2020 未结束， 房企格局却已板上钉钉

距离2020年结束仅有半个月时间，又到了各家房企年终冲刺的阶段。
12月以来，标杆房企陆续发布了前11月未经审核经营数据。
在官方公布业绩情况的房企中，有4家房企已经提前完成年度销售目标，分别是越秀、恒大、建业以及时代中国。并且，从前11月的销售表现也能大致管窥出今年房企的排位情况，尤其是具有行业风向标意义的前十房企，格局基本已定。船大难掉头。
对于TOP10房企而言，规模增速放缓更加明显，前11月TOP10房企规模增速多数在10%及以下。也有个别房企，如招商蛇口、恒大、世茂等，依然跑出了超15%的规模增速。大房企在规模和利润之间平衡，比如近日，世茂发布公告，称2021年的目标增速将会调至10%左右。而昨日，准两千亿房企金科却宣布，计划公司及所投资的公司力争到2025年，总销售规模4500亿元以上。5年时间里，多出2300万，简直是再造一个金科的节奏。金科为什么如此有野心？
探讨之前，我们先来看看进入十强的是哪些房企。
01十强格局基本已定一般而言，从前11月的销售排位大致就能确定房企全年格局。在综合官方数据和机构数据后，今年11月销售排行前十的房企分别是谁呢？碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、绿地、世茂、华润置地以及招商蛇口。

依旧是熟悉的面孔，熟悉的样子。从前11月的销售排名来看，“碧恒万融”依旧占据了前四的位置，TOP10前半段位次变化基本不大，重点在于后半段的格局。不知道大家注意到“招商蛇口”这个新面孔没有？去年招商蛇口以2204.74亿元，排在销售榜单第12位。彼时，关于招商蛇口“掉队”的传言在业界不绝于耳。在年初的业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军还直言：在“规模、质量、效益”三者的平衡中，“规模”是排在第三位的，大有“不求规模但求不掉队”的意味。但纵观今年前11月的销售数据，招商蛇口的表现并不像管理层口中的“不求规模”，尤其是排名上，不仅没掉队，反而有赶超之势。比如，为完成今年2500亿的销售目标，招商蛇口拿出了可售货值4000多亿元，这意味着仅需完成62.5%的去化便可达成。从具体销售表现来看，今年前11月招商蛇口销售额已达到2454.67亿元，目标完成率为98.19%，超额完成年度目标是大概率事件。有升就有降。
去年底，龙湖和世茂为挤进十强最后一席，斗得难舍难分的场景还历历在目，今年也不例外。前十一月，龙湖以2428亿元的销售额位列11位，比位列第十的招商蛇口仅差了16个小目标的距离。出现明显下滑的是新城，以2199.08亿元的销售额排在第13位。不过这也在意料之中，自从去年下半年拿地放缓之后，新城今年发展速度明显变慢。从年初其制定的2500亿元销售目标来看，新城控股是十强房企中唯一一家目标增速为负数的企业。
02超五成房企暂未完成目标临近年终，房企们年初定下的目标完成得如何呢？有媒体抽取38家房企进行数据统计，发现有6家房企未披露年度销售目标，剔除这部分企业，32家披露目标的房企中，前11月，已有4家房企达到年度销售目标。这4家房企分别为越秀、恒大、建业以及时代中国，其前11月目标完成率分别为105.26%、104.41%、103.76%、101.57%。此外，仍有18家房企目标完成率低于92%，占比超过五成。以新城控股为例，今年前11月新城完成销售额2199.08亿元，同比减少10.81%，按照年初制定的2500亿元销售目标来计算，前11月目标完成率仅为87.96%。新城方面对外表示，四季度尤其是12月是公司推货高峰期，充足的货值能够保证公司稳步实现今年的目标。对于房企今年销售完成情况，不少业内人士的看法并不乐观。一家小型房企的总裁直接表示，目前呈现的TOP40房企的目标完成情况已算乐观，如果将房企范围扩大至百强，可能今年仅有10%-20%房企能够完成年度签约目标，有一半的房企只能完成目标签约的80%。不过即使完成指标，很多企业也是以价换量，利润率和回报率都会大幅度下降。
03何去何从记得“三道红线”出来时，风声鹤唳下，莫斌、祝九胜、孙宏斌等一众地产大佬直呼“很猛”。今年，随着行业环境持续下行，“三道红线”融资监管也让行业集中度越来越高，大房企和中小房企未来发展分化越来越明显。在“弯道超车、高杠杆快速发展对所有房企来说都已成为历史，不可再现”的情况下，不少大房企已经将“规模战”升级为“利润战”。比如新城就表示，目前，公司将“增量”转向“提质”，由“冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”。世茂集团也开始有意向提升利润倾斜，12月4日，世茂发布公告：
预期公司2021年增速将保持在10%以上。要知道，今年年中，世茂集团管理层还表示将会保持20%~30%增速。可见，随着“三道红线”监管政策正式出台，世茂集团也将预期增速调低。
世茂方表示：这是集团在综合考虑了行业形势和环境变化之后作出的判断，也符合目前整个行业大势。不过10%以上的增速，虽然与自身相比有所下降，但仍比同行略高，规模增速下降，利润水平反而会得到提升。大房企在未雨绸缪，中小房企也在处心积虑谋求发展。有业内人士表示，“三道红线”对中小房企也并不全是坏事，如大房企为降低杠杆势减少拿地之时，反而中小房企拿地的较好时机。不过中小房企要发展，只能充分利用自身独特优势，如集中在优势区域布局，在产品打磨上有自身的侧重点，才能探索一条与主流房企差异化、适合中小型房生存发展之路。行业中，最尴尬的要属中型房企。比如金科，对规模的诉求依然明显，昨日他们宣布到2025年，总销售规模达4500亿。
这当然有他们的考虑，因为预计到2030年，中国房地产市场会达到18万亿规模，行业TOP10房企集中度将进一步提升至35-40%。在行业集中度快速提升之时，这些中型房企只有进一步提升经营效益，增强综合实力，才能在行业中有一席之地。