4月中国产业地产TOP20报告·观点月度指数

观点指数 进入4月，国内疫情逐渐受控，武汉也在封城76天后，于4月8日正式“重启”。全国各产业地产运营商的签约及开工逐步恢复正轨，包括武汉地区在内，大批产业项目开工，招商引资也在提速，且项目涉及领域明确，侧重于涉及“新基建”及高端医疗技术领域。

4月，证监会、发改委首次明确“新基建”范围，联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这两项对于产业及物流领域都是重大利好，给市场情绪打了一剂“强心针”。

另外，本月产业地产企业在融资市场上也屡有动作，主要以中期债券工具为主，总体利率水平不高。也有部分企业短期资金压力较大，持续发行短期融资券。

华夏幸福登顶，招商蛇口、上海临港分列二三

“4月中国产业地产运营发展指数TOP20”，前3名分别为华夏幸福、招商蛇口和上海临港，3家也均于当月公布2019年年度业绩。

2019年，华夏幸福实现产业服务收入274.05亿元，其中环京区域产业服务收入55.14亿元，环北京以外区域产业服务收入218.91亿元，同比增长73%，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元。

招商蛇口2019年实现园区开发与运营收入124.76亿元，同比增长38.33%，占总营收12.77%，园区开发毛利率达到31.89%。

上海临港实现营业收入39.50亿元，归属于上市公司股东净利润13.47亿元，同比增长10.12%。

疫情之下，企业经营收入下降，且由于防疫需要，管理运营成本上升。从市场反映来看，4月份产业地产企业融资动作更加频密。在目前市场环境下，发挥企业“财技”，适当提高杠杆率并不是坏的选择，且产业地产企业融资利率并不高。

据观点指数监测，本月华夏幸福、外高桥、上海临港、张江高科和苏州高新等企业均有大笔融资动作，中期票据票面利率在2%-6%之间。

各产业园的大型项目也紧随复工复产浪潮陆续上马，联东U谷更是在4月有3个项目接连开工，分别位于常州、重庆和上海。中关村医疗器械园二期项目、上海静安市北国际科创社区人工智能产业中心等重大项目也接连开工。

即使在受疫情影响最深的武汉区域，也开始有大批项目开工，其中包括了华夏幸福的武汉长江中心项目，以及东湖高新区总投资约138.9亿元的14个项目。

此外，中电光谷签下了武汉蔡甸区数字制造示范园区项目，拟投资20亿元；金地威新则首进华中，在武汉江夏区拿下一块产业用地。

以小窥大，从本月开工项目所涉及的领域观察，可以发现物联网、大数据等产业持续火热。

其中，位于中新嘉善现代产业园的两个开工项目——浙江博升光电科技有限公司和浙江恒为电子科技有限公司，项目总投资达23.3亿元，前者致力于研发和生产3D感知领域的半导体垂直腔体激光器(VCSEL)光芯片，应用于消费电子、自动驾驶、光通信、物联网；后者涉及信息安全、大数据、网络通信、特种设备、云计算等。

而中关村医疗器械园二期项目，以及位于上海张江人工智能岛的联仁健康运营总部项目，均涉及医疗领域新技术，前者聚焦医疗领域高端环节及前沿技术，后者专注健康医疗大数据。

这显示产业园区不断加大在物联网、大数据等产业方面的招商引资力度，同时医疗领域的签约及开工也在增多，疫情影响下园区对医疗新技术的投入同样正在加快。

公募REITs试点启动，利好产业园与仓储物流

数据显示，4月份制造业PMI指数为50.8%，较3月份小幅下降，但仍处于50%的荣枯线上，表明经济仍处恢复态势，但速率明显放缓。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

随着疫情防控形势好转，生产活动逐渐恢复正常，制造业PMI指数变动也趋于平稳。从分指标看，新订单指数为50.2%，比上月回落1.8个百分点，制造业市场需求环比升幅收窄；从业人员指数为50.2%，比上月回落0.7个百分点，但高于临界点，表明制造业企业复工返岗人员继续回升。

