最近有个不大不小的新闻，就是XXX说中国房价有很大的泡沫，很多人问我怎么看。其实，这种事情算不上新闻，因为中国自1998年住房改革以来，关于房价有没有泡沫已经争论了几十年，但是中国的房价就像铁了心一样，不但没有崩掉，反而继续上涨，那背后的原因是什么呢？以后房价的走势如何？![图片]()
对于这个话题，我最擅长，因为我经历过多轮涨跌周期，并且长期活跃在市场一线，早就把这个事情参透了。为了解答大家的疑问，我专门写了一篇文章，内容非常精彩，一般人不敢写，我不怕喷子围攻，大胆下笔才结集成文，这是压箱底的实用文章，请您耐心阅读并转发亲友，非常感谢。前段时间，由于元宵节亲友聚会吃饭的原因，我回了一趟广州的家，并在广州逗留至今。某天晚上，我与几个朋友相约到附近的临江公园夜跑，然后在江边坐了一会儿，话题不免聊到如何看待中国的房价，我发觉得越是有钱的人对中国房价越有信心，他们赚到钱是因为相信国运，认为只要中国经济不出大问题，沿海城市房价还能再涨几十年。相反，越是穷人，由于本身囊中羞涩，自己买不起，就想当然认为房价一定充满泡沫，肯定要崩盘。其实，过去二十年，中国从来不缺乏预测楼市崩盘的专家，官员，有案可考的，主要有以下几个：他2001年发表观点，认为2002年将是中国房地产业的冬天。如果楼市不崩盘，就去跳楼。后来他没有跳楼，继续在学术界、商界充当意见领袖。2020年全网还在转发他最新文章，好像人们忘了当年的事一样。
2005年预言京沪房价大跌30—50%，泡沫破灭不可避免时寒冰在2008年预测09年将是中国楼市雪崩元年，惊天巨变，未来十年房价下跌将成定局，买房将会损失惨重。（事实是，2009年中国出台四万亿刺激，此后中国房价继续上涨）
![图片]()
谢国忠2012年说楼市已经充满泡沫，预测房价未来三年要跌去50%，此后由于高层暴力救市，谢国忠**打脸，房价不但没跌，反而翻倍上涨，网友大骂谢国忠。
![图片]()
2015年年中，牛刀在公开场合大谈房价泡沫，警告大家楼市大跌潮即将到来，并且细数20个即将暴跌的城市，人们听得如痴如醉，深以为然。结果，高层一记组合拳，6次降息，5次降准，首套2成首付，多个城市放开限购，2015年的去库存演变成翻倍上涨的行情，最初错信牛刀的人，大骂其害人不浅，一辈子也买不起房了。为什么这么专家学者都认为中国房价充满泡沫，但是房价却依然连年上涨？举几个例子大家就明白了，苹果公司在2011年前后股价就涨到了全球第一，非常非常贵，当时很多人包括投行专家都说泡沫太大了，肯定要跌。事实呢，此后9年，苹果的股价又涨了10倍。腾讯在2004年上市，当时市值比香港四大家族上市公司总值还要多，人们说腾讯股价一定是互联网泡沫的毒药，肯定跌，事实呢，此后腾讯又涨了468倍！从上市时3.7港币开始，涨到2019年复权之后的1731元！这些说明什么道理呢？说明一项投资品，如果它的影响足够大，足以影响数以亿计的人群，那么它的价格就会涨到很高很高，中国楼市也是如此，这是一个由城市化大规模人口迁移造就的超级投资机会，不可能涨个两三年就完事的，一定会裹挟更多的资金进来，最终房价一定会涨到人们目瞪口呆。当然，这里面可能有所谓的泡沫，但是不妨碍您在泡沫爆破之前赚够自己一辈子的钱。楼市在几十年之后崩盘，但是您该赚的钱也赚够了。即使是腾讯，苹果股票谁敢保证几十年后就不会爆掉呢？爆就爆，那时您早就套现走人了…那么中国现在的房价真的已经泡沫化了吗？房价连年上涨全靠投机炒作？
![图片]()
