不动产登记部门如何协助做好司法查封登记

随着社会经济活动频繁，不动产登记机构的查封登记业务随之越来越多且复杂，因查询、受理、核准查封的流程时间以及各查封法院的前后顺序之间等极易产生矛盾纠纷，不动产登记机构若处理不当就会陷入不利境地。因查封登记限制不动产其他权利的变动，如何在实务操作中做好不动产查封登记业务？笔者认为，需要厘清查封、预查封及轮候查封之间的关系，并注意以下一些问题：

一、查封登记注意事项

1、受理查封时是否要先查阅登记档案

根据法发2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》5号文（以下简称法发（2004）5号文）第二条的规定，人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。不动产登记机构在操作中一般要求法院先到查询窗口先查询不动产档案权属情况，后到受理窗口办理查封登记手续，这样法院的查封登记前期流程就需要查档与受理登记前后两个环节，两个环节之间的时间差势必会产生一定的风险。法院可与不动产登记机构互联互通，假如法院已知晓查封不动产具体情况，窗口查询权属证明环节就不应作为查封登记的必要前置条件，人民法院完全可以直接到登记受理窗口办理查封登记。除了不动产历史数据状态不清需要重新调查、查阅之外，不动产登记机构完全可以配置查封专窗、由专人进行查询档案并出具权属证明，或者由平行受理窗口直接查档后同时办理查封登记，从而避免查档与受理两环节产生的风险，

2、查封登记的流程程序

根据《不动产登记暂行条例》及《实施细则》等相关规定，不动产登记的程序一般分为申请受理、审核、登簿等环节。在不动产登记实务操作中，大部分地区也将查封登记流程设置为嘱托受理、审核、登簿几个环节。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称法释[2004]15号）有关规定，原则上人民法院查封裁定和协助执行通知发生法律效力的时间是协助执行人收到该执行文书之时，即法院将查封法律文书送至窗口就发生法律效力了。因查封登记发生法律效力的时间在窗口受理之时，所以不动产查封登记的流程设置与一般程序也应有所不同，原则上应将法院嘱托受理与登簿环节合并成一个环节，即受理之时点即为登记登簿之时点。这样，在受理查封时，对已受理的与被查封不动产有关的登记申请，系统就能自动立即停止登记程序，在受理的同时将查封机关名称、查封文件名称及文号、查封时间、查封期限随即记载于登记簿。当然，为便于更好协助配合法院查封，受理登簿后不动产登记机构可以对查封登记进行复核，若发现有不合理的情况可以书面告知法院办理相应更正。

3、查封的期限与自动解封

2014年12月《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第487条规定，人民法院查封不动产的期限不得超过三年。申请延长期限的，人民法院应当在查封期限届满前办理续行查封手续，续行期限不得超过前款规定的三年期限，同时也废止了查封期限二年、续封一年的相关规定。根据最高院法释[2004]15号文规定，查封期限届满人民法院未办理延期手续的，查封的效力消灭。如果在超过查封的期限以后，原实施查封的法院提出要求续封的，应当按查封而不是续封来处理。

对于届满未续封的法院，登记机构是否可自动解除查封？有学者认为登记机构是依申请、依嘱托登记，不应自行主动解除查封。但这样的操作会带来问题，因为如果同一不动产的查封、轮候查封次数较多，对到期查封如果不能自动解封，就无法对查封法院给予自动排序，从而会显得不动产系统数据混乱而不清晰。笔者认为，作为登记机构就应根据法规的相关规定，依职权对过期查封作自动注销查封登记，并对所有查封、轮候查封法院作出新的排序顺位。

二、轮候查封注意事项

1、轮候查封的期限以及轮候查封法院是否可以续封问题

因轮候查封不是查封，在轮候查封的相关规定中，并没有直接规定轮候查封的期限计算问题，所以轮候查封也没有具体的查封时间结点，而只有一个按时间先后的排队序号，以及当轮候查封转为查封后的期限是多长。当不动产登记机构要求协助的查封为轮候查封时，因无法知晓何时能转为正式查封，所以也无需法院在协助通知书上写明具体查封时间日期，只需在协助通知书明确具体轮候排队期日，也可注明若转为正式查封的查封期间。

关于轮候查封法院是否可以续封的问题，不动产登记机构经常会收到人民法院要求续轮候查封的协助执行通知书，因轮候查封不是查封，且只有按时间排队序号，所以轮候查封也就不存在续封。在实际操作中，不动产登记机构可告知人民法院续轮候查封没有实际意义，可不予办理。

