披上海淀外衣的颐和金茂府，是真本事还是智商税？

上半年，北京住宅土地不限价全面开启，带来了豪宅市场的“春天”。

来自克而瑞机构数据显示，2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限价地块成交占74%，限竞房用地仅有6宗，占19%，不限价地块成为主流。其中，不乏开发商豪掷千金拍下高总价地块。

8月，北京豪宅的集中入市标志着2020年下半场的争夺战正式拉开帷幕。

进入8月以来，北京先后有两个10万+项目集中入市，分别是中海甲三号院和北京金茂府二期。根据北京市住建委的公示信息显示，中海甲叁號院的预售均价为11.75万元/㎡，最高售价为118994.15元/㎡；北京金茂府二期预售均价为10.3万元/㎡，最高售价为108093.92元/㎡。

与此同时，颐和金茂府、融创香山壹号院两大豪宅在拿地6个月之后先后召开发布正式亮相北京。此外，根据此前北京商报的报道，合生创展在取得分钟寺地块的第一时间寻求启动招聘工作。种种迹象，无不表明在豪宅大量供应的预期下，北京豪宅市场无奈进入了到“高周转”通道。

对于一家开发商的判断，对于一个豪宅项目的看法，应该突破当下的销售业绩、去化速度、产品配置等方面，而是应该放在更长的时间纬度上来看。比如数十年后，产品的外立面质量如何？房屋的空间设计是否依旧科学？管道、墙面等情况是否依然良好？

豪宅设计的妥协

如今，豪宅产品的设计开发周期要求越来越短，产品需求出现小批量、多品种和个性化的特点。“五年磨一盘”的开发商已屈指可数，能够拥有持久生命力的高质量项目，更是凤毛麟角。为了适应市场快速多变的情况，产品的开发较少采用全新设计，而借鉴已有产品进行改进设计则是快捷、实用的方法。金茂府系产品正是沿用此方法以达到快速入市的目的。

公开资料显示，金茂在北京的第一个住宅项目——广渠金茂府2009年拿地，2011年入市，开发周期为2年。北京金茂府，2015年拿地，2016年开盘，开发周期为1年。颐和金茂府，2020年1月拿地，4月确定案名，7月正式亮相，开发周期仅仅6个月。

设计理念和建造在豪宅开发过程中有着举足轻重的地位，但是金茂府系豪宅的设计理念似乎渐渐被缺失了创新力。对比北京金茂府和颐和金茂府的对外宣传资料，不难发现，金茂府系产品从八大科技升级到十二大科技，不过所谓升级只是产品的更新，而非科技系统迭代。

首先，户型设计中“全生命周期思维”的缺失。一位到访过颐和金茂府的消费者对界面楼市说：“我看过256平米的户型，我们自己居住没有单独设置家政间，这个不符合我的需求。跟孙辈住只能住三五年，这个不是学区房，后面还需要再考虑换房；”。全生命周期住宅概念起源于日本，完美契合日本社会生态中“城市再生”理念。其本质在于让一栋住宅承载每一位家庭成员的生活所需，通过空间的变化、功能的转化，使住宅可以随着家庭在不同阶段的需求变更而“进化”。

豪宅消费者是一个相对窄小的群体，颐和金茂府在户型设计呈现上，又将这一消费群体进行了细分。颐和金茂府的项目销售人员表示：“颐和金茂府的主要目标群体为40-50岁的高净值人群”，但是在项目推出的约256平米的户型设计方面将超过60平米的客厅更多的倾向与了社交，并未预留孩子的活动空间。

此外，颐和金茂府的样板间因为生活的刻板印象，在导台处设计了洗手台，有专家表示：“完全是样板间的装修秀，完全没有考虑地下走水的需要”，对此，销售人员只能无奈解释：“样板间只是给一个设计建议”。

其次，金茂府系产品为凹科技感引入了地源热泵系统；恒温、恒湿、恒氧的系统；新风系统等科技产品。实际上，恒温、恒湿、恒氧的系统和新风系统已经成为现代中高端住宅的标配产品，北京绿色百分建筑技术研究院专家表示：“恒温恒湿系统不是豪宅的专利产品”。

此外，消费者付出高溢价获得科技住宅也并不完美。有业内人士表示：“过分强调住宅的高科技产品配备，是当前普遍存在的一个误区。”

值得一提的是，标榜“恒温恒湿恒氧”、“地源热泵”的科技住宅能耗非常高。根据清华大学建筑节能研究中心人员的计算，像配备了一身所谓高科技产品的住宅，与同等面积的普通住房相比，实际能耗是一般住宅的十倍，且后期维护成本也非常高。

此外，还存在技术不成熟的问题。比如，金茂府系产品类的科技住宅采用的地源热泵。地源热泵的技术最大不足是“冷热失衡”的问题。南方地区以供冷为主，常年向地下转移热量；而北方地区冬季供暖需求大，从土壤中大量吸收热量。一般运行5-7年后，设施浅层地表由于冷热使用失衡，导致地下蓄能偏冷或偏热。常年制冷量大的区域，地下蓄能温度偏高；供暖利用率大的区域，蓄能温度偏低，从而导致系统温差下，换热效率降低，从而降低了设备效率，同时影响周围生态结构。

因此，地源热泵应用受到不同地区、不同用户及国家能源政策、燃料价格的影响；一次性投资及运行费用会随着用户的不同而有所不同；采用地下水的利用方式，会受到当地地下水资源的制约；打井埋管受场地限制较大，必须有足够的面积用于打井和埋管；设计及运行中对全年冷热平衡有较大要求，要做到夏季往地下排放的热量与冬季从地下取用的热量大体平衡。

反求诸已：离维权有点近

“快”是行业高增长阶段的主要基调，“慢”是行业向高质量跨越的必然规律。在此之前不少大品牌豪宅项目已有交房时缩水“减配”的先例，由此也引发各种维权事件。比如，2018年被自媒体曝光过的某二环顶豪交房惨案，虽然占据绝版黄金地段，但因为产品见光死，以至退房与维权声四起，一手好牌打得稀巴烂，让行业唏嘘不已。

但放眼全国26城50座金茂府，出现问题的并不在少数。公开资料显示，2019年7月浙视频曝光首开杭州金茂府精装修问题；2019年4月，南都记者曝光了珠江金茂府墙体大面积渗水的问题。2017年5月，上海大宁金茂府因大厅缩水遭遇业主维权。2020年，青岛大云谷·崂山金茂被业主爆料“验资150万以上”方可参观样板间的事件。

一系列维权事件背后，是“金茂豪宅质量问题”的讨论。一个在豪宅领域制造了巨大价值的企业，为什么同时也是一个质量问题的制造者？

除了上述行业面对的共同的高周转问题，或许还存在金茂的盈利问题。

据《每日财报》报道，金茂业绩增长已经呈现放缓态势，盈利能力减弱。具体从数据来看，2017年至2019年，中国金茂净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为56.88%、31.00%、23.82%，增速逐年下降。

与此同时中国金茂的偿债能力较弱。截止2019年底，公司有息负债达到960.36亿元，其中一年内到期的债务达到266.63亿元，比2018年末增加47亿元。而公司账面的资金仅有171.94亿元，相对于可动用现金及等价物来说，短期资金压力非常大，并非如外界所想象的央企“不差钱”，还是存在一定的偿债压力。因此，今年上半年金茂一边选择选择打折促销跑量，一边选择快速推动新产品入市。

不论是豪宅的光环还是科技的华丽外衣亦或是还是150万验资的拙劣营销，都不过又是对消费者新一轮的智商税收割。

但是“大人，时代变了”。