最新调研 | 天津不买房攻略

1

市区项目

天塔喜马拉雅：不建议购买，详见→成交就送中介一辆MINI，这个开发商很豪横

公元大观占了红桥区新房销量一半以上。典型的地缘改善盘。融创的尿性就是一发现量走不动了，敢于降价。不惜引发前期业主××。津滨大道上那个项目就这么做过。融创这么干，其他开发商很有意见，认为扰乱市场价格。

融创降价，点击阅读→直降100万，融创甩卖求生

九和府，红桥区较偏的一个位置。最大优点属于市内六区。买新房（70年产权住宅），又要低总价，如果不喜欢凯旋门，只能选这个了。

新梅江——

绿城诚园位于陈塘庄板块，临近地铁10号线和11号线。配建重点小学师大二附小，这是最大卖点。三个地块，W1、W2大户型居多，目前尾盘在售，个别房源价格很合适。W3主打小户型。目前价格能到4.1万/平米。部分特惠房价格还会更低。买这个盘，因为有学区加持，保值性不错。但注意，W3地块小平米居多，圈层和W1、W2明显不同。

在浯水道南侧，有仁恒公园世纪、御江台、中海左岸澜庭在售。公园世纪不用多说了，尾盘了，大户型140平起，价格也不会降；如果考虑买洋房，就买御江台。

中海左岸澜庭89平刚需户型居多，可是销售一直不理想。自从开盘以来从精装到简装，再到毛坯，一直在降总价。虽然中海和仁恒就隔着一条河，但天津本地人认为河西边是新梅江，河东边是小海地，再加上竞争对手一直强化这个概念，有些人放弃了这个盘。但我认为关系不大。中海自己判断是在改善的板块做了刚需的户型，接受近4万单价看不上小户型，想买小户型的又觉得单价贵，所以在新地块开始做大户型了，暂未开始销售。

价格杀手津门瑞府，号称是华润在全国的第四座瑞府，主打高端。但是这不重要，重要的是价格，传闻3.4万。不仅给御江台、中海左岸澜庭重磅一击，连带全运村二手房也将不好卖。

提示：新梅江要成熟需要等至少十年。当前大型生活配套缺失。

河东——

格调榴园，高层2.65万/平米起。格调的调性是不降价+无理由退房。高层定价我认为比较厚道，值得考虑。

万欣城，因为天房问题闭关好久。现在已经被城投集团收购了，闭关前卖3.3万/平米，物是人非，很快重新开盘。

凯旋门，我在最低总价200万的时候推荐过，现在降到了最低185万，我不要脸的再推荐一遍吧。

大华清水湾，去年10月摘得的河东津滨大道地块，成交总价为13亿元，折合成交楼面价为17906元/平米。项目共计规划11栋小高层，15-17层到顶，户型面积为90、100、105、120平米三室，精装，3.5万/平米。农垦含章雅筑，价格3.2万/平米。价格高了。记住，河东，只要不在海河边儿的，高于3万就是贵。

雍鑫雍祥园，大高层，密度高。相对来说，我还是喜欢太阳城。

2

西青

大南河片区——

我只关注三个盘，金地艺墅家、万科西庐、华侨城碧桂园天境。不是买哪个的问题，而是买不买这个区域的问题。没有故事，是最大硬伤。片区太平了。洋房+改善是区域楼盘特质，户型略有些同质化。开发商互有贬损，在这张碧桂园天境提供的区域图中，特别突出了变电站和换热站。精武镇政府搬到了这个片区，并打造了精武镇公园，可以说是比较重视了。销售会说现在的中北镇就是未来的精武镇。我打包票，不会。配套中短期内上不来。该区域最大的优势是，距离外环不算太远，到外环4公里。不要指望区域内有太大跌幅，90-110平米三居卖一套少一套了。可以买，单价别过两万，我说的是洋房的价格。

