最新预测！这十个城市还是领涨全国！

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来源：米宅

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在揭开接下来会翻倍城市谜底之前，我们需要先统计出上个上涨周期中房价涨幅TOP10的城市。为了让数据更客观，更贴近我们每一个人，我们选取的时间段为：2016.1-2020.5。有三个前提条件：
1、仅选择中国前top35城市。
目前中国有337个城市（不含港澳台），这其中包含一、二、三四线等，并不是所有的城市都具有可对比性。比如，个别三四线城市涨幅很高，但三四线城市的问题，不是涨幅的问题，而是流动性的问题。
2、除了北、上、深三个城市起始时间是2015年1月，其它所有城市均为2016年1月。 这是因为一线城市作为龙头城市，行情启动比二线城市普遍早6-12月。
3、截至时间，考虑疫情影响，综合考量会选择最近5个月内房价均值，深圳除外；
在以上三个条件下，我们统计了32个一二线城市房价涨幅情况——

以下排名部分先后——

北京涨幅57%——
上海涨幅64%——
深圳涨幅130%——
天津涨幅37%——
郑州涨幅57%——
长沙涨幅54%——
南京涨幅51%——
西安涨幅93%——
昆明涨幅61%——
成都涨幅60%——
重庆涨幅58%——
杭州涨幅55%——

武汉涨幅58%——
苏州涨幅67%——
沈阳涨幅35%——
济南涨幅70%——
青岛涨幅31%——
合肥涨幅67%——
贵阳涨幅54%——
大连涨幅50%——
佛山涨幅112%——
东莞涨幅87%——
广州涨幅55%——
福州涨幅64%——
厦门涨幅81%——
宁波涨幅91%——

珠海涨幅63%——
石家庄涨幅71%——
南昌涨幅37%——
三亚涨幅87%——
海口涨幅103%——
杭州涨幅66%——
兰州涨幅50%——
2016.1-2020.5各大城市涨幅，详见下表——

总结如下：
1、涨幅前10的城市分别是：深圳、佛山、海口、西安、宁波、三亚、东莞、厦门、石家庄、济南。 这其中深圳以130%的涨幅排在榜首，因为深圳已经比国内其它城市多走了一轮涨幅。

佛山和东莞具备3点： 1、珠三角中典型的跟涨型城市；

2、珠三角中经济强市；

3、区位核心，可抱广州和深圳的大腿。

因此这两个城市每年都有不错的小阳春上涨行情，属于稳步上涨城市；

海口和三亚是因为：
1、限购晚，在大多数一二线限购之后，海口和三亚从2017年开始启动，连涨两年；
2、市场小，却承接来自全国的资金和购买力，涨幅拉升迅猛；但这两个城市也是回调幅度最大的城市之一，典型的投资+政策市。

因此，对于海口和三亚这样的城市进场时机很重要。
厦门 ，福建有钱人支撑起来的，市场小，房价虚高。
宁波 和厦门类似，都是本地购买力太强劲，因此连涨三年。

济南 是强省会时代崛起的二线代表，对于济南和青岛，经过上一轮房价上涨，二者房价差从3200元/㎡缩小到559元/㎡，这是所有双核省会城市的大趋势，省会注定要成为省内一哥的，只是时间问题。

西安 是上一轮楼市行情中涨幅持续时间最长城市之一，连续三年涨幅超过30%，一方面是政策面的宽松，限价，后续没有加码政策等，另一方面是房价起步基数低6450元/㎡。
石家庄 和西安类似，主要源自政策面的宽松。
2、涨幅垫底的5个城市分别是：沈阳、青岛、天津、南昌、大连
天津、大连、青岛 涨幅垫底很大程度上源自这三个城市自身的没落。
沈阳、南昌 涨幅垫底背后是省域的没落。
一个城市房价上涨最大原动力是货币贬值，但决定涨幅大小的是城市基本面，人口、和经济。
因此，买房要避开此类在新一轮城市竞争中不断没落的城市。
同理，在一个城市中，老城区核心地段是不保值的，新的商圈在崛起。
3、有四个城市非常特别 长沙、西安、苏州、深圳 ，他们分别代表楼市调控的四种状态： 严调控、宽限购、压托并行、政策刺激 ，因此在不同政策调控方式下，房价也表现出四种不同形式：
长沙：房价被控制，成为全国房价洼地；
西安：连续三年年涨30%左右；
苏州：越控越涨，连续两年持续走出独立行情；
深圳：开启新一轮上涨周期；
5、从涨幅汇总表看，超过45%的城市房价涨幅都在50-60%。
在这里大家会有疑问，中国城市综合实力排行榜为什么和房价上涨排行榜差别巨大，换句话说，就是大家公认的好城市的涨幅为什么不高？比如北京、上海、广州、杭州、成都、武汉等，原因有两个： 1、房价基数高，楼市体量太大。比如北京均价从3.8万/㎡翻倍到7.6万/㎡很难，但西安6500到12000却很容易，因此如果追求涨幅，价格低比城市价值更重要。换话句话就是好城市相对来讲并不是好选择。