值得注意的是，4月份新出口订单指数仅为33.5%，下滑了12.9个百分点，疫情对世界经济和国际贸易冲击的影响开始显现，出口下行压力明显加大，更需转向挖掘内需潜力。

4月20日，国家发改委在例行新闻发布会上首次明确“新基建”范围，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三大类。

“新基建”范围的明确，对于产业地产企业在前期规划建设，以及运营阶段的招商引资都有了相当明确的指导，可以更好地配合地方政府的规划要求、产业定位，也能针对意向入驻企业做好生活配套和运营服务空间设计。

4月24日，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。而在基础设施包含范围里，文件提到了仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。

这对于产业地产和物流地产均为重大利好，特别是产业园区和产城项目，资金投入大而回报周期长的问题长期存在，对企业运营、现金流造成比较大的压力，此次REITs的推出能在一定程度上解决这部分难题。

疫情后需求释放，物流业景气指数继续回升

物流市场方面，国内需求继续释放。4月份，中国物流业景气指数为53.6%，较上月回升2.1个百分点。

从具体指标来看，根据中国物流与采购联合会发布的信息，物流业包括库存周转次数、新订单以及物流业固定投资都有了明显的回升。区域上看，特别关注中部地区，由于离汉离鄂通道管控措施解除，物流业务量大幅回升。

数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理

从快递业看，4月份，快递物流指数业延续回升势头，但受制造业PMI环比回落的影响，商务快件和跨境快件指数也呈现环比回落的情形，服务业回升幅度小且部分行业回升缓慢，部分中小企业仍遇到诸多困难。

数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理

不过，快递从业人员指数比上月回升7.7个百分点至109.7%。随着部分地区下调疫情防疫等级，快递企业继续稳步恢复，快递行业就业形势恢复良好。

从仓储情况看，4月份中国仓储指数为50.3%，较上月回落2.4个百分点。从细分指标看，库存指数为44.0%，较上月回落6.5个百分点；库存周转次数指数为56.5%，回升2.3个百分点。企业的货物出库量有了明显增加，商品周转效率正在加快。反映出商品市场需求的回暖，以及物流通畅程度获得有效改善。

数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理

疫情之下，物流新需求显现，特别是对生鲜配送和冷链、高标仓库的需求陡增，受市场需求变化影响，各物流公司的投资新动作不停。滴滴、圆通、顺丰、德邦都纷纷出资设立新的物流分支公司。新项目的签约、开工也陆续有来。

中通在4月有两笔重大项目投资，首先是在13日签约了海南（海口）智能科技电商快递产业园及航空基地项目。22日再开工建设位于山东潍坊的中通智能运营中心。两个项目涉及到了快递、云仓、冷链配送、智能化快递以及智能化仓储中心。

而由上海起家的叮咚买菜4月则进入北京市场，先行设置18个前置仓。北京的生鲜配送市场是每日优鲜的大本营，而盒马和美团买菜也早早进入了北京。因此，这次叮当买菜的进入将使得北京的生鲜配送市场竞争更为激烈。

各大电商、物流公司对生鲜配送、冷链运输、高标仓库的加紧布局是显而易见的，原因在于冷链市场仍然相当庞大。

据中物联冷链委测算，国内近五年食品冷链行业需求复合增速约20%；冷链物流总额从14 年的2.5万亿提升至2018年4.81 万亿，复合增速 18%，大幅超出同期社会物流总额7%的增速。

但即使在大幅增长背景下，目前我国速冻以及水产品渗透率也仅达到60%左右，而水果、蔬菜仅为19%及6%左右。发达国家食品冷运渗透率则普遍达到90%以上，市场空间依然很大。

总体而言，即使没有疫情，生鲜配送与冷链物流也会是物流行业未来数年内的竞争焦点，而疫情则加快了赛点的到来。