4家房企围抢高新46.7亩地 合景泰富16600元/㎡笑到最后

　　时隔近两年，高新区终于迎来了一大波常规用地（非人才公寓、TOD用地等）供应。5月，高新区将供应4宗地块面积合计约169.53亩。（惊不惊喜，意不意外？！）

　　（5月高新区供应地块详情）

　　王炸来了！今日（5月12日），率先登台的是大源一宗46.68亩商兼住地块。。

　　土拍看点：

　　时隔近两年高新区非特殊用地面世。统计显示，高新区上一次常规用地（非人才公寓、TOD用地等）成交要追溯到2018年6月27日，彼时万科与卓越分别竞得中和与大源的一宗纯住宅用地。

　　大源久违的宅地（住兼商、纯住宅、商兼住）“上新了”。2016年以来大源版块仅拍卖了2宗涉宅地块，其中一宗还是人才公寓用地，另一宗即为现在的卓越珑樾府，成交楼面价分别为12896元/㎡、12700元/㎡。本次出让宗地算的上是“绝对稀缺”。

　　拿地难度系数不低。出让文件显示，宗地将采取“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”方式进行拍卖，除了12000元/㎡的起拍价外，宗地的商业部分须引进符合成都高新区主导产业政策，重点引进5G与人工智能、大数据与网络安全、网络视听与数字文创等新经济领域产业项目，且竞得人须自持50%的商业建面。这就十分考验拿地企业的操盘手艺和商业运营能力。

　　拍卖结果

　　宗地位于高新区桂溪街道铜牌村1组、2组，处于大源腹地，天府二街以南，天府三街以北，净用地面积约46.68亩，作为高新区今年“打头阵”地块，堪称“绝对稀缺”。

　　共4家房企现身拍卖现场，89号率先举牌，93号紧随其后，160号也不甘示弱，争夺战就此展开。举牌47轮后，该宗地被93号合景泰富竞得，成交楼面地价16600元/㎡，成交总价10.33亿元，溢价率38.33%。

　　据锐理君了解，合景泰富1995年起步于广州。2003年，合景泰富首次提出商住综合体的概念，在住宅项目中引入酒店、酒店式公寓、零售商铺等商业项目。

　　2007年7月3日，合景泰富在香港联合证券交易所主板成功上市，自此全面推进“根植广州，辐射全国”的战略布局。

　　2019年，合景泰富集团在夯实地产业务的基础上，持续积极辐射和发展多元产业，并通过瞄准服务、技术、企业文化，内外联动，提出助力集团从开发型企业向拥抱技术的综合性服务型企业转型，推动更有质量增长，规模向更高量级的跃迁。

　　合景泰富集团控股有限公司发布的2019年业绩报告显示：截至2019年12月31日，合景泰富集团录得预售额861亿元，同比增长31.5%，超额完成其全年销售目标；平均销售价格约为17500元/平方米，较2018年增长6%。

　　购物中心方面，2019年合景泰富集团继续发力旗下“摩方”与“悠方”两大品牌。随着广州南沙悠方和佛山悠方开业，集团旗下已开业购物中心增至8个，分别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山，经营面积达70万平方米。

　　2020年，在已开业的成都悠方旁，将迎来成都摩方、成都U8酒吧街、成都W酒店开业亮相。未来，合景泰富集团还将有更多购物中心陆续开业投入运营，分别位于北京、广州、成都、苏州、南宁和重庆等一二线城市。

　　写字楼方面，2019年合景泰富集团已在广州、上海、成都、苏州、南宁等一线及强二线城市的核心商务区开业运营8座写字楼，经营面积达35万平方米。

　　宗地位置：高新区桂溪街道铜牌村1组、2组

　　净用地面积：46.68(亩)

　　净用地面积：31121.03 (㎡)

　　土地用途分类：商业兼容住宅

　　需自持商业比例：竞得人须自持计容商业建面比例不得低于该宗地总计容商业建面的50%，且在宗地出让年限内不得整体或分割销售

　　成品住宅建设比例：住宅部分全装修成品住宅比例100%

　　商业占比：不低于51%

　　计算容积率：2

　　可开发体量：6.22 (万㎡)

　　起拍单价：1600 (万元/亩)

　　起拍总价：74690.47 (万元)

　　起始楼面地价：12000 (元/㎡)