加一句：这个片区性价比最高的是卓越云门，洋房精装1.8万，但是品牌度不如其他三个开发商。

高新区地铁站楼盘——

这个片区我推荐起来压力小很多。有地铁，远胜其他片区。但是这个片区还有个杀手锏——产业，一条马路之隔就是海泰高新区。而海泰高新区，据说以天津0.1%的面积，创造了5%的GDP。随着360总部的落地、华为的进入，海泰将承担起天津向高新产业进发的希望。

网红楼盘爱情缤纷里，总价135万起，没问题。1.地铁。对环城来说地铁至关重要。一句话，地铁尤其是投入运营的地铁在天津是极稀缺资源。这个板块是纯刚需，刚需离不开地铁。2.紧邻海泰高新区，高薪高知群体。3.商业配套。因为品牌力弱+大高层原因，爱情缤纷里必然是片区三个盘（另外两个：保利、美的）中价格最低的。

保利拾光年，位于海泰高新区，属于滨海，不限购，据说引进知名小学初中，竟然卖的一般，有点出乎我意料。难道是没有地铁的原因？

华苑西——

三雄逐鹿：联发锦里、万科紫台、格调松间。华苑西最大的优势是和南开的房价差，南开4万多，这里2万多。和南开连成了一片，城市界面好。联发性价比最高，卖的也最好。格调松间继续不降价，所以成交最差，明年初就变现房了。买格调就是买园林，但我觉得园林不值得溢价这么多。

万科翡翠大道，杨伍庄地铁站。万科在天津号召力极强。如果不是万科，这个盘会更难卖。高层已经交房，出现维权。不推荐。高层主要受赛达大道噪音影响，且无论是地段还是价格和爱情缤纷里比，没有丝毫优势啊。据说二期地块不打算做翡翠系了，降标，面积也降，会有70多的小户型。万科这块地，界面要起来，难。

南站&张家窝——

南站三个盘，老盘招商公园1872、津门正荣府涨价了，新盘金融街西青金悦府开盘价也不低。单价比张家窝高2000左右。50%以上客户来自于北京。涨价之后，我就不推荐了。

社会山西苑项目不作推荐，因为距离地铁较远，而且片区内二手房过多。

3

津南

财信河西府，这个盘很逗，位于津南却有颗河西的心，购房者很容易被名字忽悠了。但的确距离河西咫尺之遥。

旁边二手房津铁惠苑，最近成交价集中在2.1万/平米左右。财信河西府虽说是洋房，但计划卖3万/平米，就看购房者认不认了。当前这个市场，不如等等。

国展西——

这是一个新区域。新区域的楼盘，怎么定价，开发商也未必知道。但是定价明显高了。我坚持我之前的观点：当前在国展板块买到的房子，肯定不是最合适的房子。未来，这个板块会有大量过的土地出让。地，是好地；就看领导的运营能力了。

会展中心盖得飞快，明年就迎来首展了。交通上将“构建天津机场与国家会展中心间直达轨道通道”“打造国际枢纽港口、国际航空物流中心、国家会展中心三大物流节点”。教育上有名校加持。

但是，一切从零开始。保持关注，暂不必下场参与。

海教园——

部分项目基本到底了。可以关注了。目前阳光城未来悦17500，龙湖天璞18300，这可是洋房的价格。而且，目前海教园打价格战，也就这两三个盘能打起来，楼面价低。有些人担心海教园教育政策会变，即使官方澄清了还是不信，我也没有办法。我是信的。海教园在2020年之前，是天津少有的不降价的区域。就是因为房价能撑得住，土地哗啦啦卖，同时有16个盘在销售。再强壮的身体也经不住这么折腾啊，所以一下子阳痿了。即便如此，现在仍然是全天津新房成交排前十的板块。价格到1.7万/平米，基本就到底了，再低咸水沽的房子就卖不出去了。而且，小道消息，开发商已经抱团了。砸价的情况越来越少。

