七年与三山 中海46亿拿地广佛往事

观点地产网 “终于拿了块好地了。”某中海人士在群里感慨。

他说的好地，指的是28号中海以46.25亿元在佛山三山新城拿到的地块。

据观点地产新媒体了解，该地块编号TD2020NHWG0011，位于佛山市南海区桂城街道港口路西侧、林荫大道南侧、黄猄涌以北地段，土地面积9.93万平方米，折合约148.93亩，容积率为2.5-3.0，建筑密度不大于30%，计容建筑面积为29.79万平方米。

该地块分为A、B两区，其中A区4.43万平方米，B区地块达5.5万平方米，土地用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地。地块的起拍价为37亿元，折合起拍楼面价约1.24万元/平方米，扣除配建（1.36万平方米）后楼面价约1.30万元/平方米。

七年后三山再拿地

上午十点，地块准时开拍，据悉，该地块吸引了至少7家房企报名参拍，包括正荣、新希望等，最终，经过26轮竞价，由佛山中海盛兴房地产开发有限公司（中海）以成交价46.25亿元竞得该地，折合楼面价15527元/平方米，剔除配建楼面价16269元/平方米，溢价率25%。据了解，该地块楼面价成功跻身佛山楼面价前十。

事实上，这并非该地块第一次出让，此前，该地已经两次挂牌。

2017年3月该地块首次出让，吸引了超过20家房企争夺，最终由于地块报价未超过保密底价，遗憾流拍；2019年10月，地块再次出让，竞价26轮到31亿元仍未达保密地价；此次出让为地块的第三次出让。

合富辉煌佛山分公司研究部总监曹绍林对观点地产新媒体表示，其实有时候地块卖不出不完全是地块的原因，还和地块推出的时机有关。

“现在很多房企的资金链都比较松了，市场背景也好很多，所以拿地意愿也高了很多。”

佛山中原战略研究中心总监朱伟德则表示，三山新城土地市场此前供应地块宗数不多，近期推出地块多为巨无霸，且出让限制条件繁多，准入门槛已越来越高，基本为有实力的品牌企业进驻。

其续指，本次出让宗地位于三山新城中部橹尾撬片区核心区，以及结合房企对三山新城的良好预期，地块虽然三度挂牌，但不断缩减面积，去掉学校配建，本次为商住地出让，没有复杂的配建要求，相对此前成交的中交城投TOD地块、万科&深圳地铁地块出让门槛较高、配建要求多、引入产业元素等，因此宗地再次引发抢地大战。

至于中海成为本次拍地最后的赢家，曹绍林则表示并不意外，“我之前就预期应该是中海拿地了”。

其实，中海在佛山经营多年，也曾在南海片区开发了许多不错的项目，比如千灯湖1号。但不知为何，中海已经很长时间未在南海片区获取土地，上次拿地距离今日已有六年半之久。

朱伟德介绍，中海在佛山已经发展多年，布局覆盖禅城、南海、顺德三个区域，开发的项目大多为品质楼盘，中海千灯湖1号是当年千灯湖区域的豪宅标杆。2014年以前盘踞千灯湖中心城区为主，2015年开始陆续布局南海、顺德镇街，此次拿地为再次回归中心城区。

曹绍林则认为，和保利、万科这几年在佛山项目遍地开花不一样，中海似乎在项目的拓展上更为谨慎，也比较少看到多个项目同时发展的景象，大部分都是做完一个才又做另一个。

“他们在南海这几年项目确实不多，但其实中海在这里有很好的品牌基础。”曹绍林表示，三山新城的未来发展前景不错，虽然中海此次拿地价格也不算低，但未来的获利空间应该还是不错的。

事实上，不少参与本次拍地的房企都认为该地块未来利润可期。

中海的广佛土地往事

作为中海华南大区的主要布局城市，佛山是中海进入内地的第11个城市。2004年，中海地产从广佛交界处的千灯湖和金沙洲起步，打造了中海万锦豪园和中海金沙湾等居住大盘。

这几年，中海在佛山每年都保持了一定的拿地数量，使得其土储保持稳定。

观点地产新媒体查阅中海发展的年报显示，2015年其在佛山的土储为115.4万平米，而2019年这一数字为189.5万平米，值得注意的是，2019年中海发展佛山土储中还包括了肇庆。

然而作为华南大区另一重要城市，中海在广州的土地储备更是佛山的倍数。

从2016年至今，中海广州的土储量在其全国城市排名占据了第一或第二的位置，具体而言，这几年的土储量分别为544.6万平方米、458.7万平方米、571.6万平方米、546.6万平方米。

这和中海几年前在广州的土储情况有着天壤之别。

2010年左右，中海在广州的销售一度到了“青黄不接”的地步，而背后就是中海在土地市场上过于坚持高回报率的要求，使得拿地减少的缘故。

这样的情况一直持续到2015年。

2015年，中海地产全年仅在广州花湾壹号项目上新增了一宗配套地块，土地面积仅约7000平方米，建筑面积约26000平方米。而据当年年报显示，其在广州共有135.8万平方米土地储备。其中，中海花湾壹号的总建筑面积就达到130.8万平方米。

变化就出现在2016年，一年而已，中海在广州的土储量就从130.8万平方米倍增至544.6万平方米，但颇为有趣的是，在2016年年报中，当年新增土储的统计表里并无广州一地。

那么中海增加的这近400万平方米的土储来自哪里？在年报的新增土储表下方，一行小字写着“不包含中信资产收购所购入的项目”。

2016年3月，中海公布整合中信股份旗下地产业务的交易，该笔交易完成后将为其带来高达约2400万平方米建筑面积的物业。