，融信在全国拿下了21块土地，增加土储超500万平方米。而且，由于地王频出，欧宗洪还被业界称为：

“地王收割机”。

彼时的融信意气风发，势不可挡。据观点地产梳理，在2017年，融信更是狂揽78个项目，总建筑面积高达1481.53万平方米。

要知道，截至2016年底，融信总土地储备才1060万平方米。也就是说，仅从土储来看，2017年融信相当于买了一整个“融信”。

闽系地产的激进和凶猛，在融信和欧宗洪身上得到了最好的诠释。在杭州，融信的操作甚至让本土地产界闻之色变：

“太猛了，干不过。”

但这样的狂奔并非没有代价。在地产界，有一个“不可能三角”：

高增长、高利润、低负债。

在高速增长的同时，融信的利润难掩疲态。根据地产同学会的梳理，去年上半年，融信的净利润已经降至7.81%的低位，远低于同段位的房企。

利润稀薄，为了维持规模，融信只能不断借钱，不断还债。不知不觉就陷入了一个债务黑洞之中。

据杠杆游戏统计，2014年11月，融信曾与中国平安银行签署《银企战略合作协议》，平安银行首期就为融信双杭城项目提供高达65亿元的授信支持。

除了银行，融信的借钱渠道还有债券和保险业。

2016年以来，融信曾发布多条公告债券融资公告，融资总额上百亿。

这些筹来的钱，大部分都用来还债。一个极具代表性的数据是，财报显示，在2017年，融信的有息负债直接拉高至694.54亿元，同比增长76.2%。

而地产经纬，更是梳理出一条线路，展现了融信的资本运作脉络：

对旗下土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值……

这是一个没有尽头的财务游戏，每一刻都像走在钢丝上。

4

尾声

过去的十年里，地产界出了很多奇迹，诞生了很多黑马。

例如2019年登陆港股的中梁，在2016-2018年，中梁的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元。

三年，中梁的销售额增加了5倍。

整个行业能做到这个增速的，还有融信。

缔造黑马的，不外乎两大武器：高周转和高杠杆。

地王、规模、排名……哪一个不是从钱堆里长出来的？

而资本又最是精明。不然你看，去年合约销售额达到1552亿元的融信，为何市值只有那区区90亿，还不到1/15。

身处狂热的人往往很难意识到：

高高的杠杆下面，可能是万丈深渊。