中国是世界货币超发非常厉害的国家，货币每年以10%左右的速度贬值，大概7年就缩水一半，准确来讲，不是房价涨了，而是纸币变毛，不值钱了。你们说房价泡沫比较大，怎么我感觉连年通货膨胀，好像货币的泡沫更大？我们从1990年算起，1990年我们的广义货币M2只有1.39万亿，2020年是203万亿，中国货币增长了140多倍，而中国平均房价从1990年1000左右一平方涨到2020年均价1万元每平方，只增长了10倍，如果单单相比于货币泡沫，中国房价根本没有泡沫！改革开放之初，中国的城市化水平很低，1978年城市化率为17.9%，此后一路增长，截至目前，中国达到了59.58%的城市化水平，有5亿左右的人口从农村迁移到城市，房价连年上涨的背后是真实居住需求的支撑。
![图片]()
注意，59.58%还是官方数据，这个数字是什么概念呢，韩国在1980年达到了58.52%的城市化率，日本是1955年，英国是1953年，而美国是1930年。很明显，中国城市化还有很长一段路要走。政府不是企业，本身不产生利润，却要维持庞大的组织运转和福利事业，除了印钞，还有什么来钱比较快？事实上，过去这么多过年中国房地产一直起到了变相税收的作用，开发商就是政府征税的代理人。我们现在所享受的一切公共服务品中，绝大部分都是由房地产作为支撑。而最终买单人是我们在座的每一位，通过买房这种形式缴纳。我们去银行按揭三十年住房贷款，之后三十年按月返还。这笔钱最终由银行一次性交由开发商，开发商再以缴纳土地款的形式流进地方财政，地方政府再将这未来三十年的钱，一次性投入到一个个基础建设中，兴建地铁，路桥，高速公路，学校医院，体育文化中心等市政项目，最终带来公共服务提供给我们使用。正是因为土地具有这样的作用，政府本身有很强的动力通过限量供应土地，来维持房价的持续上涨，如果泛滥供应土地，房价出现下跌，很多开发商就不会继续买地，土地财政就难以为继。（庄家控盘）当供给在缩紧的时候，房价是由买得起房子的人们的收入决定的。说得通俗一点，房子如果敞开供应，可能月收入一万都可以买得起。收紧土地供应，可能月收入两万才可以买得起。再收紧土地供应，可能月收入五万才可以买得起房子。现在上海中心城区房价大概是8-10万左右，按照我刚才讲的道理，如果夫妻双方月收入人均4万，就可以买得起房子。房价是由买得起房子的人来决定的，而房价－收入比的分母是所有人的平均收入。土地和住房供给收紧的时候，房价收入比就上去了，就是这么一个简单道理。在供给不足的时候，房价是由高收入人群决定的，类似于清华北大的录取分数线虽然高，但是只由全省的前几十名的学霸决定，与后面学渣无关。再打个比方，一个地方有人口1000人，房屋的供给只有100套，那这100套的房屋的价格会是多少呢？是由第100个愿意也出价的人决定的，所以千万不要抱怨房价贵，可能你只是另外900个买不起的人而已。不要怪清华北大录取分数高，主要是你不认真学习，考得太差。根据国家统计局商品房销售数据计算，全国商品住宅销售均价由1990年的1000元/平米上涨至2020年1万元/平米，上涨了10倍。同期城镇人均可支配收入由1510元增长到45834元，是为为1990年的29倍。若与收入增幅对比的话，房价上涨是不是可谓很仁慈了？
![图片]()
同样，1990年中国GDP 1.9万亿元，2020年这个数字飙升到了100万亿，涨了50倍，中国积累了大量财富，同期房价仅仅涨了10倍，完全正常，有足够的基本面支撑。首先目前中国不具备炒房的基础，为什么这么说？事实上中国政府十几年来调控多于放松，限购限贷等手段长期高压执行，想炒房？没那么容易。目前中国每一座城市的炒房客不超过总人口的1%，真正有胆并且懂得炒房的是极少数人。如果大家都是炒的，那么楼市一定是宽幅振动的，就像股市行情一样。因为炒家如果占大多数，他们赚了就会卖，引发价格急促下跌。事实上楼市连续涨十几年，极少回撤，因为绝大部分人都是自住客，他们买了就住七年八年，甚至十几年都不卖，房价才会如此坚定地上涨。所谓炒房客多了，是某一个时期的现象，一般房价涨了，人们就会觉得到处都是炒房客，其实不是，主要还是刚性需求，通货膨胀，土地限量供应，城市化以及突然放开信贷才导致房价上涨的。