当人少房多，房价会怎么走？

最近投资群里在探讨一个问题——未来人口的大趋势是老龄化，人口逐渐减少，房子却越盖越多。

不管从个人的房产数量，还是开发商的拿地造房的热情上来看，短时间是不会出问题的，但是随着时间的推移，会出现房多人少的情况。
当房子不再是刚需，房价会怎么走？
这个问题其实在很多投资群包括圈子里都有人持不同的意见，我就这个问题谈一谈自己的看法。
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首先谈一谈人口老龄化和人口减少对于房地产的影响。
当前人口老龄化比较严重的国家里有日本、意大利、西班牙，西班牙的数据比较详尽。2008年金融危机之后，西班牙处在生育年龄的青壮年人口就一直持续减少，预测从08年到23年这15年之内，处在25-40岁之间的西班牙人口会降低40%。过去西班牙的育龄妇女平均生两个孩子，现在只有1.3个，而且西班牙的老龄化现象也比较严重。在人口出现显著下降的省份里，西班牙人的平均年龄是46.1岁，而人口老龄化非常严重的地区达到了50岁。并且西班牙在2015年首次出现了人口负增长，2017年又再次出现。
在这样一个国家，房价是什么样的呢？
西班牙的马德里和巴塞罗那，从08年金融危机以来房价都是持续上涨的，累计上涨了50%以上。从08年金融危机西班牙房价触底以后，到2019年的上半年，复苏率高于15%的城市有6个，增幅超过10%的城市有4个。
意大利是世界上人口老龄化程度仅次于日本的国家，年轻人的比例在全欧洲是最低的，65岁以上的老年人口在欧盟的比例是最高的。
意大利的人口在这几年也是持续减少的：2019年全年人口大概减少了11.6万，北部的人口有所增加，南部和中部的人口减少的幅度比较大。
而房价方面，2020年第一季度购房价格指数比上一季度增长了0.9%，和去年相比增长了1.7%。不光是新房，存量二手房也上涨了1.9%。
意大利受到新冠疫情的打击，经济今年预测要萎缩8.3%左右，各个行业都受影响，房地产行业也包括在内。但实际上房价是总体保持稳定的，部分地区甚至出现了上涨趋势。
日本作为世界上老龄化程度最严重的国家，也是世界上唯一一个房产经历了长期下跌的成熟经济体。
我们把它叫作孤例，因为全球成熟经济体里只有日本的房产市场是这样的。
即使是在这样一个市场，东京的房价比起最低点也反弹了40-50%。02
由此可见，世界上老龄化严重和人口减少比较突出的国家，房价并没有像我们想象的那样发生同步的下跌，甚至有个别区域还在上涨，为什么会这样？
原因主要有两个：经济的增长和货币的超发。这两个都是导致房产价格上涨的经济因素。
从经济角度来说，随着科技的进步，人类可以创造的财富越来越多，但是能够承载财富的资本品是相对有限的。房产就是其中一种重要的资本品，再加上房产是以纸币计价的，所以名义价格会不断上涨，而且上涨幅度是可以超越通货膨胀的。
还有一方面就是由于人口的聚集，不管是在西班牙还是意大利、东京，我们都可以看到有局部区域或者个别城市的房价上涨是比较迅猛的。
这些都是人口因素所导致的区域性的房价坚挺。
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基于对这三个国家的简单分析，我个人认为这个问题的答案是比较简单的。
未来房价会怎么走？第一个就是明显的分化。
由于人口流向的不同，导致个别区域人口聚集非常明显，这些区域的房价就会非常的坚挺，类似日本的东京。在20世纪初，日本有三个都市圈——东京、京都、名古屋，到了今天，京都和名古屋都已经大大萎缩，大量的人口都流到了东京。
东京都市圈聚集了全日本1/3的人口，拥有全日本2/3的经济总量，以及3/4的工业产值。这个比重甚至可以夸张的说日本只有东京一个城市。所以人类的聚集会非常的明显，聚集地的房价也会非常坚挺，而其他地方的房价就很难讲了。个人认为会不涨，或者会出现下跌。第二个点是会出现产品的替代。个人可能会拥有多套房产，或者说未来拥有多套房产的个人不在少数，但是由于这些产品不适合未来人们的生活方式，新的替代产品可能会出现，比如现在还是萌芽阶段的第四代住房。这种产品的替代会导致不同住宅涨跌不一，就像现在，没有电梯的老破小涨幅是很小的，而同样地段享受同样配套的电梯房，涨幅也远远超过那些没有电梯的老房子。
那么这种现象在未来会更为明显。
第三个方面，虽然从人均数量上来看人均可能会拥有更多房产，但是会出现大量空置的现象。随着未来人口的聚集，也包括国家战略的调整，大城市化战略执行得越来越坚定，很多人口流出的城市或区域会有大量空置的、但产权还是归个人所有的、类似于鬼屋一样的住房。
这些住房实际上是没有发挥居住功能的。而在大城市或者大城市的核心地带，住房依旧是供不应求的。
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由此我们可以得出结论，随着时间的推移，房地产市场会越来越地方化，越来越区域化，全国性的房地产市场会越来越不复存在。
所以如果我们笼统的、简单的去讲房价的涨跌，或者去分析房地产市场，往往会得出错误的结论。
我们应该聚焦具体的城市，具体的片区，甚至于具体的产品。
这个问题的答案可以用一句话来总结，那就是未来的房地产市场会越来越像今天的学区房，稀缺的学区趋之若鹜、供不应求，价格连续上涨，而无人问津的学区附近的房子毫无价值，甚至于被抛弃。
这种类似学区房的分化未来将会在整个房地产市场出现。