年会演讲 | 方长斌：购物中心空间场景模式的创变思考

方长斌（保利商业地产投资管理有限公司总经理）：谢谢陈总的邀请，让我们来到观点，再次分享我们的一些想法。在座各位今天也挺辛苦的，一直到现在，下面我会以很精简的内容跟大家分享我们的想法。

我刚才看了一个论坛的主题，叫做“商业的重生和未来”，我看到“重生”这两个字，突然想商业地产好像一直也没有死，现在活得还挺好。

只是说今年突然间来了一个疫情，之后让我们感觉到有点象中年危机。一个是我们的老豆，原来的地产行业开始有一点慢慢的进入老年，不能再啃老了，另外一个是发现好像我们原来在线下的内容延伸和生意没有那么好做了，突然来了一场重病。

今天早上很多嘉宾的分享，包括投资、资本，包括各种后期的变现退出，包括今天下午的一些模式的探讨，我会聚焦一些很小的内容，抛砖引玉。

一个核心，在过去20年来看，中国房地产的发展基本和产出没有太大关系，基本就是价值自然上升到30倍左右的规模，但是回到我们商业地产最核心的内容，无论是投资也好，退出也好，最后是空间是否产生持续的现金流。

对我们保利商业来说，我们今年做了大量的轻资产的输出，预计年内会达到200万规模。我们认为核心的能力在于，未来我们对于空间的场景模式的创变，摆脱传统的营收模式和未来创收的可行性。

购物中心，最早从百货的前辈到现在购物中心的模式，仍然没有摆脱传统的营收方式和方法。也变成了我们行业相对于其他很多行业，特别是互联网和其他行业，显得没有那么的时尚，没有那么的潮流。

但是我们发现，在未来我们可能会在专业性的道路上和营收的模式上、经营方式上发生很大的变化，跨行业的一些经验的吸取尤为重要。

所以我今天开始想切入的，第一个，我们看到今年特别是到了“十四五”规划出来以后，会发现未来新能源车的产业成为非常热的板块。车和购物中心同样是一个非常传统的行业，但是随着特斯拉等未来很多的颠覆性的概念的车企进入这个领域，直接颠覆了这个行业未来发展的格局，也重新定义了车之于我们的出行。我们想要借鉴的是车的空间可以不断创变，我们购物中心呢？

我们和互联网行业最大的难点是在于我们经营的是物理空间，这个物理空间需要一定的时间创造、经营，才能有足够的产出。而互联网最大的一个优势是在于从0到1的变化，可以快速的迭代和无限的放大边际效应。

我们购物中心在探讨怎么在内容植入方面给到更多的可能性，其实刚才看到很多嘉宾提到了购物中心已经在做的内容，包括做社交做服务、做生活、做创意，这些话题已经成为了购物中心未来发展的可能性和大家都在尝试的细分领域。

我们面临的问题是，怎么在购物中心的生态上重塑，特别是今年疫情之下，我们发现大部分的零售企业，特别是服装品牌已经很少开店了，我们也看到有很多的餐饮企业面临着线上和线下同样的问题。

同时我们也看到一个很大的转变，我们很多同行，特别是今年很多新开业的购物中心项目，引入了大量的快闪店，引入了大量概念合作店铺，用新的方式填充购物中心的空白，和探讨一些新的盈利模式。

第二个问题，我们购物中心如何高效的匹配空间？购物中心一个很大的特点是对收入来源的变更和迭代是比较缓慢的，基本是一年三年五年八年这样的漫漫过程。

但是日本这样发达国家的购物中心未来出现的是服务周期和变更内容的速度会越来越快，这就对我们营运能力提出了新的挑战。还有大家今天不断强调的科技化、科技的迭代，科技到底能够为商场带来什么变化，这是对未来购物中心的经营提出的一些思考。

第一，在场景互联的角度来讲，已经看到了很多方向，特别是东京新的购物中心里面把大量不同的业态在有限的空间里面进行复合，把工作时间和个人生活进行了完美的叠加，这个经营能力和复合能力对购物中心的场景营造可以放大到整个购物中心做新的场景描述和组合。

同样，我们可以看到，在日本新的优衣库公园是对购物中心场景新的颠覆，把亲子消费、公园、购物、娱乐和所有的线下活动，和休闲社交做完美的叠加。今天很多嘉宾分了包括建筑设计和园林，包括线下的一些生活场景的融入，会是我们对购物中心新的定义，可能我们描述购物中心不再是讨论购物中心是社区Mall还是覆盖全课程的购物中心，更多是用场景标签和场景定义做购物中心设计依据和运营指导的思路。

今天林总，他们在广州新开的最大的一个购物中心，26万平米的新引入的概念店，这是吴总KK集团旗下的X11的潮流店，购物中心需要抓住最年轻的潮流，最年轻的消费者是代表着未来消费的方向，我们很难想象在过去的潮玩手办的品牌可以在购物中心里面开出来一个一千平米的店铺，而且这部分的消费者的消费能力是超乎我们的意料之外。

对我们商业从业者，一个最大的好处是逼迫自己必须不断和这些年轻消费者融合在一起，保持一个年轻的心态。

同样，我们对于未来的经营方式也做了很多探讨，比如说我们在广州尝试和三十多个潮流品牌做快闪搭建，只用了14天的时间，快速的搭建这样一个店铺，把三十多个潮流品牌做了一个汇集，做一个大家自营模式，整合了自媒体抖音的传播，包括大V的加入，以及整个社群文化的交流，从不单是卖货，更多是从场景、社群营销和年轻人的交流，做了平台的搭建。

同时我们也觉得，在未来我们的购物中心场景不单只是做这样一个购物中心内部的活动，我们可以把内容的经营做很大的延展。

今年我们也推出了一个自媒体，打造了一个基于今年疫情之后很多国外留学生没有办法回到自己的学校，做了一个计划，这个计划是在我们把商场作为一个载体，再把这个内容做一个输出，还有到扶贫基地，做了为期三个月针对这部分青年群体、精英群体的计划，让他们在我们商场里面做快闪店的计划，体验这个商业。

但是这件事出乎我的意料，这个对我而言，单价并不低的项目，将近6万的项目，同一天，基本所有人的报名名额都做满了。内容的搭建需要更多做购物中心外部的延展和内容的孵化。

我们一直致力于希望把艺术化的情感作为一个纽带和平台，整合艺术家资源和设计师，我们认为什么商品适合做购物中心未来孵化，标品不是我们的目标，我们希望是可以做互动相互可以有感情联系，可以融入生活的家居产品。我们希望把更多的场景做一个复合，同时推出面向企业销售的整个商场的组合服务套装，也延伸整个收入的来源空间。

我们还想探讨一下，今天讲了很多做很多信息化的功能，我认为到现在为止，我们做整个信息系统和互联网和购物中心的嫁接中，没有打破传统的壁垒，购物中心需要打开的是公共空间和城市功能，特别在今年接了一个上海奉贤区一个老城改造项目，不仅需要把文化植入和整个公共空间和城市的外展的阅读。可以更加理解这个城市，才能把我们的城市在未来更新和存量市场板块，作为更大的核心驱动。

最后一个点，我们想讲一下，从小的创新到一个城市的更新，到最后我们希望是能够把购物中心作为智慧城市的一个很重要的核心功能节点，把人、车、商品，作为一个有机载体，这样才能把购物中心打造成为消费、生活、产业、居住、商业办公一体的核心枢纽。

我的分享就到这里，这几个词是今天活动里面的高频词汇。谢谢大家。