今年在管面积将超3亿平 旭辉永升：5年10倍目标肯定能实现

观点地产网 业绩披露前夕，连续两次回应沽空机构GMT“喊话”的永升生活，官网名称悄然变成了“旭辉永升服务”。

一位参加了永升业绩会的投资者透露，入职永升未满两年的首席财务官周迪在投资者会开始前打趣道：“因为众所周知的原因，上周我们帮助一名来自沽空机构的分析师重新认识了物业行业，怀着这份荣幸得到的嘉许，现在来一起分享永升2020年的发展状况。”

3月23日，永升生活服务对外披露2020年度业绩报告，周迪用“六个指标”进行了概括，分别为66.1% 、77.8% 、74.4% 、1.3%、 7.1亿、54.4%。

具体而言，在2020年，永升生活服务实现了66.1%的收入增长，绝对值达到31.2亿元。伴随着毛利率和净利率的上升，实现溢利约4.4亿元，同比增77.8%。其中，归母净利润同比增74.4%达到3.9亿元，超预期兑现此前3.6至3.8亿元的业绩指引。此外，管理费用率同比下降1.3%，管理效率持续提升。

另外，两项增值服务的毛利贡献占比达到了总毛利的54.4%，尤其是社区增值服务贡献了40%的毛利，仅次于基础物业46%的毛利贡献，成为其盈利结构的重要组成。

永升生活还表示，“经营性现金净额在2020年达到了7.1亿元，实现了有含金量的增长。在手现金还有32亿元，充足的现金为我们长期的发展奠定了良好的基础。”

自2018年上市以来，永升股价已翻数倍，尤其体现在过去一年里。截至2021年3月22日，在45家港股物管板块公司上市以来的市值表现排名中，永升生活服务以937.60%的涨幅高居首位，同年登陆港交所的新城悦服务和碧桂园服务分别以731.28%和599.77%的涨幅排名第二和第三。

由此，业内人士分析称，像永升一样规模盈利迅速增长、股价涨幅较快的“明星股票”，也多会被沽空机构瞄准，以希望形成更大的市场影响力。

“快速成长”是追求目标

上述投资者援引周迪在投资者会上表示：“快速成长成为永升的确定性，是我们追求的目标之一。”

据介绍，2016至2020年的4年时间里，永升的收入实现了59.7%的年均复合增长，而2020年实现了66.1%的增长。周迪表示，公司的发展速度并没有因基数的增大而减慢，在结构上依然维持着6：2：2的高质量格局，收入增长已经实现了可依赖的多元路径，使业绩兑现呈现了非常大的确定性。

在基础物业服务方面，2020年，永升在管面积净增加3600万平方米，基础物业收入增加64.2%，毛利率达到25.4%。通过与第三方开发商的合作，永升的在管案场的数目持续增加。由2018年106个增加到2019年161个，到2020年已经增加到213个。由于新项目的不断呈现，房修业务也促进了该模块的快速成长。

此外，数据显示，2020年，永升总收入中来源于关联交易收入的占比为18.2%。周迪解释称：“横向来看，同行在这方面占比为25%-30%的水平，永升一直处于比较低的水平，是一个非常健康的状态。”

他进而表示，关联交易的增长和旭辉集团过去规模的快速增长发展是直接相关的，未来将持续坚持依靠不依赖的原则，既要依托（旭辉）大股东的资源优势，更要坚定地面向市场化发展。

与此同时，其社区增值服务也实现了同比增长63.5%，收入规模达到7.9亿元。但毛利率由上年的51.2%下降到49.6%，下降了1.6%。

提及增长原因，永升认为，主要在业务结构上做了主动的调整。2019年引入房修业务，并在产业链上的业务进行重塑，部分改成自营。但这部分的工程属性并不具备高毛利的特质，因此看来拉低了整体毛利率。

总裁周洪斌则对增值板块表达了较高的期许，其指永升现在的社区增值服务占比能达到总收入的25%，但这不是他们的目标。永升的战略目标是在“二五计划”实现增值服务收入和物业费收入50%，要实现增值服务的毛利占80%。

但实际上，过度倚重社区增值服务也并非是万全之策。一位分析人士指出，“物业不管如何开展增值业务，都无法摆脱核心是基础服务的事实”。永升生活也表示，毛利率的改善是因为2020年的服务增加，也得益于旭辉集团地产板块的快速增长。

“5年10倍肯定能实现”

 “5年10倍的战略目标是肯定能实现的，而且我们可以做得更好，这个大家不用担心。” 周洪斌向投资者保证。

在永升生活2021年的规划中，计划签约面积4.5至5亿平方米，在管面积计划3至3.3亿平方米以上。在利润方面，永升表示，综合毛利率将维持在30%左右。其中，基础物业毛利率在20%至22%左右，非业主方面在20%至25%，社区增值服务方面，长期计划维持在40%至50%的态势。

另一方面，2020年8月，永升生活宣布进入美居行业，该板块拥有家装、家具、家饰、家居、日用品、家政、家修以及未来的家纺八大产品线。财报显示，成立半年后的美居板块产出1.7亿元。

据投资者透露，永升给美居提了3年10亿元的成长目标，“这个赛道的空间非常大”。

据介绍，永升2021年将有超过10万户的新交付房屋户数，其中有一半将会进行精装美居业务。按照其中等水平测算，从拎包入住到软装、饰品的销售，一户平均10多万元，总体收入将近50亿元。如果另外加上8到10万元的毛坯房硬装部分，美居板块总收入将超过百亿。 

 “目前正规划二五战略，下一个阶段永升的业务将会有所调整，会加大居家养老、到家服务方面的布局和研究。2021年我们能保持50%以上的增长，也是非常坚定地向‘5年10倍’迈出的一步。” 永升高管表示。

永升生活将改名“旭辉永升服务”，更能体现与母公司的关系。董事长林中则指出，永升对旭辉来说非常有战略意义，是旭辉生态+平台战略下孵化的第一个上市企业，也是旭辉在构筑物业、租赁、教育、养老这个美好生活大的生态链上，一个非常重要的环节。

“所以旭辉一定会在合法合规以及依靠不依赖的原则下，大力支持永升的发展壮大。”

而对于此前的沽空报告，大多数中外投行则持积极态度。中信认为永升生活服务财表可信，投资价值显著，花旗维持对于永升生活服务的“买入”评级。