丁亚明与观点对话：浦赢资产，寻找“特殊机会”的价值投资者

观点地产网 丁亚明的微博，有好些年没有更新了。

打开他的微博首页，在身份标签那一栏依旧写着“复地共赢资本董事总经理丁亚明”，他的上一条微博发自2013年3月20日深夜。

对丁亚明来说，微博已然成为过去式，但房地产金融，依旧是这些年贯穿在他生活之中的东西。

有人说，他是行业最早的一批从业人员。从2008年供职于复星集团，2011年负责复星集团的房地产基金业务；2014年，正值金融大资管时代，心中有星辰大海的丁亚明离开了熟悉的平台，下海创业。

那一年，丁亚明联合金融机构股东共同成立了浦赢资产。

在接下来的时间，他开始进一步探寻进行房地产股权、债券投资，存量物业资产并购，不动产资产管理运营等等。

机会留给有能力的人

11月3日， 浦赢资产创始人、CEO丁亚明来到2020观点商业年会现场，上午，他在台上侃侃而谈，与现场来宾探讨存量资产的投资价值。

下午，丁亚明来到了观点商业年会直播间。

在此之前，我们和丁亚明面对面交流过几次；再次见面，四十多分钟的采访，他滔滔不绝，妙语不断。

话题从疫情开始。

2020年是比较特殊的一年，疫情黑天鹅的来袭，各行各业的节奏都或多或少被打乱。对于投资机构而言，疫情打乱了募资和投资方面的节奏和计划，对标的项目的跟踪、谈判、尽调等工作都可能推迟。

但疫情为企业的发展带来风险的同时也带来机遇，疫情之后是不是抄底的好机会？房地产市场的波动和下行是否为地产股权投资提供了良好的契机？

“抄底这个词也不是很贴切，因为每个阶段都有特殊的机会，但在市场底部的时候，也不是谁去投资都能挣到钱的。”丁亚明认为，面对特殊的机会要做到“抄底”，一方面要有能碰到机会的运气、发现合适的项目，很多机会也是偶然中有“必然”；第二自身还要有一定的资金实力、保留充足的现金；第三要有运营和资产管理能力，能够盘活“困境资产”。

“特殊机会只适合于有能力的人。”他强调。

事实上，当房地产行业进入了白银时代，叠加金融监管的影响，艰难的情绪早已在行业弥漫开来。不少人认为，相应的股权投资、不动产投资亦不可能再出现十年三倍、五倍的财富神话。

丁亚明对此持有不同观点，在他看来，中国经济发展还属于上升周期，地产行业受到各种需求的拉动，整体估值继续不断提升，所以当前在中国投资房地产，从大的周期看仍然处于稳定的、有长期收益的状态，还有一些市场红利存在。

为了印证观点，丁亚明向我们列举了两个原因。

其一，房地产股权投资的领域实际上非常广阔，不仅包括住宅，还有商业、办公、研发、物流，甚至一些特殊用途的资产，如冷链仓库、IDC数据中心等等。不同的投资目标受经济和宏观调控的影响不同，是他始终保持乐观的因素之一。

其二，房地产投资项目对资金的要求比较高，一般而言，一线城市一个项目就可能达到几十亿的投资，所以从资产配置的角度来讲，房地产仍然是保险、外资基金等大型投资机构的必然选择。

无论是疫情黑天鹅的影响，还是金融监管的变换，乃至行业环境的不明朗，丁亚明始终是“朝阳”心态，对房地产股权投资的前景依旧乐观。

偏爱办公类资产

房地产股权投资众多类别当中，浦赢资产“更关注城市更新领域的办公类资产”。

“城市更新方面，我们面临的工作主要是项目功能规划、产业定位、改造建设，以及后期招商运营，这是浦赢比较擅长的。”丁亚明告诉我们，在城市更新领域，浦赢资产比较关注的是对办公类资产的投资。

至于办公类资产，浦赢资产选择的原因可以归结为：强专业、稳定回报。

事实上，住宅项目的投资是地产基金进行股权投资的一个最基本类型，不需要太多的专业能力，只要有成本意识，不要在地价最高的点投入，做好波段投资，就能获得比较好的市场回报。但从长期看“低风险、低收益”，今后住宅的回报率将逐步走低、倾向于平均收益。而商业项目的操作难度较大，投资的波动性强。

丁亚明指出，浦赢资产长期看好的是办公类物业，一方面，办公类项目虽然收益不算太高，但很稳健。办公出租用户的相对稳定，决定了物业收益的平稳性；另一方面，投资办公物业，面对的客户是企业，有更多延伸服务的空间和想像力。

“我们选择办公作为主要的业态进行投资，除了能够获得稳定的租金收益，取得物业资产增值之外，还能接触到更多的成长型企业，也能够参与到一部分企业的股权投资。”

但办公物业对选址的要求很高，与此同时，近两年，一二线城市办公楼面临空置率上升、租金下滑的问题。

丁亚明并没有感到为难，他提到，浦赢团队通过对一线城市过往的大宗物业交易数据的研究，认为一线城市的办公物业投资是最优选择。因为一线城市的资产具有良好流动性、受到主流投资机构的青睐，同时产业及就业需求高，从长期看租金增长潜力大。

至于空置率问题，丁亚明表示：“目前办公物业租金短期是面临一些挑战，但从另一个角度看，租金下滑了，意味着潜在投资物业的市场价格也会调整，你会有更多的投资机会。”

“租金下滑，但如果你有优秀的资产管理能力，在收购之后能够把租金稳定在比较理想的水平，或者能做到租金价格上涨，就能获得比市场更高的收益。”

