单价比同小区低1万/平！回迁房的便宜，能占吗？

　　文章开始前，先来问大家两个问题：一套房子，单价比同小区便宜1万/平，你买吗？那如果它是回迁房呢？

　　M小姐最近有个小困扰，她有位亲戚因拆迁分到了几套藏珑府的房子，想以3.3万/平的价格卖给M小姐。

　　目前该盘的普通商品房均价为4.2万/平，也就是说，这套房子比市场价低了将近1万/平，一套下来起码可以省下几十万。

　　一边是高性价比，而另一边是害怕回迁房的潜在风险，M小姐最近陷入了沉思中，到底该不该买这套房子好呢？

　　其实，对回迁房有兴趣的可不仅只有M小姐，最近几年，广州旧改进行得如火如茶，诞生了一堆又一堆的拆迁大户，和一批又一批的回迁房。

　　而价格就是硬道理，回迁房一般都会比普通商品房便宜，它就像毒蛇的诱惑一样，吸引着想低门槛上车的购房者们。

　　我们的粉丝群里，也经常有人在问回迁房值不值得买(300785,股吧)？有什么潜在的风险？

　　为了解答大家的疑惑，今天，PLUS就来说说回迁房的这些事，教大家如何避坑!

　　.01

　　回迁房的品质一般不高

　　一般来说，即便在同一小区内，回迁房的品质和商品房还是存在一定区别的。

　　户型设计较差，密度较大，或者离马路边会更近。

　　之前PLUS也给大家讲过一个故事，编辑部里有一个同事曾经在某地产公司做市场研究的工作，专门画图写ppt分析哪里的地块值得拿。

　　一次，他们公司拿了块地，为了最大化控制成本，回迁房做了30层的高层，密度较高，而且还把回迁房作为商品房和高铁线的隔音带，让回迁房业主来忍受高铁的嘈杂声。

　　而在广州，也有很多出售的回迁房，品质一般都不高。

　　像是中海花湾壹号的回迁房，做了6梯16户，这个梯户比，和公寓产品相当，密度十分之高。

　　同在广钢新城，最近白鹤洞村也要开始拆迁工作了，PLUS拿到了他们的回迁房户型图，大家可以看看。

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　　户型设计比较老旧，有点像二十年前的设计，而且分摊面积会较多，居住舒适度大大减弱。

　　但是没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，管它产品有多差，密度有多大，只要价钱合适，回迁房依然是不少投资客以及刚需心目中的“香饽饽”。

　　听白鹤洞的村民说，已经有人和他们联系，问回迁房卖不卖了。

　　.02

　　关于回迁房的风险

　　价格便宜是真的，那买回迁房会有什么风险吗？我们就此采访了一下北京德和衡（广州）律师事务所——高睿明律师。

　　Q:回迁房可以交易吗？

　　A:首先，除不得上市交易的经济适用房及拆迁协议中规定不得上市交易的房产之外，回迁房买卖合同是有效的。

　　购房者在购房前需审查买方要重点审查卖方是否持有《房屋产权登记证书》或者《拆迁协议》等能够证明卖方有权处分房产的材料。

　　PLUS插话：因为回迁房和商品房的价格实在是相差太远了，有一些开发商为了保障商品房的正常销售，会和被拆迁户签订拆迁协议，在拿到产证后几年内不允许交易过户。如果你想买回迁房的话，记得看清楚拆迁协议内有没有这种附加条件。

　　Q:购房回迁房的交易流程和商品房有区别吗？

　　A:原则上来说，购买回迁房的产权交易流程与一般的二手房买卖没有本质的区别。只是回迁房可能在交易时没有取得产权证，会存在签订合同后很长一段时间才能够过户的问题。

　　Q:购房回迁房时，有什么需要注意的吗？

　　A:因为房屋所有权以登记为准，在回迁房买卖中，多是在卖家取得房产证之前进行交易，所以需要注意以下几个方面：

　　1.了解房屋的产权情况，若存在多个产权人的，需要产权人共同签字，以免影响回迁房买卖合同的效力

　　2.因为房屋交易周期较长，所以存在较大的一房二卖的可能，建议在合同中约定清楚房屋过户时间及违约责任，并且取得房屋后购房者可先行居住房屋，以降低风险。

　　3.因为房屋交付时间和办证时间均存在一定的不确定性，建议购房者可以预留部分尾款并按照房屋交付、产权登记等时间节点进行支付。

　　.03

　　回迁房到底值不值得买？

　　虽然回迁房的品质一般不怎么高，但也不是完全没有优势。

　　首先，旧改的区域一般位置比较好，靠近市中心（或者就在市中心内），周边配套成熟，交通方便，再加上回迁房的价钱比较实惠。

　　这两点加起来，是商品房很难实现的，这就是回迁房的魅力所在。

　　如果是自住的话，PLUS并不太建议购买回迁房，因为品质的问题，舒适度不太高。而且邻居都是拆迁户，还存在一定的圈层问题。

　　不过如果是想投资，回迁房还是一个不错的投资产品，价格低，位置好。但要买之前记得注意以上高律师所说的几点，规避好风险，不然可就得不偿失了。

　　如果你有入户、学位、贷款、购房资格等购房问题需要咨询，请加微信：13378695154。

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