未能签订的合同 中海地产济南拿地与教育配套管窥

观点地产网 昔孟母，择邻处，子不学，断机杼。

为了给孩子选择良好的教育环境，古有孟母三迁，今有家长花费百万，争夺5.6平米的“破旧小”学区房……

当教育越来越受到关注，完善的社区教育配套也成为消费者购房的重要衡量标准。因此，配建幼儿园、中小学，引入优质教育资源成为了楼盘销售的重要砝码。

近日，有媒体消息显示，今年9月14日，中海在济南竞得的一宗地块，因未能按照挂牌要求引入教育培训中心等配套资源，至今该地块仍未能签订土地出让合同。

事实上，优质的教育资源往往能够带来更高溢价，成为房地产项目增值的助推器，但中海也因教育配套小跌了一跤。

拿地两个月未能签订出让合同，意味着项目无法如期开工、交付，无疑会打乱企业的开发节奏。

此外，有分析人士认为，引入优质的教育资源本就不易，这两年市场上的配套教育也出现了大量虚假承诺、价格高、品质不佳等情况，此类情况无疑会加重市场的警惕。

“输”在起跑线？

在当下的大环境中，学区划分无疑将教育和周边地产项目捆绑起来，这也形成了房地产和教育资源的不可分割性。

这一点，从土地招拍挂当中也有所显现。

以中海两个月前拿地为例：9月14日，济南集中出让15宗经营性土地、6组团地块，而中海地产经过8轮竞价，以8.98亿元拿下天桥区东沙组团地块，溢价率21.31%。

据悉，济南天桥区人民政府拟在上述地块配套初中内引入北京师范大学基础教育集团优质教育资源。因此，出让条件显示，竞得人须配合天桥区政府，在土地成交后10日内与天桥区教育和体育局、北京师范大学教育培训中心签订引进学校开发建设合作协议。

天桥区东沙组团共包括3宗居住用地，总面积约93亩。当时媒体消息透露，该地块竞拍者之一--力高集团在东沙地区深耕多年，是市场看好的拿地者，但没想到，中海对该地块表现出了空前强烈的意愿，并表示将竭力满足政府对该区域关于引入教育集团的相关规定要求。

或许，中海也没有想到，正是“引入教育集团”的规定，让其陷入此次风波中。

针对上述拿地，11月13日有媒体报道称，天桥区政府两次向济南市自然资源与规划局发函称，中海地产未履行“天桥区教育和体育局、北京师范大学教育培训中心（或相当水平呢教育机构）签订引进学校开发建设合作协议”，因此，该地块至今未能签订土地出让合同。

随后，济南中海回应称，与北京师范大学教育培训中心的合作协议已经基本成型，签约主体为天桥区教育和体育局和北京师范大学教育培训中心，所需费用济南中海地产投资有限公司已经准备充足，可以随时签约，随时按协议约定付款。

虽然各方进行了回应与表态，但项目何时能完成出让合同的签署，何时能开工，依旧没有明确的时间表。

事实上，引入教育资源，不仅能够提升区域教育品质，更能为地产项目带来增值效益。这两年，市场上很多依托教育资源的楼盘备受追捧。

数据显示，去年江苏芜湖东方龙城的房价在7000元/平方米左右，但自从7中决定落户东方龙城之后，房价上涨至8400元/平方米；西安学区房价格动辄上万，而普通住宅价格一般7000元/平方米左右。

拥有教育配套的地产项目仿佛赢在了“起跑线”，这或许也是中海对东沙组团项目表现出强烈意愿的重要原因。

但有分析人士则认为，此类地块比较重视教育资源的引入，若是开发商没有按合同规定完成要求，自然也会影响后续土地的交易和开发，所以这种情况下，中海的项目开发自然是有阻力的。

据悉，与中海东沙组团地块同期竞得的还有中交南北康地块、中建东孚+城投国际医学城地块、市中控股白马山地块等，其中前者已成立项目公司，即将进入开发阶段。

与之相比，中海东沙组团项目迟迟未签订合同，无疑会影响项目开工进度、销售进度，以及资金回笼进度。

教育配套AB面

一纸合同，反映的是中海地产拿地扩储的风云故事，更是国内“地产+教育”模式变革与创新历程的艰难缩影。

事实上，近两年来，多地区陆续颁布新政，新建住宅小区都要按规划配建幼儿园、中小学，同时，在土地招拍挂当中，配建教育设施、引入教育资源成为众多地块的先决条件。

新规接连落地，随之而来的是地产与教育更加紧密的挂钩，“教育地产”、“学区房”、“学位房”等亦扑面而来。

据观点地产新媒体统计，目前房地产与教育的结合主要从三个方面显现，第一，资源争夺型，即在“划片入学”政策下，开发商依靠抢夺学校周边的地产资源来建造学区房；第二，合作型，即房企与政府合作，在楼盘周围引入公办或民办学校；第三，自建品牌型，即房企创立自身的教育品牌服务所在社区，如碧桂园的“博实乐教育”、万科的“梅沙教育”、恒大地产的“恒大足校”等。

无论是哪种模式，从开发商的角度而言，这种教育资源的配套不仅能够促进楼盘销售、为项目带来更好溢价能力，更能为企业的多元化转型带来增长点。

此外，分析人士告诉我们，城市发展越发饱和，开发商能拿到的黄金地段越来越越少，因此不得不向城市边缘外扩，而提供包括教育在内的全套服务，则成为了吸引消费者向城市边缘迁移的条件之一。

硬币总是有两面，当教育资源为住宅项目带来利好的同时，又会带走些什么？

对开发商而言，如果不是采用自有教育资源，一般需要和政府、教育企业进行交涉，前期工作不是那么容易开展，此次中海济南项目就是最好的例证。

除此之外，近两年，市场上还出现了一些以教育地产为营销噱头的项目，最终交付时迟迟未能兑现教育配套，导致市场对这类项目信心不足。

分析人士对这种观点表示赞同：“教育资源引入肯定是好事，但若只是炒作，也是市场需要警惕的。这种炒作会致购房政策收紧，不仅容易干扰后续的房屋交易，甚至容易出现各类纠纷。”

更重要的是，与学区房价格“居高不下”不同，房地产旗下教育资源尚未给房价带来实际性影响。

有数据显示，上海闵行区七宝附近万科城市花园本月二手房均价在5.5万元/平方米左右，该项目紧邻上海闵行区万科双语学校和民办复旦万科实验学校，但均为自有教育品牌；同样位于该地区的万科桂馨园，因对口明强西校区，二手房价达到6.5万元/平方米。

或许，教育资源助推了楼盘价值的提升，但对开发商而言，或许更应关注的是楼盘本身的居住功能。正如分析人士所说：“购房者买的首先是房子，然后才是教育，教育是附加题。”