等这么多年，购房者的主场终于来了！

 

　　在住房商品化之前，我们的住房尤为紧张，一家五六口人挤在几十平米小房子的事见怪不怪，对房子的饥渴一直延续了下来。

　　在楼市上升期，房价走向向上，房源少，需求多，并不是谁都能买得起，这也加剧了楼市市场的变化。

　　所以在楼市发展的这几十年，可以说买方几乎一直处于弱势群体的位置。

　　拿着几十万甚至上百万的钱都很难买到心仪的房子，因为你不仅要拿号，还可能要彻夜排队，而就算你拿到号，也还要遭遇挤破头的罪，或与二手房中介来回周旋。

　　纵观各类商品买卖，也只有买房子才会有付出巨额钱财，却无太大主动权的奇葩景象。

　　很多老销售都有印象，早年买房都得给销售”好处费“才能买到房子，而如今，哪怕只是去售楼处随意转转，都能受到销售人员五星级的款待，就算不买房也可能拎走一袋时令伴手礼……

　　这种变化很大程度来自于供给不断增加。

　　库存不断上升

　　这些年各大城市铆足了劲儿盖楼，无数高楼拔地而起。

　　但房子归根到底还是商品，不断增加供给迟早会有库存积压、供给过剩的一天。

　　前几天亿翰智库针对全国33个热点城市的住宅库存进行了数据分析，发现今年前三季度，这些城市的商品住宅库存和平均去化周期的走势均有缓慢上行的趋势。

　　虽然总体仍然处在合理的区间，但去化周期已经不容小觑。

　　比如，作为高库存城市的代表之一，截至三季度末，厦门的去化周期是16个月；

　　另外，滁州2019年9月底库存达到531.0万平方米，基本回到2015年初的库存水平；

　　湖州9月底库存581.5万平方米，比2015年初增加近2倍。

　　除此之外，天津、岳阳、乌鲁木齐和厦门等城市的商品住宅也处于供大于求的现状。

　　当然库存增加的不仅仅只有这些城市，还有一线城市。

　　一直以来一线由于人口众多，需求旺盛，一直处于供小于求的局面。

　　为了控制房价上升太快不得已采取了限购、限贷等措施，但如今市场已经发生了逆转。

　　统计数据显示，截至11月上旬，北京商品住宅库存已经高达7.28万套，要知道，这一数据是继2011年8万套库存之后8年以来的最高点。

　　这是一个很明显的市场的信号。

　　高位去化不容易

　　还记得前两次去库存吗？

　　2008年是有4万亿进场，经济迅速复苏，房地产也跟着水涨船高。

　　2015年是有棚改货币化，信贷刺激等综合因素推动。

　　而以后的去化，可能就不会这么轻松了。

　　更何况目前的房价已经处于高位，民众购买力却没有明显的提高。

　　从数据上来看，即使去年是公认的房价冰冻年，但房价收入比依旧比2017年上升了0.3个百分点。

　　如今不少北京着急卖房的业主也开始一再降价，但市场反馈并不好，毕竟贷款政策没有松动，高首付比例在那放着，成交周期只能一再拉长。

　　各地开发商争相打折降价，推盘量大幅增加，结果成交量也不怎么乐观，去化率表现普遍不及预期，本以为加大供应带来年末反弹，却还是被现实打了脸。

　　人口作为成交量的有力支撑，今年不少城市顶着“借人才引进托楼市”的骂声依旧出台了不少人才引进政策，本想着能一箭双雕。

　　但时至今日各地的人才引进也有些江郎才尽的味道，毕竟除了一线户口外，其他城市的户口对房价的影响都不大（除抢人大战都玩过几波了，套路都大同小异）。

　　更何况互联网和高铁的发展，极大的提高了信息、资源、人口在各地的流通速度，一些中小城市并不是完全没有机会，关键是自己有没有吸引人口、资金的价值。

　　这些综合因素都导致未来几年的去化会越来越难。

　　买方市场终于来了

　　综合种种因素看房产市场，“房住不炒”大环境下，房产终于开始偏向买方市场。

　　全国商品住宅供求比2016年以后逐渐增大，2019年接近供求平衡，以后随着商品房不断增加，供大于求的局面还将持续扩大。

　　等这么多年，买方市场终于来了！

　　住宅价格与供求关系存在较大的关联性，供小于求，房价易涨难跌；供大于求，房价易跌难涨。

　　从目前市场来看，“房住不炒”不容置疑，而市场政策不变，买方刺激点就很难出现，存量压力去化周期也将进一步延长。

　　长期以来由于房源掌控者的主动地位(得房源者得天下)，以及客户市场买涨不买跌的天性，使得买方市场一直都是处于被动地位的，没地位也没有发言权。

　　但只要短时间内政策上坚持收紧房地产市场，接下来的一两年，房地产销售市场将会对买方有利，这时买方才会更有发言权。

　　买方市场下，买方在房源上的选择余地多，也不用担心一周一个价的市场刺激，无论是砍房价也好，还是砍中介费，或者是置换都要轻松许多。

　　当然在供大于求的局面下，也会触发新的市场调整。

　　面对逐渐增加的库存压力，一些压力较大的地方城市出台一系列降库存的措施也不是没有可能。

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