我不小心捅破了山东楼市的这层窗户纸！

文|一毛道人 来源|青城山说
如果你致力于在山东16市买房投资，请认真看完本文。01诡异的山东楼市我把安居客上山东16市二手房挂牌价做了统计，分为2018年12月和2020年12月两个节点：
之所以采用二手房价格，而不是新房价格，是因为二手房价格更能反应真实的市场情况，另一方面你买的新房总要以二手房的名义卖出去。上表中，山东16市分成了截然不同的两个阵营：临沂、枣庄领衔“涨”榜，尤其是临沂涨幅达39.96%，上涨了近4成，“涨”势喜人。枣庄上涨幅度27.64%，也接近30%。后面东营、日照、聊城、济宁上涨幅度在10%以上，德州、泰安、潍坊、淄博上涨幅度在10%以内，也是聊胜于无。济南、青岛领衔“跌”榜，济南下跌13.56%，青岛下跌11.7%，后面菏泽、威海、烟台、滨州下跌幅度在10%以内。这个榜单让人看了直呼“诡异”，山东的双子星城市到底是济南、青岛还是临沂、枣庄？至少在房价涨跌上临沂、枣庄是遥领山东16市的。这个表里还有一个“诡异”的事，济南、青岛、烟台、威海这4个在山东比较富裕的城市房价都下降了，中西部的城市反而大部分上涨了。
02欠的债总要还如果你仔细一想，又觉得上述诡异现象合情合理。我以前说过，房价涨跌有区块轮动现象，无论涨跌都是从大城市向小城市轮动。2018年还在上涨，然后就等来了2018年到现在长达两年多的降价期。
有涨有跌，以前欠的债总要还，济南、青岛的楼市第一次诠释了“楼市终归也是一个市场”的真理，打破了“中国房价只涨不跌”的神话。不过从上图也可以明显看出，济南、青岛现在的房价已在低位震荡很长时间，济南始于2020年中，青岛始于2019年底。济南、青岛的房价在低位“蛰伏”后，将很难再进一步下降，大概率在等待机会“复苏”。反观别的城市，房价上涨时间比济南、青岛晚，房价下跌时间也会比济南、青岛晚，但“房价下跌”不是不来，而是在等待时间。如今，济南、青岛把“债”已经还的差不多了，别的城市有的已经开始，有的即将开始。我们看下下跌幅度紧跟济南、青岛的菏泽、威海、烟台、滨州4市近3年的房价变化趋势：
可见菏泽、威海、烟台、滨州也是有上涨周期的，这4个城市都在2018年中涨到顶点，然后在高位震荡，菏泽率先支撑不住而下跌（2019年中的低点应为没有统计到数据，实际接近斜线下降），威海、烟台、滨州缓慢下降。再来看下上涨的10个城市的房价近3年来的变化趋势：
可以发现，除临沂是从2019年中开始高位震荡的，其他城市都已经高位震荡1年以上，淄博、潍坊、泰安、聊城更是已经高位震荡2年以上。这些城市的房价在高位震荡后，很有可能会向下探的。从上图已经可以看出，现在日照、济宁、德州、泰安、淄博的房价已有下降之势。济南、青岛之外的山东城市，房价基数没有济青高，所以房价下降空间没有那么大，但会更危险。济南、青岛的房价现在下跌的猛，之后还有回升的时候；其他城市可能就会一直无尽头的阴跌下去，这才是买房者的磨难。
03买不对房子，就赌不对人生我把山东的楼市分为两种，即济南、青岛的楼市，和济青之外其他城市的楼市。常住人口增加量=自然增长+机械增长，自然增长就是出生人口-**人口，机械增长就是流入流出量。山东2019年人口自然增长量为42.95万人，常住人口增加22.97万人，机械增长量为-19.98万。也就是说，山东2019年流出了19.98万人，流出量排全国第一。青岛2019年常住人口增加10.5万人，济南增加6.9万人，济青共增加17.4万人。那么其他14个城市常住人口共增加5.57万人，扣除自然增长人口，可以说其他14个城市人口都是流出的。随着中心城市和城市群的强化，以后这种趋势会更加严重。东北鹤岗等城市的经验已经证明，留不住人口，就“留”不住房价。所以我才建议：一定要去有显著人口和资金增量的城市买房。在很多小城市，我们只是一味的买买买，只是一味的听说新房价格涨了就高兴的不行了，可当我们卖二手房时才会发现，小城市的人对二手房并不感兴趣，宁愿买价格更高的新房也不会买二手房，你转而想租出去的时候又会发现租金低的惊人，还不容易租出去。也许你现在感觉在哪买房都没有大的区别，那么等20年后你的孩子在一线城市安家买房时，你是卖了济青的房子还是其他城市的房子对他的帮助更大呢，济青的房子升值空间更大、更容易卖，其他城市20年房龄的房子还能卖出去吗？现在人口就开始流出，20年后这样的城市会变成什么样，楼市会变成什么样，简直不敢想象。所以，我建议在济青之外的城市，拥有一套房子自住足矣，投资请去济青，或者其他省外的大城市。