“香港模式”缘何被弃？未来深圳房价：均价走低，单价保持

多多资讯 2020-09-02 11:04 阅读 1000+

@国民经略

香港、深圳、新加坡，这三个城市有一定相似性。三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境，土地资源相对紧缺，成为制约楼市发展的关键因素。

不同之处在于，香港走向了高房价之路，新加坡走向了保障房之路，深圳过去更多效仿香港，如今则面临新的选择。

中国内地房地产市场化始于1980年代，随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史。在房地产发展初期，内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验，但方向可谓大相径庭。

土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政，是香港楼市的特色。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在1990年代被内地引入，进而在内地城市遍地开花。

这些发明，奠定了香港房价一飞冲天的历史。即便过去几十年，香港多次遭遇危机冲击，房价一度腰斩，但借助这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起，不断创出新高。

高房价，已然成为香港社会面临的重大问题之一。面对高房价，香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划”，但都不理想。

由于土地供给不足，公屋数量远远无法满足需求，如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划”，早在2000年代初，就由于有房一族抗议最终夭折，香港房价从此走上不归路。

“新加坡”楼市两大杀手锏：中央公积金+组屋

@第一财经

新加坡从1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截至2016年，高达82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在90%以上。是过热的深圳楼市学习的对象。

张学凡在此次发布会上指出，“房住不炒”定位是建立房地产市场长效机制的根本遵循。长效机制可以有很多条措施，其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系。这个体系的核心是大力发展公共住房。我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是一个长远目标。“新加坡模式”对建立房地产健康发展长效机制具有借鉴作用。

@国民经略

与香港相比，新加坡房地产在经济中的地位并不重要。

新加坡楼市，有两项制度最受关注：一是中央公积金制度，二是组屋制度。

中央公积金制度，在1990年代被内地引进，这就是我们今天熟知的住房公积金制度。虽然如今公积金存废之争再起，但不可否认，公积金制度对于房地产的特殊意义。

与公积金制度相比，新加坡的组屋制度更为出名。几十年前，新加坡也曾为住房短缺所困，不过从1960年代开始，新加坡开启“居住有其屋”计划，开始兴建组屋。

如今，这个仅有500多万人口的城市，近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅。

组屋是典型的保障性住房，价格相对低廉。在全球住宅价格排行中，新加坡位居第三，这是就20%左右的私人住宅而言的。

就组屋而言，新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间，相当于中国内地二线城市水平。

组屋价格之所以如此之低，原因有二：

一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。新加坡地小人多，接近 90%的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势。

二是组屋供应相对充足，不存在人为制造的短缺。迄今为止新加坡建设了110多万套组屋，超过当地房屋总量的7成，覆盖超过80%的人口。新加坡住房自有率高达91%，位居全球第二位，遥遥领先于其他发达城市。

因为这几点，新加坡楼市与香港走向了不同的方向。

未来深圳房价：均价走低，单价保持

@中国城市经济专家委员会副主任宋丁

深圳学习“新加坡”模式，并不意味着照搬。如果我们导入新加坡模式，会在很大程度上解决深圳的这个不均衡发展问题。但新加坡模式需要试验，要尽可能解决这个新模式带来的新问题，减少新问题带给市场的震动。

未来大量的保障性住房入市，该类房产包括人才住房、安居商品房等，其价格肯定是低于市场商品房价格，甚至一半都不到。由此可以预判，未来深圳房产均价会出现明显下降，但是这并不代表商品房市场的价格会下跌。供给侧和需求侧都在挤压深圳商品房市场，实际上商品房供需仍是维持平衡的。在这种情况下，商品房市场不会出现大的下跌的情况，反而在经济发展向好的情况下，可能还会缓慢上涨。

@广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

商品房和政策性住房供应“四六分”，这是对1998年房改20年以来“重市场、轻保障”的全面纠偏；政策房以远低于市场价配租、配售，这是应对近10年房价“屡调屡涨”的真正长效。核心的问题在于：深圳楼市向左还是向右？向左就是“新加坡化”，即住有所居的问题上，一个都不能少，少数有钱人买商品房，多数人买也很体面的政策房，多数人努力4-5年，都能买得起一套房，教育医疗等资源按民族和种族均分；向右就是“香港化”，即少数有钱人买商品房，多数人或租或买密度大、不甚体面的保障房，住房领域‘二元分层’格局明显。”

@资深地产评论人朱罗纪

“新加坡模式”的顶层设计理念是很不错的，我们学习的方向应在“神”不在“形”，更多的应该学的是新加坡在住房问题方面的解决思想，应真正是把住房当做民生用品看待，不能让住房市场转化为金融市场。

@第一财经

深圳学习“新加坡模式”，保障性住房比例增多，商品房比例减少，深圳房价未来将会何去何从？

新加坡目前已形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。

同时，新加坡模式”中，规定申请组屋必须要提交真实合法的材料，如有弄虚作假会被罚款甚至监禁6个月。此外，该类房产还要求5年内不允许出售，即使5年之后流入市场交易，还需当地政府部门审核批准，只能卖给有购买组屋资质的购房者，此类规定基本上杜绝了炒房的可能性。

@国民经略

相比香港模式，新加坡模式并不是那么容易学。

新加坡的低价组屋，背后是政府主动让利，不依赖土地财政，不依赖房地产刺激经济，从而得以供应大量的低价土地，让组屋价格维持在合理水平。

同时，新加坡目前有8成人口住在组屋里，这是几十年兴建持之以恒推进的结果。这不仅需要魄力，还需要源源不断的投入。

显然，对于许多城市来说，香港模式既有土地财政之效，又能借房地产拉动经济，而新加坡模式则需要更多的付出，而很难有GDP或财政上的得益。

然而，无论是否学新加坡，香港模式可能都到了改变之时。无论是土地财政，还是预售制、公摊面积，都到了非变不可之际。

深圳迈出第一步，楼市变局刚刚开启。

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