吴晓波说出生人口倒退到清朝水平?房地产行业还有盼头吗？

　　文章来源：地产人言

　　作者：不空梳

　　这段时间在朋友圈里，一份来自“泽平宏观”的《中国生育报告：2019》刷屏了。

　　点进去会发现，这份报告一开始就提到了，“中国人口危机渐行渐近”，“近年出生人口大幅减少，生育意愿大幅降低”，“人口老龄化加速到来”等内容，并反复呼吁应全面开放和鼓励生育……

　　言之凿凿，不由让人想起前两天吴晓波相关文章的标题，非常惊悚——中国出生人口竟倒退到清朝水平。

　　出于严谨的角度，我还是翻开了过去几年我国出生人口数据：

　　2016年1786万；2017年1723万；2018年1523万；2019年约1700万（预计）。

　　资料来源：网络

　　（说明：2016-2018年出生人口数据，来源于国家统计局。2019年人口数据，依据联合国“人口时钟”显示预测。如上图，截止2019年11月29日，中国今年已出生人数为1585万。据此估算，全年数据或在1700万左右。）

　　通过权威出生人口数据对比可以发现，今年年底出生人口数据，肯定是好于去年，但仍可能低于2016年乃至2017年的水平。

　　而事实上，在全面开放二孩的这几年，生育率整体下降的趋势还是存在，由此也将会导致老龄人口比重上升，人口老龄化已是不可逆的社会现象。

　　人口大事，事关国计民生方方面面，尤其与时下地产息息相关。

　　房地产的人口红利还在吗？“长期看人口”趋势下，房地产还能支撑多久？房地产行业还是个值得期待的好行业么？

　　今天我们可以针对这个问题好好聊聊。

　　低生育率与人口红利房地产暴涨时代已过去？

　　先摆结论：低生育率的出现，导致传统人口红利窗口期的缩小，房地产暴涨的时代已过。

　　①到底什么是人口红利？

　　“人口红利”就是指，由于劳动人口在总人口中的比例上升，所导致的经济增长效应。

　　简而言之，就是经济中的大多数人口在产出，为经济做出直接贡献。

　　人口红利之所以重要，是因为经济的长期增长中，劳动占据重要地位。经济的长期增长，主要由劳动、资本和技术决定，其中劳动是关键变量。

　　另一方面，人口红利还包括了合理的人口结构带来的高储蓄、高投资。宏观经济学早已证明，一定水平的储蓄率是经济持续增长的重要因素。

　　通俗点讲，就是劳动力年龄人口比例大，儿童和老人数量少，生产性人口较多，经济活力强。

　　对房地产业，也可以简单粗暴的看作是，拥有购房支付力和需求的主力人群比例大，对房地产发展起到了很好的促进作用。

　　②低生育率对房地产的影响

　　那么，低生育率对人口红利及房地产到底有什么影响？

　　简而言之就是，会导致劳动力萎缩，老龄化加速，人口即将见顶，人口红利消失。

　　曾有美国学者的研究过，在20到30岁期间，家庭成员对房地产需求增加最大，40岁以后，居民对房地产的需求每涨一岁减少1%。退休人员对房地产的购买需求接近为零。

　　生育率的降低，年轻人口增速就会下滑，人口老龄化的加剧，由此就必然导致社会抚养成本的增加，而抚养成本与房价是一种负向关系。而当全社会都开始认为老年化将利空楼市，那么房价的上涨的预期则会越来越低。

