成见 | “三道红线”与业绩中报会里的红、橙、黄、绿

观点地产网 今年房企中报会有两个最热门的话题：“三条红线”新政以及普降的毛利率。

如果说毛利率是一场能够预见的慢性病，而“三条红线”则是攸关房企生死的一个迫在眉睫问题。因为这关乎到再成长空间。

具体而言，新政对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理，并设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档，以此类推。

而其中，红档企业的有息负债不能再增加；橙档企业有息负债规模年增速不得超过5%；黄档企业有息负债规模年增速不得超过10%；若全部指标符合监管层要求，房企有息负债规模年增速可放宽至15%。

另外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也是考察的重要指标。

虽然上述消息未最终确定并落实执行时间，但新政还是成为今年房企业绩会上最热门的话题。目前尘埃落定，8月28日最新消息显示，限制开发商融资的“三条红线”将在2021年1月1日起全面推行。

换句话说，房企们还有四个月的时间改善自己的财务状况。尤其是对于那些三条线全部踩中的企业来说，它们过去都是高周转或高杠杆的代表。

其实它们也并非没有意识到自己的问题，最早在去年年中，最迟在今年3月份公布2019年年报期间，这批“高危”开发商就或多或少提出要控规模、降负债。纵观整个中报季，它们就之前的承诺，给出最新的指引。

例如，有头部房企就在去年年中强调2019年下半年工作重点围绕“促销售、抓回款”开展，且下半年原则上暂停拿地工作。现在经过一年的努力，目前就可以将净负债率控制回落。

但在中期业绩发布后，我们同样发现其剔除预收款后的资产负债率和现金短债比仍旧超标，后者大约是0.48倍。

也有三条红线全部踩中的几家头部房企，一早就对外宣布要将负债率往下压。现在就表示到明年这一数值将控制到100%以下，同时他们提出实行“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要将过往净负债率高百位的数值尽快降下来。

不过，对于一些位于橙、黄档的企业，他们就表现出谨慎，希望充分利用有限的规则空间，进一步进行拓展。因为他们对规模仍有需求，因此接着就宣布仍不会停下拿地的脚步。

而绿档中的企业们则大部分是国企央企，或有国企背景，它们四平八稳，过去一直对财务报表的健康保持关注了，现在唯一困扰它们最大的问题可能就是毛利率的下降，不过这是全行业都普遍面临的困难。

比如，有房企半年综合毛利率33.5%，较2019年末的减少4.4个百分点，另外两家数据就分别为：一家是上半年房地产开发及相关资产经营业务毛利率为24.1%，同比下降4.2个百分点；第二家期内毛利率25.9%，同比下降6.1个百分点。

现在，几乎所有房企都暴露了这个问题。

其中一个原因是，房企2019年结转的项目大部分都来自2017-2018年的项目，这两年行业销情良好，因此造成2019年同期结算毛利率基数较高。

同时，今年上半年受到疫情的冲击，全行业的经营表现都受到影响，因此不排除某些企业就顺势而为，干脆处理了一些较低毛利的存货。

对此，就有房企管理层在回应毛利率下降的原因时明确表示，受结转结构的影响，今年上半年结转收入规模当中，有超过12%来自于毛利率较低区域。

另一方面则是土地问题，地价越来越不划算了。有房企对此总结得颇为到位：“行业发展到今天，地价不断提高，房地比一直下降，行业毛利率下降的趋势是一个定势。”特别是，现时楼市环境越来越艰难，不少房企都希望通过促销手段提升销量，这将进一步拉低企业毛利率的预期。

所以如何拿到更便宜的地或更高利润的地，是目前各大房企需要重点关注的命题。合作开发、拿地目标向城市群集中、倾向城市更新是开发商们在去过一段时间在拿地上的特点。

其中，城市更新项目目前已成为一种十分方便的工具。它拥有较高的毛利，而且在未转化之前不算入土储面积。

这令城市更新项目尤其受一些负债较高企业的青睐，它们可以将真实土储隐藏到城市更新项目中去，以达到在财务报表中降低负债水平。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。