过桥垫资指南

这样我们就不会走散了。“我做梦也没想到，这辈子还会找小贷公司垫资买房“，某客户说道，“要不是想赌一把尚峰名邸，摇到就赚两百万，打死我也不会冒这个险的。”
诚如他所言，赌性是每个人的固有天性，在利益的驱使下，我们曾经认为，绝不会染指的“借钱赌博”，在购房交易中，正在越来越频繁地出现。比如一手房的认筹金、存款证明，很多人都想空手套白狼，没钱也赌一把。万一摇中了，认筹金转成定金，拿什么钱来还垫资过桥的本金，恐怕很多人事先都没想好。
但在购房和贷款过程中，过桥垫资不可避免地帮助交易形成闭环，没有它们参与，整个交易就玩不转。如还贷赎楼、置换先买后卖、全款买房再抵押等等，这些交易中的过桥垫资，风险就非常可控，并不算冒险。
本文的目的，是为普通人建立科学的民间借贷的观念和认知，消除对“高利贷”的偏见和误解，普及过桥垫资的流程和风险防范，成功利用过桥垫资获取机会，避免盲目垫资入坑。
特此声明，本文仅做客观描述，不对任何垫资机构做推荐。
01
过去的民间借贷利率非常的高，36%/年，真的会导致很多人救急借钱后，累死累活也就只能还清利息。

因此，民法典对民间借贷有最新的利息规定，禁止高利贷，对利率的上限做出规定：以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍计算，民间借贷利率的司法保护上限为15.4%。
只不过，这个只是名义利率，真正的过桥垫资利率，上海最低也要达到万6/天。本尊在深圳见过某小贷公司最低万4/天，其他城市都没有如此之低，正常都是万八以上。
为了不超出利率上限，每家小贷公司都是用名义利率签一份合同，再签一个手续费或服务费合同，要能够理解这种“形式主义”。
毕竟过桥垫资都是短期的，短则一两天，长则一两个月，如果按年化利率算是吓得每一个人都退避三舍，但按照实际还款计算，其实都可以承受。

就算有人想借半年一年，小贷公司都不愿意借这么久，或者单笔金额过高，他们也不愿意。对他们来说，把鸡蛋放在不同的篮子里，风险才可控。
某些小圈子里的过桥垫资，比如水库系里一些人撮合着相互拆借，可以低至8%/年。但是不够稳定，而且体量太小，这点就没有正规的小贷公司来的可靠。

02

小贷公司的过桥垫资业务都不需要客户抵押房产，客户没必要害怕房产被小贷公司用“套路贷”的方式给过户了。小贷公司自身的风险比客户的风险大的多。
过桥垫资的风控全部依赖尽职调查，核实借款的真实性。总之，小贷公司认为，只要垫资是为了买房，一切风险都可控。小贷公司最担心的是，这笔资金说好是买房或还贷使用的，结果被挪用了还其他债务。
比如说提供了卖房合同和购房合同，那就可以借，还款来源来自于卖房后下家的银行贷款；没有卖房合同，只提供了本笔购房的居间协议，那也可以借，还款来源于买入后在银行再抵押。
没有居间协议也可以借，只要清楚知道你是去买房，放款当天能陪同就没事。。。。。。

开发购房垫资业务的小贷公司，在2015年时粉墨登场，那时有个名词叫做首付贷，专门为首付不够的客户垫资。后来2016年调控后，首付贷就像“杠杆”一样，从中性词变成了贬义词。
常规的思路，会联想到，这有点像借钱给你去赌博，买一件你根本承担不了的东西，最终导致崩盘。
本尊要告诫一句，切记“还款来源”是什么，毕竟这么大一笔资金，不可能靠家庭的工资收入短期内还清。
如果垫资过桥是作为“桥梁”作用，交易环节中是必不可少的，短期内马上就有还款来源，基本上没有还不起的风险，购房者完全没有必要害怕。
过桥垫资与银行信贷相比，最大的优势有两点：

一是不上征信，二是速度快。
过桥垫资通常有以下几个场景，一种是作为桥梁作用，利用的就是过桥垫资不上征信的优势：
1.置换住房时，下家比如付款时间延迟，又马上要付款给自己的上家，这种紧急调头寸，称之为“换房贷”。借款时间短则几天，长则一个月。最少七天，按天计息。

2.在银行办抵押贷款时，房产里还有贷款未还清，要借款还清撤押后，才能继续办抵押，这称之为“赎楼贷”。短则十天，长则20天。最少七天，按天计息。

3.全款买房，再用这套房抵押还钱，这称之为“全款贷”。短则20天，长则40天。最少一个月，超过一个月按天计息。或最少七天，按天计息。

4.自有住房抵押批复后，暂时不能放款上征信，用不上征信的过桥垫资，先付首付办按揭，按揭放款后，马上用抵押贷款还垫资。短则20天，长则一个月。最少七天，按天计息。

还有一种是救急，调头寸，就是利用的过桥垫资审批放款快的优势：如存款证明、认筹金等，这种最快当天提交资料当天放款。存款证明最少三天，认筹金最少七天，按天计息。
存款证明解冻后就可以还清，但对于后者，本尊发现有些客户压根没想好，万一摇中了，认筹金转成定金了，这个资金无法还垫资，短期内该怎么还款呢？

上策还是抵押自有住房还款，下策则是手忙脚乱到处申请信用贷、信用卡TX。
03

我以全款买房过桥垫资的流程举例，与银行相比，小贷公司真正可以做到短平快，最快当天放款：

交易流程：

• 提交审批材料，全部拍照，通过微信发给客户经理；审批材料如下: 借款人以及配偶的身份证，户口本（全本包括空白页），婚姻证明征信报告（1个月有效，详版，自助查询机上拉取）名下房产证（全本），如有购房的居间协议，买卖合同（1.2.3页，附件3，附件6，签字盖章页），补充协议如有一起提供，所有房款的付款凭证。购房产证原件公积金缴存记录截图半年，企业主的话提供营业执照照片

• 根据要买的房产评估价，确定审批金额。测算额度：根据自有住房或即将买入住房的七成上限借款，优质客户可以到八成，一般不超过1000万。小贷公司也会先预测银行接下来会借多少，锚定银行贷款金额。

• 风控经理电话核实

• 垫资批复

• 签合同，排队等放款额度。

• 陪同过户，放款到客户夫妻账户（先收取一个月利息）
  注意事项：1.虽然小贷公司不抵押客户的房产，但客户名下产证要由他们代为保管。2.在全款贷、赎楼贷中，客户办理银行抵押时，小贷公司要把银行用途合同中第三方收款人的身份证、银行卡、U盾都代为保管。目的也是防范客户资金挪用。
  

风险防范：

• 垫资之前，先想清楚，还款来源和还款能力，预计借多久，一旦A方案不能及时还款，是否有备用方案。
  

• 垫资前，根据自有资金，设定好预算，切勿盲目追高。

• 还款来源于银行的，一定要找到靠谱的贷款顾问，事先测算好银行抵押贷款的额度。

• 确保找到的是真实的小贷公司，而不是冒充的李鬼公司，有些放款前就收费的千万小心。

• 确保找到靠谱的小贷公司业务员，清晰了解交易流程，防止他们为了利益拖延时间。

• 宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资但增加不确定性。 举例说明：在买二手房时，全款买入再抵押就是确定性的方案，垫资金额虽然较多，但还款来源和时间都比较确定；反之，是少量垫资凑首付，先按揭购房，再用新按揭的房产做二次抵押，这样时间会拖的很长，产品和政策也会产生变化，不确定性太大。 

总结：