着急落户的，可以看看二手房。仁恒滨河湾和融创中央学府。紧邻南开学校智文路校区。

有人拿今年海教园中考成绩说事儿，说比市内六区平均分高，教育质量不错。这个俺不认同，这才第一届，而且中考学生也少，不具代表性。还有待观察。

恒大悦府，地铁口。对面吾悦广场。临近海教园。如果按时交房，不出大的质量问题，强烈推荐。可恒大的调性是，售楼处造的远比房子好。

新城和兴府，最大优势是地段。咸水沽商业中心位置。典型的被户型耽误的楼盘。

天津悦府，最大的优点是便宜，号称130万起，实际上能到110多万。不是很喜欢这个项目。入住后生活体验一般。

富力又一城，从2011年一期高层开盘，到现在9年有余了。无论新房还是二手房，成交量多次上榜前十。估计两三年内，这个超级大盘就会建造完成。那个时候，咸水沽的其他盘，可以松口气了。毕竟上个月咸水沽成交了300多套新房，富力又一城独占1/3。虽然距离外环远，但确实是津南的核心地段，划片的小学津南实验小学、咸水沽第四中学（原咸水沽一中初中部）都不错。然后我重点去了一期和三期小区内看了看，物业谈不上多么优秀，但还算合格。落户买，没问题。我认为比买军粮城、北辰某文化村项目、北辰某某壹号要强、要稳。风险在于，整个项目建成后共4万余户，出手时竞争压力会大点；大高层居住舒适感稍差。

特别提醒：

将来会开洋房产品，非常不建议买。价格会在1.5万/平米以上，不比海教园低多少。关键点在于：为啥在超高层片区里选洋房？

晚上8点，富力又一城亮灯率。

海玥名邸，规划了11、15、18层的小高和高层。居住舒适度自然比富力又一城好几个档次。配有商业，项目东侧是咸水沽八小，西侧是公交总站，但也是个噪声源。没有太多可说的，地缘客户想置换改善，预算又不多，可以考虑。预算多的，考虑另一个盘——龙湖紫宸或是海教园。

和泓·葛沽湾·首府，单价1.2万左右。宣传点是区位，蹭11公里之外的国展概念。无概念，非主流地段楼盘。算了，不用考虑了。

天嘉湖片区——

三个盘。融创星耀五洲7600元/平米，中海公园城8000元/平米，大唐盛世7600元/平米，大唐盛世首先PASS，开发商不行，不用浪费时间了。如果想170~180万买个三层别墅玩儿一玩儿，考虑中海公园城。如果就想买个高层，建议星耀五洲，星耀五洲有概念啊，有湖啊，有IP啊，公园城就是大片平地，太乏味刚需了。

顺便说说这个别墅的事儿。不能当第一居所的别墅就是消费，消费懂吗？就是你买了，你高兴了，那就买。居住体验上就是：我×，出门忘记拿防晒霜了，还得爬两层楼上去，算了，晒着吧。

爱情花园里，比较偏的位置，不是说在天津市偏，而是这个盘在八里台的位置不那么主流。长城，做汽车的那个保定企业在天津的第一个项目。1万出头的价格，90多万能买个三室洋房。政务留言板有业主投诉出房率低，希望退房。

4

东丽

智慧科学城：小高层2.3万/平米，精装。整体项目内有3所幼儿园，3所小学，1所初中，1所高中，还有一个20万平米的商业综合体。待商业起来，片区将旧貌换新颜。推荐。

东丽还有一个智慧城，叫天安象屿智慧城。别看了，一片荒地中就它一个项目，位置也偏。

华明镇的金泰丽湾算了，北方网政民零距离上正在维权。

新立地铁站附近的中建新丽壹号可以去看看。小高层洋房1#2#4#在售，均价22000-23000元/平米，7-11层到顶，一梯两户，主推建面85-115平米三室、四室。二期小高层产品预计近期亮相，11-15层到顶，主推建面82-100平三室。

