盘点2020·新房｜北京新房均价同比上涨3%至48147元/m?

 

2020年为对冲疫情影响，全国多地房地产调控政策在上半年都出现了短暂的适度宽松，而北京作为全国政策的风向标，房产政策并未现宽松迹象，而是延续“房住不炒”和“租售并举”的政策思路，稳扎稳打，简化办事流程、规范广告市场秩序，建设城市副中心等事项有序推进。这也为整体房地产市场的稳定发展奠定了坚实的基础。

据贝壳研究院数据显示，2020年北京住宅用地市场成交603万㎡，同比下滑6%。成交楼面价为28823元/㎡，同比上涨24%，为近四年最高值，这主要由于上半年在疫情影响下，为拉升土地市场热度，多宗优质地块频出，在房企竞价的同时也拉高了今年的宅地价格。

2020年商品住宅供应面积801万㎡，同比上涨3%，成交面积702万㎡，同比上涨5%，供应端的稳定上涨带动需求端随之小幅上涨，整体市场供销比为1.1，供求均衡，市场保持平稳上涨。

商品住宅成交均价为48147元/㎡，同比上涨3%，亦保持平稳增速。据统计，市场上仍有大于6成的限竞房等待入市，虽今年土地市场价格的上涨拉高了新房市场价格上涨的预期，但限竞房产品的供应将起到价格稳定器的作用，预计明年成交均价大幅上涨的可能性不大，且限竞房供应比例或将增加。

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土地市场：成交量较去年小幅下滑，限价宅地大幅减少

2020年宅地市场成交宅地48宗，规划建筑面积603万㎡，同比下滑6%。其中，限价宅地8宗，规划建面95万㎡，不限价住宅用地36宗，规划建面450万㎡，共有产权房用地4宗，规划建面58万㎡。近三年限价宅地成交面积占比逐年下降，今年限价宅地成交量仅为整体市场的16%，这主要由于限竞房存量较为充足，据统计自限价宅地2016年入市以来，共成交1634万㎡，而限竞房成交面积为592万㎡，仍有64%的限竞房产品等待去化。

成交价格显示，北京成交楼面价为近四年最高值，供地结构变化为主因。2020年住宅用地成交金额为1738亿元，同比上涨16%，成交楼面价为28823元/㎡，同比上涨24%。这主要受成交结构影响。

一方面，2020年宅地成交区位向城中靠拢，拉动整体土地出让金上涨。据统计，2020年六环以外宅地成交规划建面占总体成交规划建面的比例为36%，相较去年下降了6个百分点，而这部分房源2020年的成交均价为17293元/㎡，低于整体市场成交均价40%，六环外成交量占比的减少成为导致土地出让金上涨的因素之一。

另一方面，今年成交多宗鲜少供地的优质区位地块，例如上半年成交了2宗海淀区地块，以及两宗地理位置较好的丰台分钟寺地块，其对整体成交价格起到一定的拉升作用。总体来看，供地结构的变化为拉动今年土地出让金上涨的主因。

从整体上看，北京新房市场供需平衡，库存量稳定在1200万㎡。截止2020年底，北京商品住宅库存面积为1173万㎡，出清周期持续回落至20个月。主要原因在于12月成交量为97万㎡，同比增长52%，拉动出清周期小幅回落。预计未来北京新房市场在“稳定”调控基调下，将保持供需平衡状态，库存量亦将保持稳定。

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新房成交：面积先抑后扬，全年同比上涨5%

2020年商品住宅供应面积801万㎡，成交面积702万㎡，供销比为1.1，供求平衡。2020年商品住宅成交量呈现先抑后扬的走势，上半年受疫情影响成交量同比下滑近3成，下半年逐渐恢复，全年成交量同比上涨5%，其中限竞房成交量逐年提升，成为拉动整体成交量上涨的因素之一。限竞房自2018年开始入市，且近三年限竞房成交量占整体市场成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成。如前文所述，未来仍有充足的限竞房产品补充市场，预计明年限竞房仍将对整体市场成交量起到较好的支撑作用。

2020年北京新房整体成交均价保持稳定，预计明年大幅上涨的可能性不大。2020年商品住宅成交均价为48147元/㎡，同比上涨3%，与去年基本持平。由于今年不限价地块成交比例由去年的48%提升至今年的84%，这对明年房价走高预期起到支撑作用，但据前文所述，未来仍有充足的限竞房产品补充市场，价格稳定器作用将持续，预计明年商品住宅成交均价大幅上涨的可能性不大。

需要注意的是，副中心规划拉动下通州区量价涨幅均处高位。分区域来看，成交量排名前三的区域为大兴区、昌平区及朝阳区，成交量分别为110万㎡、97万㎡及86万㎡。2020年成交面积同比涨幅较大的区域为昌平区、通州区及怀柔区，分别同比上涨68%、29%及28%。其中昌平区成交量上涨主要受萬橡悦府限竞房项目集中供应影响，其成交量在昌平区排名第一，占整个而区域成交量21%，叠加未来金茂府项目年内持续发力，共同推高昌平区成交量和成交价格。

成交价格排名前三的区域为东城区、西城区及通州区，成交均价分别为77864元/㎡、71122元/㎡以及69934元/㎡。同时，密云区及通州区成交均价同比涨幅较大，分别为109%和91%，其中密云区主要受成交结构以及基数较低影响导致价格在上涨幅度较大，通州区则主要受副中心规划利好影响，区域价值被拉升，成交量价均出现明显上涨。