据观点地产新媒体了解，截止目前，浦赢资产在上海投资的办公类物业规模接近50万平米，管理不动产基金规模超过100亿。除上海以外，浦赢成立7年来，过往投资项目遍布北京、杭州、合肥等一二线城市，累计投资近30个优质房地产项目。

提及浦赢资产未来的发展目标，丁亚明稍显“佛系”。

“我们不会在投资规模上定一个目标，没有说一年要投多少亿，也不会从资产规模方面要求收购多少平米的物业。”

他希望的是，浦赢资产投资的项目都能有稳定的增值，能够实现良好招商运营、不断提高出租率，选择合适的时机退出，获得预期投资回报。

以下为观点地产新媒体对浦赢资产创始人、CEO丁亚明的采访实录：

观点地产新媒体：在现阶段，您觉得地产股权投资的机会在哪里？

丁亚明：从房地产股权投资来讲，首先领域非常广，不仅包括住宅，还有商业、办公、研发、物流，甚至一些特殊用途的资产，如冷链仓库、IDC数据中心等等。

第二是房地产投资对资金的要求比较高，国内目前不动产价格还是比较贵的，每个项目的金额都会比较大，这也是很多金融机构非常看好房地产投资的原因。

因为其它项目投资一个也就几千万，而房地产有规模效应，看好一个项目，特别是在一线城市可能就几十亿，所以对于投资团队来讲，比较有成就感，也是大机构资产配置的必然选择。

另外，中国经济发展还处于上升周期，房地产也受到各种需求的拉动，整体估值还在不断提升。所以当前在中国投资房地产，基本处于稳定的、长期的、有收益的状态，还有一些市场红利存在。

观点地产新媒体：房地产还包括商业和住宅、物流这块，在选择这些投资标的的时候会不会有一定的占比？

丁亚明：从偏好来看，大家都觉得住宅投资是比较简单的，不需要太多专业能力，只要有成本意识，不要在最高点投入，都能获得比较好的市场回报。

从更长远的角度来看，正因为住宅投资难度比较低，所以越来越体现出投资的逻辑：低风险、低收益，今后住宅的回报率都是倾向于平均收益的情况。

我们从各类房地产投资中做了一些筛选，比较看好办公类物业。因为办公类物业收益比商业物业更平稳；第二，商业难度会更大一点，波动性更强，但办公出租用户是比较稳定的，基本上以办公需求的客户为主。

另外，办公类物业面对的客户很多都是企业，有很多可以延伸的服务，也会有股权投资的机会。在资本市场，科创板、创业板对于有成长题材的企业都是利好。

如果选择办公作为主要的业态进行投资，除了能够获得稳定的租金收益，取得物业资产增值之外，还能接触到更多的成长型企业，能够参与到一部分企业的股权投资，我们觉得这是比较有机会的。

每个机构都有自己熟悉的领域，我们可能更擅长城市更新领域的办公项目，所以也会研究各个区域的产业规划，做一些前瞻性的布局。

观点地产新媒体：地段方面的要求怎样？

丁亚明：一线城市是最优的选择，我们通过研究过去几年一线城市大宗交易的成交记录，以上海为例，过去三年每年大宗交易基本上都在1000亿上下，而且其中绝大部分比例都是办公物业。

一线城市资产具有良好的流动性，肯定是主流机构都希望去投资的地域。二线城市比如西安、郑州、武汉等，是区域核心城市，也有一些投资机会。再往下就比较难了，比如三四线，资产流动性差一点。

从目前市场环境看，办公物业租金面临一些挑战。但从投资的角度，如果租金下滑，意味着潜在投资机会的市场价格也会调整，这样就能拿到之前可能想不到的价格。

疫情出现之后，市场上出售的持有性物业办公价格有了很多的优惠，所以对投资机构来说，在任何一个阶段，包括租金上涨阶段和租金下跌阶段，都有可能找到合适的标的，所以这不是根本性问题。

第二，正是因为租金的潜力还没有完全释放，如果有优秀的资产管理能力，能够在收购之后把物业租金稳定在比较理想的水平，或者做到租金价格上涨，就能获得更高的收益。

观点地产新媒体：疫情之后，办公类资产是不是一个很好的抄底时机？

丁亚明：用抄底这个词不是很贴切，因为每个阶段都有特殊机会。即使在底部，也不是谁去买都能挣到钱的，所以特殊机会只适合于有能力的人。

首先要有一定的资金门槛；第二要有运营的能力；第三，每个项目都是特殊的机会，能否让你碰到这个机会，很多东西也是偶然中有必然。

疫情的影响可能比预想中要好一点，因为之前大家预期很差，认为可能会对经济、市场环境带来巨大影响。但实际上，因为政府的及时管控，以及社会各界力量的支持，疫情得到了比较好的控制。

所以在当前环境下，我们要积极地把自己的业务方向聚焦在具体的目标上，目前阶段可能不适合多样化的投资。从市场角度看，所有的企业只要把主业做好，肯定能够在疫情中坚持下去。

观点地产新媒体：浦赢资产的长期规划和短期规划是什么？

丁亚明：我们的目标首先要做稳健、专业的投资者，成为一家聚焦城市更新领域，长期关注投资价值的专业投资机构。

第二，我们会在投资过程中不断培养自己的资产管理能力，希望在这个领域是最专业的运营商。

投资和资产管理是我们业务不可或缺的两个方面，这是我们对自己公司的定位，以及对未来整体发展的规划。