界面楼市观察：头部资源的困惑，豪宅正在褪去光环

文 | 李锐

新冠肺炎疫情冲击下，全球经济衰退。美国商务部公布的数据显示，受新冠疫情重创，二季度美国实际GDP年化季环比初值下滑32.9%，创上世纪40年代以来最大降幅。无独有偶，欧盟统计局公布数据显示，二季度欧盟和欧元区GDP环比分别下降11.9%和12.1%，创1995年有记录以来最大降幅。

受全球疫情和经济下行影响，上半年各类资产市场可谓波谲云诡，经历了巨大的震荡。然而意外的是，豪宅市场成交量激增。根据贝壳研究院对二手房市场统计数据，二季度北京豪宅成交量同比增加55.6%，上海豪宅成交量同比增加63.5%，深圳豪宅成交量同比增加83.8%，成都豪宅成交量同比增加28.1%，北上深蓉均创下2018年以来季度销量新高。

事实上，复工以来豪宅项目确实频频劲销。北京中海甲叁号院和金茂府二期分别创造了首日成交20亿+的成绩；泰禾西府大院已经卖掉了7成左右；世茂西山龙胤十余天便销售33套房源。根据丽兹行豪宅研究院的数据显示，北京豪宅二季度相比一季度价格上涨6%。

不过，哥伦比亚大学教授、2001年诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨曾对中国经济表示，“投资要绕开房地产业，虽然房地产是重要的产业，但是它带来的经济增长，实际上是比较单一的。”

如今，进入内循环经济时代，豪宅产品还有多少市场空间？

内循环经济的压脊之重

全球经济震荡，中国的外贸不可避免地受到冲击无法独善其身。近期更是提出了经济内循环，要打通国内消费市场。要驱动经济的内循环，最重要的是需要调动国内消费能力，让数亿普通人有能力进入消费市场，敢于消费，愿意消费，也有能力消费。

而进入消费市场的前提是，民众口袋要有钱才能消费。而现实是钱包都被高房价掏空了。根据人民银行的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。可以说国民财富主要承载就是房子，占总体财富7成左右，而且家庭的债务绝大部分来自于房贷，从这个角度来说，楼市对社会消费的挤出效应是非常明显的。

因此，高房价是内循环最大的障碍。所以当务之急是降低居民部门的负债率，提升居民部门的消费能力，而不是让民众将储蓄都投入楼市。

事实上，随着波动和不确定性日渐成为时代主题，穷人也好、中产也好、高净值人群也好，其资产配置的逻辑已经发生了重大变化。

中国高净值人群投资习惯变了

改革开放40多年以来，中国经济高速增长，在这段不算漫长的时间中，高净值人群积累起可观的家庭财富，也同时面临着家庭财富管理的困扰。

首先，一方面，就环境而言，中国的经济增长模式正在发生根本性的变化，高净值人群的投资习惯也发生了很大变化；另一方面，就自身而言，高净值人群也开始面临财富创造和财富管理、财富传承之间的重心取舍问题。

仁和智本财富发布的《十年高净值客户投资习惯分析报告》显示，2008-2010年间，90％的高净值人群仍然保持观望态度，投资风格以稳健为主。主因是自2008年开始全球金融市场受美国金融危机的影响发生动荡，中国经济增长开始放缓，高净值人群的投资心理受挫。2013-2015年间，中国宏观经济发展进入“新常态”，增长速度从高速转为中高速。中国高净值人群投资偏好分化，从要求“刚性兑付”到接受“风险收益”的概念。与此同时，2013-2015 年，涌现了很多互联网金融平台，尤其是P2P平台，不仅吸引了普通投资者的眼球，也吸引了众多高净值人群的注意力。

2016-2019年间，进入稳健的全球化投资以及注重传承的时代。一方面是，2016年以来中国GDP增速开始放缓。另一方面是，伴随着产业升级、大众创新等宏观经济出现了重点变化。因此，高净值人群从传统制造行业逐渐拓展到互联网、新能源、新科技、生物、高端装备制造、新材料等新兴行业上，他们在新兴产业的占比也开始逐渐增多，对不动产的投资比例进一步降低。

无独有偶，根据胡润研究院发布《2020胡润至尚优品—中国千万富豪品牌倾向报告》显示，近年高净值人群对于豪宅产品的投资热情有所回落，只有23%的受访者选择豪宅作为投资首选，对比去年下降1.9个百分点。

据中泰证券首席经济学家李迅雷分析，在M2/GDP超过200%的时代，中国资产泡沫不仅体现在房地产上，同样会体现在其他资产领域。抑制资产泡沫有两个方向，一是抑制需求，如房子限购、收紧货币等，二是扩大供给。对于房地产领域，大规模扩大供给的后患较大，因为中国城镇居民住房自有率达到97%，超过美国居民20个百分点，在投资、投机性需求下，住房空置率也已经很高。 因此，就大类资产配置而言，减少对房地产的配置比重，增加对金融资产配置比重，是符合双循环下背景的时代发展趋势的。

其次，如果说高净值人群投资偏好的改变正在让豪宅产品失去光环。那么，中产阶层的消费升级和豪宅产品的多样化结构，也加剧了豪宅含金量的流失。

纵观北京市场，通过偷换概念，不少大平层住宅、商住类产品或是远郊别墅都已摇身成为“豪宅”。当“伪豪宅”大行其道之时，行业“马太效应”开始展现，在高净值圈层竞争胶着不下的情况下，豪宅产品终于做出了妥协：很多时候，与其许多人挤到一个篮子里抢鸡蛋，还不如一个人去另一个篮子找鸡蛋，这个篮子里的鸡蛋看上去虽然不多，但因抢的人少反而显得更多。于是，越来越多的瞄准中产阶层的“伪豪宅”层出不穷，遗憾的是，伪豪宅的出现让真豪宅失去了作为奢侈品的价值。

最后，房企成本与利润的平衡、口碑与销量的拉扯，终于让豪宅也陷入了质量风波。比如，开盘期房卖到9.5万元/平米的昆仑域却因为质量问题陷入“退房潮”。中原地产市场分析师卢文曦表示，一方面，由于限价的关系，房企的利润被压缩，为保住利润，开发商选择在房屋质量上降成本。另一方面，奉行高周转的房企，难免压缩工期成本，施工管理如果不到位也会出现一些质量问题。

伴随着房地产行业的迅速发展，豪宅也日趋呈现“同质化”。单纯卖地段的时代已经过去；产品力至上的时代正在到来如何寻求产品差异化，增强豪宅核心竞争力是各大房企不得不面临的一大课题。

根据第一太平戴维斯发布《2020年中国房地产市场展望》 的报告显示，豪宅正迎来更多差别化的产品出现，除注重项目所在地块所承载的文化价值与随之带来的人文气息，也更多开始回应买家在宜居、智能及环伺左右的高水准服务等方面的需求。

值得注意的是，城市的线级已不足以概括豪宅的差异，几大都市圈的发展将影响未来细分市场走势。同时，开发商资金短缺、楼盘促销的现象并不罕见，市场整合之势已成必然。