招商蛇口张林与观点对话：养老行业“慢工”精神 | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网 比原本相约的采访时间提早了一个小时，在招商蛇口南海意库见到了招商蛇口副总经理、招商健康总经理张林。

或许是因为行程匆忙，进入采访前的寒暄并不多，但在这一次与张林面对面的交流中，关于国内大健康产业，特别是养老产业的发展现状及未来趋势，他都进行了鞭辟入里的分析。

进入2020年，经历了新冠疫情带来的全球席卷“风暴”，人们一度陷入混乱与失序的生活，对于生命和健康也似乎有了更深刻的感悟。

在人们从健康环境失控的状态里谨慎穿行出来后，面对日后希望与挑战并存的未来，只有主动重视健康才能让生命井然有序的延续。

在张林看来，疫情的的确确提升了全民公共卫生的意识，这对大健康产业将是一件好事情，人们对健康类的消费支出也会有所提升。

“就像我们现在都戴着口罩做采访，这就是公共卫生意识的提升。”

不匹配的“矛盾”

近些年，伴随着老龄化时代的到来以及居民健康意识的增强，健康类服务成为民生需求中的重要部分。国家层面发布的《“健康中国2030”规划纲要》、《健康中国行动（2019—2030年）》、《国家积极应对人口老龄化中长期规划》等，将发展健康产业融入所有政策，要大力发展大健康产业。

在众多利好形式下，大健康产业正处于高速发展的蓬勃时期。面对这样的变化，张林也深有体会。

“去年以来，国家针对大健康产业，特别是养老行业出台的政策已经非常充分，如果说之前在新法规、新标准上面还没有完全解决痛点，还存在一些隐藏的玻璃墙，如今在政策方面的阻碍几乎没有了。”

事实上，除了越来越明朗的政策助力之外，在居民收入提高、消费结构逐渐升级的背景下，据公开数据测算到2024年国内健康产业规模将达到14.09万亿元，很大程度上将成为未来中国经济发展新的增长点和支撑点。

但在政策和理念都逐渐深入的当前，也存在一些不匹配的“矛盾”。

张林直言，最明显的就是可供养老行业发展的土地和物业仍然匮乏。“全国各地土地市场上，养老福利用地稀缺，目前的窘境就是：极少有适合的养老用地推出。”

张林认为，如此稀缺的专属土地供应，仅依靠寻找少量价值错配的物业去发展，很难满足正在大规模释放的需求。

养老需求方面，中国人口老龄化趋势日益明显，据预测2030年将成为老龄化程度最高的国家，60岁及以上人口比重在2030年将达到25%，2050年或达到35%。这种趋势需要庞大的、持续的资源投入和配置，但目前看明显不足，这些“矛盾”都制约着行业发展。

数据显示，2017年全国各类养老服务机构和设施数量达到15.5万个，其中，各类养老床位合计744.8万张，比上年增长2%，每千名老年人拥有养老床位30.9张；截至2018年底，全国各类养老机构和设施16.8万个，养老床位合计达到727.1万张，比上年增长3.3%，但每千名老年人仅拥有养老床位29.1张。

在这背后，产业需求在迅速爆发，固有问题却依然制约着行业发展。

行业自身需要“慢工精神”

说回行业自身发展，张林坦言，养老行业的社会公益属性强，利润率相对较低，投资回报时间较长，行业需要稳定的高素质专业服务队伍，做到有情怀、有责任、有承诺，而这些都不是短期内能够很好解决的事情。

“它将随着社会进步和行业逐渐发展，得以改善。因此这个行业现阶段还是应该走的稳一点，未来才能走的远一些。需要‘慢工’的发展节奏。单纯扩大规模，忽视服务能力和商业模式锻造，难以持续提供高品质的服务和其对应的稳定收益。”

很难想象，如果企业持续亏损，达不到正常的服务标准和运营效益，从而导致盲目减少成本，使得原本微利的业务始终无法盈利。这种负面循环一旦发生，结果是会很严重的。养老行业不同于其他行业，它承载着对老人生活和尊严的社会责任和基本保障。