2、相比一线的北京、上海，二线城市中，比如杭州、成都、武汉等，正处在城市框架急速扩张阶段，热炒新区，撤县并区都会摊平城市均价。
因此，城市涨幅统计汇总数据，并不能完全真实反映城市房价的涨幅，比如厦门、佛山很大程度是市场底盘太小。
6、通过以上复盘，我们可以看到楼市上涨主要存在三种表现： 大涨大跌、大涨阴跌、大涨横盘继续涨 。这背后是城市基本面的不同。在某一个特定时期， 涨幅靠炒作，下跌看基本面 。因此——
大涨大跌 的城市基本面弱，要么人口不足，要么经济很差。比较典型的如厦门、三亚。对于这类城市进场时机很重要，宜早不能晚，晚了就被套了。
大涨横盘继续涨 的城市城市基本面强，比较典型的如南京、杭州、苏州；对于这类城市，选对方向和板块很重要。因为城市处在快速发展中，还有 最后一次城乡结合部暴击机会。 如果抓住，不仅是分享这个城市的城运红利，更是分享了最近三五年中国最大的城市化红利。
大涨阴跌 的城市基本面强，但限购限贷政策太严格，比如北京、上海，门槛儿高，适合大资金。
7、通过上面的复盘，我们可以清晰的看到 楼市城市间的轮动线： 一线，北上深 在2015年就已经开始启动上涨趋势，其中深圳还要更早；
二线 中，北方城市、长三家、珠三角中经济基本面强，人均GDP高的二线是第二轮，从2016年开始启动，后续南方二线和西南城市开始陆续启动，基本上是在2017年； 2018年是强二线城市走出独立行情的一年； 2019年深圳在政策和信贷的双重刺激下再次走出新一轮楼市上涨的第一步。

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好，本文的重点来了，我们复盘上一轮城市涨幅，一是为借鉴，二是为提前谋划。
历史是相通的，但不会完全照搬。 未来楼市基本面会有3个大趋势：
1、未来大概率不会再有像2016年政策刺激下全面暴涨的行情了，或者说并不是所有的城市一定会迎来主升浪，你会面临一个问题：是提前在下一个会有涨幅的城市埋伏，还是现在就选择价格最低的一个城市，等着？
其实关于这个问题，是没有标准答案的。
有人是2015年买深圳，2016年买南京、2017年买西安、三亚、2018年买沈阳；但也有人，2015年买深圳，2016年买深圳，2019年还是买深圳，最近也在买深圳；
我们不能单纯的计算谁赚的更多，就认为谁的路径是最优选择。
一个是“卡点狂魔”，一个是“深耕楷模”，这背后不仅仅是路径选择的差别，还有自身资源和经济实力的差别。
但有一个基本原则是， 大资金优先一线，有一定资金实力可提前布局城市，比如广州；资金实力一般，优先选择同等级二线城市中，价格低的城市，比如长沙、重庆。
2、在上一轮中城市竞争中没落的城市接下来会继续没落 ，比如青岛、大连； 在上一轮中崛起的城市接下里会继续崛起 ，比如合肥、郑州、西安。 这一点可以作为城市选择的重要参考，但不是决定性。
3、楼市中三股力量依然决定房价短期涨幅，轮动跟涨、区域购买力、价差。目前比较明确的是广州，大概率会跟进是厦门、宁波，市场预期极大的是长沙。

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