调控加码融资难！买房人和房企比比：谁更耗得住

为了落实房住不炒、降负债，高层又开会了！财联社等媒体报道，央行、住建部今天召集部分房地产公司于北京面谈。此外，南京前天进一步收紧了土地政策。可见，现在的调控政策越来越严了。

从这些苗头看，房企融资越来越难，偿债节点越来越近，土拍难度越来越大……如此一来，房价是不是有了更大的博弈空间？是房企更挺得住，还是购房者更耗得住？相信很快市场就会告诉我们答案。

负债红线出炉，房企更难了

先说说房企会议。从报道内容看，会议核心内容是“四档管理”和“三道红线”。

其中，三大红线则主要涉及三个指标：

1、包括剔除预收款后的资产负债率大于70%。

2、净负债率大于100%。

3、现金短债比小于1倍。

这三个指标比较专业，简单说就是监管部门给房企设了三个负债指标，后续会成为监测房企经营的重要内容。从目前看，已经有56家房企踩了三条红线，包括绿地、金融街等知名房企。

最近10几年房地产发展之猛，房企扩张之快，一个很重要的原因就是各大房企使出浑身解数玩高负债、高周转、高杠杆。本来只有几个亿的自有资本，硬是敢通过举债、加杠杆去撬动几十亿的项目。这种操作在以前的环境中没有大问题，只要回款跟得上，资金链就不会断。不过在当下的环境中，高负债已经不再适合。

四档管理则包括以下几种模式：

红色档：三条红线全中招，接下来不得增加有息负债。

橙色档：踩到两条红线，有息负债规模年增速不得超过5%。

黄色档：只有一条红线超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%。

绿色档：即便全部指标都及格，有息负债规模年增速也不得超过15%。

简单说，如果一家房企三项指标都超了，就属于财务健康状况很糟糕的类型，不能新增有息负债再去市场上借钱了；如果有房企两项指标超标，说明财务健康状况堪忧，负债年增速不能超过5%；如果房企有一项指标超标，则负债年增速不得超过10%；即使房企负债一个都没有超标，年负债增速也不能超过15%。

从以上会议内容可以看出，这次的政策信号很明确，就是控制负债，降低杠杆。毕竟现在连一些全国Top30的千亿房企都长期高负债，资金短缺导致项目长期停工，买房者无法入住，造成了很大的负面影响。如果被债务压得堵不上窟窿的房企再增加的话，房地产的维稳工作恐怕就要让地方政府和银行操碎心了。

今年下半年是房企债券融资偿还的高峰期，行业的融资规模已经很高了。中房研协数据显示，今年下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长58%。中原地产研究中心统计的数据显示，年内总计142笔美元债融资中，44笔融资成本超过10%。

站长看来，眼下的降负债政策对房企本身意义重大，后续房企也需要积极建立此类四档管理模式，融资部门、投资部门和营销部门需要密切配合，避免触碰监管红线。

眼下资金链对于房企来说形同命脉，可是新债难借，旧账难还，怎么办？剩下的路基本就只有一条，那就是抓紧卖房回款。因此部分房企可能降价促销，以快速回笼资金降低负债，特别是中小企业，这对于消费者来说是利好。

有购房需求的，接下来不妨多去不同的售房部转转，多加几个置业顾问的微信，多留一些电话号码，也许以后能收到惊喜。

南京政策收紧，给土拍降温

说完了房企开会，再聊一下南京土地出让政策收紧的事。

8月18日，南京发布今年第九号土地出让公告，进一步收紧住宅用地出让，从调整竞价成交方式、开发资质要求、竞买资金要求、竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面加强土地市场调控。

1、要求报名参与住宅（商住）用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质），提高住宅（商住）用地竞买保证金比例，由以前的出让起始价的20%调整为20%-80%，热点区域不低于50%，并要求一个月内付清全部土地成交价款。

站长解读：这一条对企业的资金要求还是很严格的，尤其是在当前情况下，一般城市的保证金比例是20%，南京这次要求热点区域不低于50%，这就需要很有资金实力的企业才能参与。本来今年受到疫情影响，很多中小房企资金链就非常紧张，眼下又大幅提高了买地门槛，预计中小房企的生存空间将进一步缩小。

2、涉宅地块达到最高限价后，将不再竞争人才房面积，改为通过现场摇号方式确定竞得人，同时提高对竞买资金的要求，限制竞买数量。

站长解读：这次最大的亮点是触及限价后停止竞价，改为现场摇号确定竞得人。摇号是有一定随机性的，这样一来以后在南京想要拿地，不仅要有实力，还要有运气。

近几个月以来，南京房地产调控政策不断加码，先是6月土地“双限”政策出台，7月楼市调控新政限制房地产投资，保障刚需供应。从效果看，这些调控都不太理想。特别是7月10日首批“双限”地块竞拍，南京土地市场依然热度不减，当天出让的7宗地共吸引了50余家企业参与，合计吸金135.2亿元，其中5宗地块触顶最高限价，溢价率高达20%。

而且今年以来，作为长三角热点城市，南京土地市场的热度仅次于杭州、上海。中原地产8月17日发布的数据显示，截至8月17日，南京市土地出让金已经突破千亿，达到1287亿元，同比大幅增长38.47%，位列全国城市中第五名。

站长看来，南京这次又加码了土地政策，进一步调整土地出让方式，政策不断收紧，主要是为了进一步对南京土地市场降温，抑制开发商炒地，以便稳地价、稳预期、稳房价。

南京土地市场的这个最新公告，为其他地方提供了稳定地价的政策样本，未来不排除其他城市推出类似政策。

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