千万不要房价涨了就甩锅炒房客，政府如果一年开盘数千个楼盘，房子多到烂大街，人家想炒也炒不起来。可能有朋友就会问了：中国的房价就一直涨下去吗？真的不会产生泡沫爆掉？4、完全放开限购限贷，一哄而上，疯狂炒作之后留下一地鸡毛根据多个发达国家的历史统计，房价泡沫爆掉，首先始于经济基本面的恶化，然后某些因素触发了金融信贷业的危机，房价才会最终爆掉。爆掉之后，如果该国人口已经彻底老龄化并且移民政策失效，将永远无法回到历史最高点，例如日本。至于货币刺激和放松政策的炒作，可以参考中国香港的楼市历史，1984，1992，1997年香港发生过多次楼市暴跌，最厉害的一次是1997年。房价爆掉之前，香港经济低迷，港府为了刺激经济，实现了多轮货币刺激，当时香港市民买房仅需一成首付，有头脑的人短短几年身价可以从几十万炒到数千万，这里面的传奇人物就包括现在河南最大的开发商胡葆森。90年代初，胡葆森作为外贸干部已被外派香港将近十年。他忽然想做生意，就揣着攒了十年的几万块钱辞职下海。那时候香港有3000家中资企业，做贸易根本轮不到他赚钱。但是他却刚好赶上香港楼市的一个大高潮。于是他向朋友又借了几十万港币，买了两套房。结果一看，房价升得太厉害了，就又去借，前后大概一共借了两百万，买了十来套房子。因为是1比9的杠杆，拿100万可以买1000万的房子。结果香港房价一直涨，赚得很快，老胡用不到三年的时间就赚了三千万。后来胡葆森拿着这3000万以港资身份回到大陆成立了建业地产，成功躲过了1997年的香港楼市大疯狂之后的世纪性崩盘，绝对的人生赢家。
4、人们不再争论房价以后是涨还是跌，而是观点高度一致，短时间放大恐慌，纷纷抛售。5、股市会比楼市爆掉，流通性强且没有实用价值的投资品率先大跳水货币宽松不会导致房产崩盘，突然收紧银根，紧缩货币才会。这是日本以前的做法，在一年之内不断加息，主动刺破泡沫，社会融资下降60%以上，结果大家都很难受，最终诱发了大风暴。如果将来中国的房价泡沫要爆掉，一定是人民币先崩，外资快进快出，先搞垮汇率，然后诱发楼市大跌。类似于1998年亚洲金融风暴，索罗斯成功狙击泰国，马来西亚等国家。另外，学区房在楼市没事的时候是一等一的硬通货，一旦学区房出现下跌，就是楼市崩盘的信号，因为高溢价，且缺乏弹性资产最容易受到攻击。楼市泡沫爆掉之前，人们对房价是涨是跌不再存在分歧，先是集中看涨，疯狂买入，短期之内价格逼到很高的时候，人们的心理会非常紧张，生怕是最后一棒，一有风吹草动，大部分人会突然掉头看跌，争先恐后抛售。4、社会动乱，打劫、偷盗治安案件连年爆发，同时有人跳楼**的新闻报道越来越多。6、激进的民间人士会强烈要求政府改组，当局会集体引咎辞职，烂摊子交给下一届政府。楼市泡沫爆掉之后，富人仅是资产缩水，只要不是资不抵债的，过了几年又可以卷土重来，类似于当年李嘉诚，郑裕彤，李兆基，霍英东等人，身价缩水没问题，熬过几年，还一样是富豪。穷人就未必了，楼市爆掉是要露宿街头的，即使你没有买房。
楼市崩掉，上下游直接相关的数十个行业例如钢铁、瓷砖，水泥、家电，广告、银行贷款等会先出现大面积的失业潮，这么多人失业，社会的整体消费就会快速下降，进而再拖累餐饮，运输，旅游等其他行业。经济是一个整体，楼市这个庞然大物崩了，直接间接连累的人会不计其数。楼市崩盘，没有土地收入，加上工商业出现倒闭潮，政府税收也会大幅下降，此时很多福利保障也不能保证了，于是街上逐渐就会有越来越多人偷盗抢劫，烟酒色情等醉生梦死的行业会畸形繁荣。到了这个时候，如果当局没有切实的措施扭转形势，要求改组政府的呼声就会成为主流，后果不敢再想。最后我想说，房价高不代表泡沫，中国楼市的泡沫也许有，但只存在于内陆县城的广泛地区，一个地方的房价如果还会继续涨，即使价格再高也没有泡沫，如果不涨了，即使再低也是泡沫，例如鹤岗。
热门评论(0)
目前还没有用户对此小区进行评价