对此，招商健康已经制定一套详尽的可持续发展规划和业务定位。

养老行业健康发展，要与时俱进，完善保障规则

作为招商蛇口旗下负责健康业务的专业平台，招商健康秉承“美好生活承载者”的宗旨，从康养、健康管理和医疗三个方面积极参与大健康产业。

在养老业务方面，“招商观颐”作为养老业务的自有品牌，具备从项目选址、定位研测、设计开发、筹开营销、运营管理的全链条专业能力，目前已在广州、深圳、杭州、武汉等城市有项目落地。

“招商高利泽”作为招商健康与欧洲第四大养老服务机构——法国高利泽集团合资成立的高端机构养老运营服务品牌，提供高端老年护理服务。

2018年3月，招商健康在深圳首个养老项目——招商观颐之家蛇口颐养中心开业营运，获得深圳市颁布第一张盈利性养老机构牌照。目前，招商健康开展的广州番禺国际康复颐养中心、蛇口美伦健康管理中心也都实现落地运营。

招商健康养老业务目前高度关注对运营服务、商业模式的打磨，目前在认知症照护、安全防控、商业模式产品线等方面均形成了标准沉淀。

这些成绩的背后，也借鉴了多年来团队研究国内外相关产业商业模式的成果。

养老行业健康发展，需要行业保障体系和消费者理念的同步发展

在许多发达国家，大约在30年前，相继出现了对养老行业的法律约束和对老人生活权益的法律保障，其中包括对养老用地、养老设施使用权及其交易规则的明确与保障。这些外部条件，有力地保障了养老行业的健康发展。

“相信我国在不久的未来，也会有相应的法律保障体系出台，这对行业健康发展至关重要。”

消费者理念方面，这几年国内对于养老机构的观念也在转变，特别是在信任与认同方面。张林解释了其中的原因：“如今社会对父母住养老院的态度比前几年明显好转，不再简单认为是不孝顺，而是子女能够保障父母晚年安全、健康生活的责任和能力。这是社会的进步，也是对养老行业的利好。”

但在具体的认知上，张林进一步补充，消费者还需要增强对自己所需护理及居住环境有明确且正确的判断。随着行业的发展，会出现更加细分定位的老年生活社区，比如：刚刚退休的退休人士社区、需要集中照顾介助生活社区和需要深度介护照顾的养老院，这样需求和供给才能更好地匹配起来。

在采访的尾声，我们谈到了国内健康产业未来的发展与市场竞争环境。张林坦言，对于有条件的企业，在近期可以战略性地选择城市布局，在夯实运营能力的基础上，逐渐扩大规模，迎接行业快速爆发期的到来；对于已经有相当业务规模的企业，则需要全面提升运营管理能力，适应这段微利的行业发展阶段，发挥协同效应，在主要城市，通过提高服务网点密度，实现降低成本，提升运营效率。

招商局集团作为百年央企，近年来积极布局大健康产业，招商蛇口围绕公司社区、园区、邮轮综合发展形成有机关联，旗下的养老、医疗、健康业务是综合发展的重要组成部分，通过招商仁和保险重资产持有，招商蛇口园区配套建设及运营，招商观颐之家养护院、招商美伦健康中心、招商力宝精品医院、招商高利泽国际颐养中心、天津药研院、海南博鳌乐城医疗旅游先行先试区等资源整合落地，形成完整的产业价值链和业务发展平台。

以下为观点地产新媒体对招商蛇口副总经理、招商健康总经理张林先生的专访实录：

观点地产新媒体：如今的大环境对养老产业很支持，想了解一下您对大环境的判断，包括政策、市场环境，能否谈一下您的一些思考？

张林：从去年到今年，是整个健康产业，特别是养老行业，国家出台的政策已经非常充分了。如果说前几年我们的法规、标准上面还有一些痛点没有打开，还有一些隐藏的玻璃墙，那国务院出台的《关于推进养老服务发展的意见》则是把这些难点、痛点和堵点基本都打通了。

但是能够供这个行业长足发展的一些资源，由于结构性的原因，仍然处于匮乏状态——即：能够提供建造养老设施的养老用地，在土地市场上还非常少有。因此，成规模的新项目难以落地，这是依然存在的痛点。

