石景山新地王诞生，新房将进入7万时代？

​北京土地市场今天有三宗土地竞拍，其中石景山的不限价商品房地块最引人关注。

该地块吸引了包括首钢基金＋中骏＋招商联合体、中海、华润＋电建联合体、平安四家主体七家房企的竞拍，最终，华润＋电建联合体以73.4亿的成交总价，溢价率11.6%。

石景山古城地块土地面积：64377.39平米；建筑规模：214138平米；其中住宅110942㎡，商业99276㎡，教育3920㎡。容积率：住宅2.8，商业5.0。

楼面价几何？

大家都很关心这个地块的住宅部分楼面价，楼面价的算法通常就是：

土地总价/总建筑面积。

这个地块略微复杂的是，不仅有住宅用地，还有商业用地。

那怎么估算楼面价呢？

商业用地价格比较平稳，我们可以参考近期石景山的商业用地楼面价。

去年1月9日，石景山拍了两块商业用地，石景山区中关村科技园1605-636地块和1605-651地块，均以底价出让，楼面价为16383元/㎡，位于6号线杨庄附近。

今天的古城地块位置略好一些，但容积率很高，5.0，我们毛估估商业楼面价顶多算为2万/平吧，这样商业地块的总价可以算成20亿左右，那么不算教育用地的成本，住宅用地部分的成本约为53亿左右，除以11万平方米的住宅建筑规模，我们得到：

住宅的楼面积大概在4.8万/平米左右。

当然这是一个粗略估算，但毫无疑问的是，今天的楼面价已经创下了石景山土地的楼面价新高。要知道，2018年10月31日出让的长安云锦地块，楼面价是3.1万/平米！半年多一点时间，楼面价上涨了50%！而且拿地的是华润，华润的定价从来就不低，因此我们也预计这个地块未来的商品房项目均价会超过7万/平米。

石景山古城地块

古城这宗地块包括了古城南街东侧1612-761、764等地块R2二类居住用地，以及商业金融和教育用地，挂牌出让起始价为人民币657500万元。

地块位置很好，紧邻长安街，距离地铁1号线古城站很近。

根据拍卖文件可知，住宅容积率2.5-2.8，高度分别限制为24米和80米，也就说有8层的小高层和20多层的大高层。

地块距离一号线地铁站仅仅几百米，相对于限均价5.88万/平米的长安云锦来说，位置略好一些。而西黄村地铁站附近的限竞房项目禧悦学府，限价是6.27万/平米。古城地铁站这个新地块应该优于西黄村的位置，又不是限竞房项目，土地成本又高，因此将来价格超过7万/平米，也很正常。石景山土地价格上涨，毫无疑问会让现在的石景山在售新盘项目都有比价优势，从而推动去化率。

目前来看，北京土地市场有两个趋势：

1. 位置好的地块已经逐渐不限价了

比如朝阳孙河的新地块，今天石景山古城的新地块，以及下周会拍卖的丰台花乡造甲村的地块。

2. 土地价格越来越高

孙河新地块楼面价超过7万，亦庄河西的两宗新地块楼面价接近4万，今天的石景山地块楼面价4.8万! 都是各自区域的地价新高！

新房现在的库存，的确比较高，但是另一方面，“涨价去库存”的预期越来越强了。位置不好的项目，购买一定要谨慎，比如青龙湖区域，顺义新城区域等等。但对于目前位置还不错的限竞房项目，我们的建议是，趁还有限价的福利，要抓住机会，该买就买吧。

毕竟，大诗人雪莱说过：

面粉贵了，面包涨价还会远吗？

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