海南今年以来无新增住宅用地 商品房销售额连续两年大降

每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）。《方案》提出强化用地用海保障。同时提出，要积极推进城乡及垦区一体化协调发展和小城镇建设用地新模式，推进农垦土地资产化。建立集约节约用地制度、评价标准以及存量建设用地盘活处置政策体系。

此次《方案》落地，令各方再次看好海南房地产市场。不过，到目前为止，海南的限购政策依然未变。贝壳研究院数据显示，2020年1～4月，海南商品房销售额累计同比下跌45%，且年初至今，海南全省无新增成交住宅用地。

史上最严调控

曾有购房者向《每日经济新闻(博客,微博)》记者表达了没有早些去海南买房的遗憾，但目前来看，海南的限购政策仍旧没有全面放松迹象。

经历了2017年的飞速上涨，2018年4月22日，海南公布《进一步稳定房地产市场的通知》，表示将实施“全域限购”。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

限购政策的效果是明显的。贝壳研究院数据显示，海南商品住宅价格方面近两年仍保持了年度5%～7%的涨幅，但相比2017年和2018年1～4月调控之前15%～28%的同比涨幅，已经属于比较理性的区间。

贝壳研究院数据显示，2020年1～4月海南省房地产开发投资累计同比下滑19%，是在2019年同期已下跌34%基础上的持续收缩。商品房销售额方面，2020年1～4月累计同比下跌45%，是连续第三年同比下跌（2018年-8%、2019年-59%）。

而限购政策还在不断加码。

2020年5月22日，海南再次公布被称为“史上最严”的调控政策，规定3月8日以前拿到预售许可证的土地开发商可以按照原有预售标准执行，3月8日以后拿地的开发商全部执行现房销售。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，这体现了海南去地产的决心。就2020年而言，海南省强调“去地产化”，以壮士断腕的决心，摆脱全省对于房地产市场的依赖，而自贸区是一个很好的契机，进行经济转型，将经济重心放在对外贸易，因此未来住宅用地供应较为一般。2020年年初至今，海南省全省暂无新增成交住宅用地。

不过，人才政策是海南限售的口子。2019年，海南公布《关于进一步完善人才购房政策的补充通知》，主要内容为实际引进并在海南工作但尚未落户的各类人才，购房社保或个税年限由原来的2年或5年统一降低为1年等。

有条件授权用地

《每日经济新闻》记者注意到，《方案》详细规定了土地利用规则。授权海南在不突破海南省国土空间规划明确的生态保护红线、永久基本农田面积、耕地和林地保有量、建设用地总规模等重要指标并确保质量不降低的前提下，按照国家规定的条件，对全省耕地、永久基本农田、林地、建设用地布局调整进行审批并纳入海南省和市县国土空间规划。

《方案》同时强调，要积极推进城乡及垦区一体化协调发展和小城镇建设用地新模式，推进农垦土地资产化。建立集约节约用地制度、评价标准以及存量建设用地盘活处置政策体系。总结推广文昌农村土地制度改革三项试点经验，支持海南在全省深入推进农村土地制度改革。依法保障国家重大项目用海需求。

潘浩认为：“总体方案中将对各类土地进行统一的国土空间规划，有效节约建设用地，同时加强盘活存量用地。加强土地使用效率自国务院起至全国各地政府均在稳步推进，尤其是土地作为市场重要要素之一，加快流动性是为重中之重，更是海南自贸区全面开放的重要基石。”

需要注意的是，《方案》同时强调了私人合法财产的保护，“要依法保护私人和法人财产的取得、使用、处置和继承的权利，以及依法征收私人和法人财产时被征收财产所有人得到补偿的权利”。