也正因为如此，各养老机构只能去寻找那些价值错配的物业去改造成为养老机构。这些场所，受原有建筑和环境的约束，难以出现高品质的养老社区。希望在未来几年，这个情况能够有所改善，在此也希望各地政府在推出各类用地的同时，也应该包括适当比例的、用于养老的用地。

观点地产新媒体：今年的新冠疫情，很大程度上也引起了公众对于过去一些习以为常的生活模式的思考，对于健康产业而言，您认为会发生什么样的变化？会带来什么样的危与机？

张林：疫情提升了全民公共卫生的意识，长期看会促进大健康领域的消费。短期内，受疫情影响，许多养老院还不能开放，处于半封闭营业状态。但是由于政府和从业机构的普遍高度重视，加上老人与家属的理解与支持，我国养老院在此次疫情中，极少发生群体感染事件，在全球来讲，我们也是做的最好的。

养老产业公益性强，相对利润低，投资回报慢。行业需要有一批稳定的高素质专业服务人群，能够做到有情怀、有责任、有承诺，有技术，而这些都不是短期内能够很好解决的事情。

相信这些会随着社会进步和行业逐渐发展得以改善。这个行业现阶段还是应该走的稳一点，未来才能走的远一些。需要“慢工”的节奏。若单纯追求扩大规模，忽视对服务能力和商业模式锻造，快速发展将难以持续，也无法提供有品质的服务和保障对应的稳定回报。

很难想象，一个持续亏损的企业，或者由于服务水平不稳定，使得原本利润水平不高的业务无法盈利——这会导致盲目减少成本，因而达不到正常的服务标准和运营标准。可以想象，这种负面循环一旦发生，结果是会很严重的。因为养老行业不同于其他行业，它承载着对老人生活和尊严的社会责任和社会承诺。

观点地产新媒体：养老产业已经发展了一段时间，但是目前而言，尚没有哪家企业属于行业翘楚，您是如何看待的？公司在这方面有哪些经验？

张林：国内的养老行业企业，近年来发展迅猛，服务水平逐年提高。但总体上看，尚处于商业模式探索阶段。

不少发达国家，大约都是在30年前左右对此行业进行了立法规定，并保障行业各种属性的设施的权益，和交易规则。我相信在不久的将来，我国也会在此领域完善相关法规，既保障老年人作为消费者的权益，也保障养老行业从业者和投资者的合法权益，良性促进行业健康发展。只有这样，才会涌现出各种类型的细分功能，满足客户需求的、有品质的老年生活社区。

观点地产新媒体：这几年国内对于养老机构的观念逐渐明朗，一是大多数人具备了消费能力，另外一个是人们的观念上的转变，所以会有这样的需求出现，您如何看待？又是如何评价的？

张林：很多长辈、长者也都开始接受了这种养老生活模式。这体现了社会进步，必将对养老行业利好。

只是市场上，现有的有规模有品质的养老社区还不多、养老设施类型还很单调、部分养老从业人员素质参差不齐、收费和成本不对应等。总之，供给端提供的产品和服务不能满足社会和市场的需求，还有极大的改进和提升的空间。当然，目前的收费标准和客户承受能力，与合理的投资回报要求，还存在明显的不匹配，急需法律和政策层面的放心和保障，市场也呼唤着能有更多真正适用于建造养老设施土地的供应。

观点地产新媒体：您怎么看未来5年、10年健康产业市场的竞争环境，或者说未来是什么样的形势，您是如何判断的？

张林：相信有条件的企业目前已积极着手进行养老产业的战略布局，有少数企业规模已经做得比较大了。我认为，当下最紧迫的是要求这些企业努力提升运营能力，合理管控成本，争取在核心城市，将网点布的密一些，通过密度，提高运营效率，保障服务品质。

此外，随着新基建高速发展，也催生了不少新的机会——比如高铁形成的核心城市、“2小时生活圈”、互联网-物联网时代的智慧养老等新技术的出现，都会助力行业的新发展。