　　所以，从这个角度说，长期看人口，我们可以预见，房价像前二十年那样暴涨的周期已经结束了。

　　这里更需要注意的是，人口年龄结构的变化不可逆转和重复，因而人口红利也有“时间窗口”，并不存在源源不断的人口红利。

　　从这个角度来说，对于房地产未来发展，我们几乎可以断定传统的人口红利时间窗口正在逐渐缩小。

　　人口红利消失，房地产行业还有盼头吗

　　①首先，房价上涨预期降低，那么，房价会暴跌吗？

　　房价上涨预期降低，并不意味着房价会出现所谓的“暴跌”，因为房价是多重因素作用的结果，通常说来，它主要包括如下几方面：

　　一、人的心理预期，即，消费者的心理情况，看涨还是看跌，认为值不值这个价；

　　二、市场供给关系的变化，这个较好理解，就是市场来定价，物稀则价涨，物过则价跌；

　　三、政策的调控，即，限价、供地政策等；

　　四、房企的价格策略，即房企为了实现正常经营，在项目推售时候的价格。当区域多个项目一起问市的时候，那么，就类似一个综合所有项目情况的综合均价的概念。

　　就目前看，可以较为确信的是，未来的房价更可能会维持在略高于通胀的增值率，保值的作用仍在，但投机的功能将逐渐失去。

　　这个结论也有几个支撑的理由：

　　一、人心看多，但不看空，观望，但更多是谨慎，去投机心理；

　　二、供求关系，和房地产调控相关，目前基本面看，在政策保持收紧下的前提下，维稳常态化趋势下，供求关系也必然会保持较为一种合理的平衡状态，确保楼市健康稳步向前发展；

　　三、从房企来看，一方面再调控的教育和规范下，价格变化，在行业越来越规范，对客户来说，也将越来越透明；另一方面，实现高质量、稳定增长，这一目标，也逐渐成为房企共识，叠加调控作用，科学合理的定价，实现卖房者与买房者之间最大互利，也将会逐渐成为房企发展的一种重要趋势。

　　②传统人口红利，量虽少但依然存在，仍对房地产发挥着促进作用

　　事实上，大家所说的人口红利的机会窗口虽变小，但仍然存在。

　　因为，人口红利的探讨涉及两个方面：一是抚养比加深；二是劳动年龄人口数量下降。

　　按照联合国0-14岁占总人口比重小于30%，65岁以上人口比重低于15%的评价标准，中国于2000年后开启人口机会窗口并于2015年结束；若按总抚养比低于50的标准，则中国人口机会窗口开启于1995年，结束于2035年。

　　据此，中国收获第一次人口红利的窗口期至少还有15年。

　　③新人口红利接力，房地产或迎来新局面

　　新人口红利，这个概念实际在行业内已不是个新名词，它是指新的人力资源和人力资本的供给，包括高龄劳动者和新培育的人才人口。

　　也就是说，过去以廉价的劳动力以及廉价的土地构成的旧人口红利为代表的传统人口红利正在逐渐消失，以人口结构的变化、经济模式和新技术的创新，新的人口红利正在形成，并且数量惊人。来看两组数据：

　　- 2010年，中国就业总人口中直接影响创新能力的“研究人员总规模”在达到121万，首次超越美国的119.8万人跃居世界第一位；

　　- 有数据显示，中国科学和工程学领域的“高端人才”培养规模优势已形成。目前，全球每年培养的科学/工程学博士学位获得者为20万名，美国以3.3万名位居第一，中国为3.1万名。

　　众所周知，各大城市目前正上演着，火热的“人才争夺战”，这其中，一方面包含着对弱势城市的托底和优势城市的产业发展的助力，及城市活力和竞争力的提升的寓意；另一方面，实际也是“新人口红利”很好的一映射。

　　试想，大量的素质人口、高端的出现，无论是生产力，还是购买力，以及对产品品质及服务的要求的提升，这些变化都必将使得与人口结构有密切关系的房地产行业，迎来新的挑战与机遇。

　　这种变化也已经在房地产行业中有所展现。尤其在，一二线确保位置优良的改善型楼盘，甚至于高端改善楼盘，依然能在寒冬的市场氛围下，实现不错的销售业绩。

　　④人口老龄化趋势下，迎来了政策红利有力支持

　　近日，关心时政的朋友可能会发现一项重要的政策出台。这项名为《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，无疑将夯实应对人口老龄化的社会财富储备，改善人口老龄化背景下的劳动力有效供给。

　　资料来源：人民日报-海外版

　　在不久前的重要会议公报中，同样提出：优化生育政策，提高人口质量，积极应对老龄化。

　　这意味着，应对人口老龄化和生育形势，已经成为新时期的国家战略。整个社会的资源配置、资产配置，无疑都将发生巨大变化。房地产将迎来怎样的变化，我们将拭目以待。

　　地产行业未来几何？

　　稳定才是常态

　　对于人口红利的变化的看法，综合起来，实际可以概述为如下几点：

　　①传统人口红利在退去，但余热还在，无论是对房地产从业者，还是真实自住购房者来说，从中长期看，大可不必担忧恐慌，该做啥可以继续如旧。

　　②新型人口红利已悄然而至，且正逐渐展现其对于买卖双方的利好作用，因为，追求品质和也是盈利是可以同时实现的。

　　③低生育率，人口老龄化的负面效应，这从根本顾虑就此，也可以完全打消，因为已有了国家级的针对性的战略政策的兜底。

　　记得， “经济日报”官微在11月28日的一篇文曾说过：稳定是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也不会。

　　所以，未来，稳定会是常态。经济发展如此，人口发展也是如此。因为，稳定，所以我们可以健康、平稳的前行。

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