北方，跌跌不休！

近日，多个重点北方城市，楼市传来跌跌不休的消息，令人深思。先是天津，传出来的新闻简直惊悚，《天津房价大幅度下跌，一平米下降5000元》。要知道，天津的二手房均价只有2.5万左右，下跌5千元是非常大的幅度了，达到25%。

这个新闻最早来自中新经纬的报道。文中还举了个例子，说某一市民以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到210万元。

但随着调控降临，价格一路下挫，最近的挂牌价在140万元左右，基本跌回4年前购买时价格。也就是说，在这一轮楼市大洗牌中，像天津这样的城市，最早把这几年暴涨的房价，还了回去。潮水退去，才知道谁在裸泳。

不过，我仔细看了报道，下跌5000元的说法，来自一名房产经纪人，并不是官方数据。原话是这样说的：“相较于2017年，市区内的房价每平方米平均降了5000元。”我认为他说的这个判断，是比较可信的，天津的房价跌幅，大约在20%左右。

不过，其实今年以来，天津的房价还是基本稳定，至少在整个北方，不是最差的城市。我看了今年国家统计局的数据，天津只是微跌。放在更长的时间来看，天津已经从火热，降到了冰点。（房价指数同比增速。 来源：杨红旭地产研究）但是，如果从今年的运势来看，天津肯定不是最惨的，更加“跌跌不休”的，是济南。

9月第一周的数据出炉后，济南楼市继续下跌。尤其是二手房市场，挂牌价、成交量都在下降。从国家统计局的数据来看，济南的房价整体向下，已经持续了一年左右。（国家统计局70城房价数据，济南一路乡下。素材来源：济南楼市观察）济南的房价，是一路微跌，还算比较含蓄的。而另一个北方的省会城市，却因为房价上了次热搜——石家庄。

“房价跌回三年前”。这个话题引来了百万流量，大部分都是网友对石家庄的吐槽。跟天津一样，石家庄也属于京津冀都市圈，它的房价，从2016年的9000元/㎡，半年时间涨到15000元/㎡。然后就开始了“挤水分”的持续过程。

“子木聊房”探访了当地的第一大盘【天然城】，发现情况相当不妙。中介小哥说，这个楼盘在2017年10月，房价一度炒到了2万元/㎡，随后从高空坠落，一路跌到现在的1.35万/㎡。跌幅足足30%。石家庄的房价，跑出了这样的走势：（来源：子木聊房）每个一段时间，就像跳崖一样，降落一个阶梯，形成持续的下跌态势。同样阴云密布的，还有郑州。这座雄踞中原的城市，一度成为楼市巨大的热点，如今已经横盘长达四年。从2017年开始，郑州开盘的去化率就一直在下滑，今年受到疫情影响，更是惨不忍睹。（来源：大胡子说房）2020年，郑州的土拍，几乎都是底价成交、流拍，连开发商都不愿意下手了。在郑州的郊区，15-20%的跌幅很常见。不过，相比于济南、石家庄，甚至天津，我反而最不担心郑州。为什么？给你看看一张图就明白了。
这是过去20年，分成三个阶段来看，各个城市的人口年均净流入情况。从这张图中，就能看到中国人口迁徙的巨大变化，洞察这几年中国楼市的新信号。这个图是从都市圈的视角，所以更能看出根本性的问题。先看天津：蓝色不错，橙色很高，而绿色非常低。人口增速降得非常厉害。济南，蓝色很低，橙色已经降为负值，绿色进一步降低。人口已经是在净流出了。石家庄也很相似，蓝色很低，橙色更低，绿色变成了负值。从简单的数据，就能看到巨大的趋势变化。相对而言，郑州虽然楼市有点疲软，但得益于河南省充分的人口支撑，蓝色不错、橙色下降，而绿色又回升了，接近第一个10年的水平。反观南方的城市，从广佛肇、杭州、上海、深莞惠，甚至长株潭、成都、南京，人口净流入都是居高不下，保持迅猛增长。甚至重庆、贵阳等城市，以前是劳务输出大省，现在开始虹吸省内人口，指数由蓝色的负值，转为绿色的正值，甚至开启了快速增长。所以，你能看到，北方城市普遍都在面临的巨大危机：人口净流出。据统计，人口增长最猛的，仍然是广东、浙江。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粤、浙常住人口年均增加分别为179、82、168万和85、18、78万。江苏也不差，三个时期分别为54、21、23万。只要看人口，就知道粤港澳大湾区和长三角，才是中国未来的希望，人口、人才红利的高度密集区。而最惨的还是东北三省，由2001-2010年的年均正增长转为2011-2015年的负增长，近4年减幅扩大。据21世纪经济报道统计，过去7年，东北地区（黑龙江、吉林、辽宁）常住人口净流出了164万人。人口净流出规模从2013年的0.79万扩大到2019年的33.17万。（来源：21世纪经济报道）在黑龙江，几乎每个城市都在人口净流出，连省会哈尔滨也不例外。正是在这里，诞生了鹤岗这样的，全国房价最低的城市。所以说，最近密集出现的北方重点城市楼市大降、跌回几年前的消息，不是偶然的，有着根本上的必然性。这是大势所趋，也是跟中国经济重心进一步南移的进程，息息相关。高层领导发表的文章，已经明确指出过这一结论。2018年，北方地区经济总量占全国的比重为38.5%，比2012年下降4.3个百分点。对北方和内地城市的新中产们，认识到这一趋势非常必要。中国的未来，最有价值的区域一定是在粤港澳大湾区、长三角，楼市的数据和新闻，会反复诉说这一趋势。对北方而言，要吸引人口、引入人才，越来越难了。很多北方省份，开始打造自身的“增长极”，比如东北的大连、沈阳，包括河南的郑州、山东的青岛等，但是任重而道远。百舸争流，不进则退。区域经济竞争如此，楼市又何尝不是这样？手中有余钱，想买第二套房有什么更好的选择？投资不像自住，大可以跳出生活圈子，找到更有价值的区域。
粤港澳大湾区是人口增速最快、产业结构最完整的经济区，具有极强的投资确定性。