　　拍卖方式：设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例

　　公建配套：建设配套开闭所1处（建面200-300㎡）

　　需要注意的是：

　　1、若达到最高限价，竞得人以竞配建并无偿移交租赁住房面积比例的方式竞得该宗地后，竞得人须出资建设租赁住房（租赁住房单套建筑面积控制在60-120㎡范围内）；

　　2、宗地商业部分，竞得人须引进符合成都高新区主导产业政策，重点引进5G与人工智能、大数据与网络安全、网络视听与数字文创等新经济领域产业项目；

　　3、自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起三年内，竞得人或其成立的全资子公司及其引进的产业项目合计在成都高新区范围内纳税总额须不低于1.5亿元人民币（不含本项目开发阶段产生的税收）。

　　大源优势“不摆了”

　　宗地太多加分项

　　目前，宗地已实施打围，出让文件显示，宗地内有青苗捡种、电力杆线。宗地北临建发鹭洲国际，西临富华南路，南为保利心语观园国际，东接成都高新消防大队和在建中的公共配套PPP项目。

　　△宗地周边道路已经形成

　　△宗地紧邻成都高新消防大队和在建中的公共配套PPP项目（建筑总面积1797㎡，包括：农贸市场、邮政服务网点、综合健身馆/体育中心等）

　　宗地处于大源腹地，与金融城、软件园相邻，是高净值人群重要的居住承载片区。区位优势简直“不摆了”，除此之外，周边商、住、教、交通均已相当成熟。

　　交通：道路纵横交错，宗地右侧为剑南大道，距成都地铁5号线大源站直线约400米。

　　商业：宗地周边直线500米的距离分布着建发鹭洲国际、麦德龙、伊藤洋华堂、世豪广场等，阵容堪称“豪华”；另外，该宗地块作为商兼住性质，最多可达3.17万方商业，让未来大源的商业丰富度、密集度将更高，消费场景更加多样。

　　生态：宗地以东紧邻大源最大的城市公园——大源中央公园；以西为栏杆堰绿道（栏杆堰绿道是成都高新区去年建成的一大标志性城区级绿道工程，与铁像寺、如意桥、大源生态公园、花荫沟、肖家河等节点衔接。）

　　△栏杆堰绿道

　　教育：成都市天府实验学校、成都七中、成都高新大源学校、成都教科院附属学校、成都墨池书院小学等。

　　“红透了”的大源

　　鲜有机会

　　锐理数据RAP系统显示，2017年至今，大源供应了5宗地，面积合计约169.63亩。上文提到，大源自2016年之后供应的涉宅用地仅2宗，一直是“缺货”的代名词，入驻机会寥寥。

　　? 2018年1月，高投拿下大源一宗人才公寓用地，成交楼面地价12896元/㎡；

　　? 2018年6月，卓越拿下大源一宗38亩的纯住宅用地，呈现项目为卓越珑樾府，推出洋房和小高层住宅，销售均价在21723-26065元/㎡（精装）。

　　△2017.1.1-2020.5.11 大源版块土地出让详情

　　宅地长时间断供，使得入市的新项目更显稀缺。近三年，大源版块的商品住宅市场整体呈现供不应求的状态。

　　2019年，大源版块共5个项目取得预售，分别为凯德世纪名邸、卓越珑樾府、北辰香麓、北辰朗诗南门绿郡、中国铁建(601186,股吧)西派澜岸，大部分属于老盘推新。

　　?去年，凯德世纪名邸在3月和6月两次取得预售，分别吸引了1736人（最低中签率9.4%）、2809人（最低中签率7.44%）报名参与摇号。

　　?2020年1月，中洲锦城湖岸老盘推新，清水均价26311-28209元/㎡，户型面积142-189㎡，推出的182套房源吸引了707人报名摇号，最低中签率13.65%。

　　△2017.1.1-2020.5.11 大源版块商品住宅供销价走势

　　价格方面，锐理君统计发现，大源版块内新房目前的均价约25794元/㎡。2017年至今的3年间，大源新房的均价涨了7903元/㎡。目前，大源版块二手房均价约2.3万元/㎡，个别改善类产品的二手房均价已经超过3.5万元/㎡（数据来源：贝壳找房）。

　　目前，本次出让宗地以北的建发鹭洲国际和以南的保利·心语观园国际的二手房均价分别为29000元/㎡和28927元/㎡。

　　文|向北

　　出品|锐理数据总部新媒体中心

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