老旧小区改造大踏步向前，房价会怎么走？

时间是把杀猪刀，刀刀催人老，对于房子也是。

随着房龄增加，房子的水电暖管线老化，颜值掉线，物业服务没法与新社区相比，居住谈不上舒适度，“家”的定义被局限为“晚上回来睡觉的地方”。

在二手房交易市场，“老破小”往往也卖不上价，除非学区房站位，否则也不建议大家去买。

前一阵子，就有位朋友私信红姐，说最近要在北京买房子，想问问，80年代的二手房还能不能买，想先买个过渡5年，然后再换房。但是，他又担心买了之后，换房时卖不掉。

红姐回复他，上世纪80年代的房子也太老了，除非是学区房，否则不建议买。朋友又问，那90年或者2000年的房子可以买吗？

其实我们身边类似这位朋友买房需求的人，还真的不少。新盘不是太远就是太贵，二手房“价廉”但并不“物美”，让很多人比较纠结。

但是，现在好消息真的来了！

近日，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》）。

《意见》明确，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。2020年规划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

按照国办印发的《意见》，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

基础类，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。

包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

完善类，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

环境及配套设施改造建设，包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

《意见》明确，各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。

这意味着，众多老旧小区即将“旧貌换新颜”，这必将提升老旧小区的居住颜值和舒适度，“老破小”二手房交易价格也有望提升。

客观说，老旧小区改造是民生工程，意不在抬高房价，但改造成功后带动房价上涨是完全可能的。

市场也有相关案例可循。

据媒体报道，前几年沈阳小西小区80万一套的房子都没有人买，也卖不出去，可在加装电梯以后，100万反而很轻松的成交了，每平米至少涨了2000元。

但是，《意见》也明确各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

中央财政资金也将重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，重点支持基础类改造内容，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。

《意见》要求，各地要要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区（包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）实施改造。

对于想买建成年代较早的二手房的买房人来说，还是要提前仔细做下功课，了解下意向小区是不是在当地老旧小区改造的项目储备库范围内，居民支持改造的意愿强不强。

国办《意见》还明确，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。按照谁受益、谁出资原则，积极推动社会资本及居民出资参与改造。

按照相关部门统计，老旧小区改造的确是一块存量房市场孕生的“大蛋糕”。

根据此前住建部的摸排，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户，所能撬动的投资金额相当可观。

另据恒大研究院常务副院长夏磊测算，基础类、改善类、提升类改造合计，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

但是，社会化资本参与老旧老区改造还有很多难题待解。

社会资本在参与老旧小区改造过程中遇到了方方面面很多难题。这次国办《意见》印发后，这些先行者遇到的问题有望得到解决，助推老旧小区改造提速。

于楼市而言，老旧小区改造属于存量房改造，与棚户区改造不同，并不会增加市场上房源新增供应，因此对于楼市整体房价预计不会有大的扰动。

但是， 毫无疑问，老旧小区改造成功后，会提升房产价值，进而会提升二手房交易价格。今后，购买2000年底前建成的“老婆小”，即便没有学区房站位，也可以在选项范围内了。