2、其他行政机关是否可轮候查封

除人民法院外，有些行政机关也有权对不动产采取强制保全措施，比如工商、税务等部门也可以实施查封，但这些行政机关是否可对已经查封的不动产进行轮候查封呢？

公安、法院等对不动产进行轮候查封，是有合法的依据，而其他行政机关没有相应依据则不能效仿，如果给其办理了轮候查封登记，一旦与法院的轮候查封发生冲突，会带来新的矛盾问题，因而，不动产登记机构还不能对其他行政机关受理轮候查封登记业务。

3、轮候查封是否必须是两个法院

根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，两上以上人民法院查封同一不动产的，登记机构为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执通知书的人民法院办理轮候查封登记。显然，按照条文字面理解，轮候查封是针对不同法院之间。假如同一法院已查封不动产，且根据财产不得重复查封的规定，该法院再进行轮候查封在逻辑上是有问题的。但在现实生活中，同一法院对同一被告不动产可能审理几个不同案件，若只允许法院只能协助查封一次，后面的案件会因没有排队轮候查封的机会，而失去其本应获得的利益。比如，很有可能前面案件终结而被其他轮候法院自动转为查封，从而优先拍卖处分的情况。2017最高院在《人民法院办理执行案件规范》中也明确，同一法院在不同案件中可以对同一财产采取轮候查封。因而，在不动产轮候查封登记中，既可以对两个不同法院、也可以对同一法院进行轮候登记。

三、预查封操作

预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将可能会进行登记的不动产进行预先的限制性登记。法发（2004）5号文规定了预查封的范围：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

《不动产登记暂行条例实施细则》中并没有将预查封单独作为登记类型予以明确如何操作，但预查封登记效力等同于正式查封，其仍属于正式查封的一种特殊形式，不动产登记机构该如何操作预查封登记呢？笔者认为，根据法院的协助执行通知书，只需要登记系统有该不动产房屋的基础数据，即可对该不动产基本单元予以锁定限制。假如不动产登记系统中没有相应不动产物的数据资料，登记机构可以告知法院到有基础数据的经办单位要求协助为妥。

预查封登记后是否可办理预查封轮候呢？有观点认为，由于没有预查封轮候的相关规定，可以不予受理此类业务；笔者认为，预查封登记相当于特殊查封登记，其预查封轮候登记也可参照一般查封轮候登记操作。

四、查封登记中其他要注意的问题

1、关于土地与房屋查封时间问题

在土地与房屋分开登记时期，人民法院查封不动产时需分别到土地登记部门和房屋登记部门进行查封，就可能造成土地登记部门和房屋登记部门的查封登记的首封法院不为同一法院，轮候顺位也会不一致的情况。

理顺分散登记时期的查封登记，应考虑房地一体原则及不动产基本单元的概念。在同一个不动产基本单元上，房屋查封视为土地一并查封。同样，土地查封也视为房屋一并查封。所以，只需将在不动产基本单元上所有的查封法院按时间顺序排位，并可根据需要将此告知相关法院。

2、关于刑、民交叉等查封问题

查封不动产时，是否刑事优先于民事？我国现行法律并没有刑事大于民事这一说，只是由于刑事和民事分属不同的审判法律体系，法律调整的范畴不同而已。在具体的司法实践中，如果出现刑事案件和民事案件交叉的情况，确实存在“先刑后民”，这是法院为了达到更好的审判效果而采取的处理方式。针对财产的查封，并不存“先刑后民”的问题。

2013年9月1日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部等部门以公通字〔2013〕30号文联合发布了《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》的通知，对不同的国家机关查封财产问题作了明确规定，其中第44条规定：“不同国家机关之间，对同一涉案财物要求查封、冻结的，协助办理的有关部门和单位应当按照送达相关通知书的先后顺序予以登记，协助首先送达通知书的国家机关办理查封、冻结手续，对后送达通知书的国家机关作轮候查封、冻结登记，并书面告知该涉案财物已被查封、冻结的有关情况”。综上所述，对于后送达通知书的国家机关应当作为轮候查封登记。登记机关也只需对公安局、法院的查封按时间顺位确定查封机关和轮候机关。如果公安机关的刑事查封为轮候查封，在协助查封法院执行时，也无须征得公安机关同意。根据公通字〔2013〕30号文的规定，若不动产登记机构在实务中遇到查封国家机关之间，因各自认为合理的原因产生争议又协商不成的，应由其上级机关决定或协商解决。登记机构应按照有关争议机关协商一致后达成的书面意见办理，在争议达成一致之前，应将有关情况书面告知各查封国家机关，避免让自己陷入不利境况。

总之，登记机构在查封登记中，应理解查封、预查封以及轮候查封的概念和操作注意事项，厘清首封机关及查封顺位。登记机构应加快整理不动产登记数据，加快与法院系统的数据互联互通并共同开发查控系统，法院在查控系统中查询不动产信息的同时，逐步实现对查询到的不动产办理司法查封登记，这样就会降低风险。