旁边的融信金地澜悦价格要比它贵。像这种多个开发商联发开发的，价格贵点正常。注意融信排在了金地前面。

城东春晓，最大优点是地铁口，最大缺点是片区××太低。现在价格有上调。详见文章→140万，地铁口两居，买吗？

复制一段读者留言：实际转过城东春晓，它斜对面是金玉府，金玉府户型是一言难尽，貌似卖现房，金玉府配建商场。城东春晓南面离供热站和寺庙不远，它西南方向一片荒地，和农村庄稼地一样一样的，一路走来有点瘆得慌，据说那片地会卖，中交会继续拿地。它下一站刚刚卖了几块住宅用地，不知道会不会和金钟街地铁站这一块儿一起开发。城东2期建小学，3期建幼儿园。五金城面积很大，楼不高，应该不会拆。毕竟工程还是相当大的，周围人口素质一般。生活配套一般。快速路真是路，没啥人气儿。

5

空港

空港和海泰高新区都是滨海新区在环城的飞地。海泰以软件等高新技术为主，空港则以制造业见长。职住比高，有空港大量的企业支撑房价。

配套也不错。机场、商贸、物流、航空产业功能区环环相扣，生活教育配套有天津市第一中学滨海学校、实验小学空港分校、天津肿瘤医院空港医院、天津医科大学总医院空港医院、SM滨海城市广场。该有的都有了。

空港，东丽地缘客群多，但市区客群少。

2016年，金隅以57.5亿元在空港连拿三块地，成交楼面价3.1万起，起了个案名叫金隅云筑，盖成了准现房，入市了，均价4.5万。比河西新梅江都贵，不开盘资金压力大，开盘又卖不出去。不用去看了，浪费时间。

与新城和天保的项目比较，如果改善，考虑金地悦城大境吧。大户型100平起步。客群会单一些。追求低总价，就看看另两个盘。

6

北辰

北辰区融创御景宸院：降价了。1.7万的价格，那个位置这个价格放在北辰还可以，但整个环城比，不是最优解。

铁东北路至今还弥漫着农药的味道。

北辰的北部新区首先放弃，建设周期太长，十年未必够。有的人认为北辰北部大张庄会有高铁站，未来发展会像武清、天津南站一样有想象力。赶紧放弃这个想法，第一看一看大张庄的城市界面，第二想一想军粮城高铁站拉动作用有多大。

未来城销量仍长期霸榜。北辰有未来城这个大盘在，其他刚需盘想翻身不大容易。这是近三个月来，在非开盘时段我见过的最火热的售楼处。

怎么说呢，这个板块，远洋控盘。地块大，十几期开发，没有其他开发商竞争。不像铁东北路、南站、高新区，一个降价，其他楼盘不跟也得跟。

的确找不到什么明显缺点，教育、公园、商业、地铁该有的都有了。一个字概括，就是“稳”。不担心被坑。也不用担心，房价暴跌。

周边现状如下——

运河文化村，为什么要买？

7

生态城&天碱&其他

生态城，规划好，兑现度高。但我仍然建议，只考虑起步区和中部片区。北部片区，太过广袤，未开垦土地众多，10年未必成型。

万科滨海大都会，纠结了两个月，可以买。网红图书馆、万达广场、滨海新区政府，区政府旁边查不了。

武清，买新房前，我建议你看看二手房。当前，对口好初中的小区都是二手房。如果孩子三五年内就上初中，就考虑二手房吧。用完，就卖。如果孩子还不会说话，可以再等等，看新房附近新建的学校，教师交流程度如何。

宝坻，只看好宝坻南站。武清是宝坻的榜样，同时也是上限。宝坻楼市不能靠打压武清好起来，只能靠武清房价走高而被拉起来。风险：未来新房供应量偏大。二手房变现较难。