10年后，百万房产值多少钱？今天给你说的明明白白！

未来房价还会呈现一个什么走势呢？是回归，还是继续涨？这种问题听的实在是太多了，既然大家都那么关心，今天小编我就好好的，彻彻底底的，一字不落的跟大家谈谈我的看法：

先举个例子，二三十年前，一件价格1毛的商品，现在要花10元钱才能买到，价格翻了一百倍。同样，当时的房子只需要500元一平米，一套100平米的房子只需要5万元，而现在呢，需要5万元一平米，100平米房子就要500万元。从表面上看，房价增长了495万，而商品只增长了9.9元，商品涨的这价格简直就不值得一提。但问题在于，当时1毛钱在500元面前也不值得一提，事实上，房价上涨跟商品价格上涨本质上没有什么区别，都是上涨100倍，只是同比例扩大化了。

那么，未来10年，房价还会继续上涨吗？要弄清这个问题，必须找出影响房价的3大因素：

人口因素是分析房价不可回避的因子。这轮房价领涨城市，无一例外的都是人口流入明显的城市，如西安、郑州、成都、杭州等地。按照联合国预测数据显示，到2030年时，中国城镇化人口为10.2亿，正好对应70%的城镇化率，差不多未来10来年时间净增加两亿城市人口。

对此，恒大研究院团队对此数据进行了分解论证。新增的2亿城市人口主要分布在国家规划的城市群。其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、山东半岛、长江中下游、中原七大城市群将流入6成人口，约1.2亿，其余4成人口，约0.8亿主要进入剩下的12个城市群。所以，城市人口继续增加与人口增长率趋缓并不矛盾，这些新增城市人口是各地楼市持续发展的基础。

根据测算，2009到2019年10年间，按照购买力算，货币年均贬值幅度大概在7%左右，这与统计部门发布的CPI是有区别的，因为里面有很多类项是不包含在里面的。从这个角度看，货币贬值幅度主要是看国家每年发行了多少货币。

举个例子，假如国家发行货币共计10万亿元，社会上的某件商品是10元，整个社会的商品总值10万亿元，10年后，货币发行总额是50万亿元，那么全社会商品总值就变为50万亿元，具体到这件商品价值就上升到50元。从这个角度看，不是商品本身价值提升了，而是货币增加导致的价格上涨。如果当时我们手中拥有的10元钱不作任何安排的话，显然是不能购买到现在所谓价值“50元”的商品，手中一直持有的现金被大幅稀释。

土地价格，作为房价最主要的成本，远比人工、原材料等上涨带来影响更大。所以，民间常把土地比作面粉，商品房售价比作面包，在楼市实际发展过程中，两者相互作用。根据当前的商品房平均成本测算，土地成本约占商品房售价的6到7成，也就是说你买的房子大部分成本是土地。

所以，决定房价高低的一定是你所在城市脚下的土地，即使同一个城市，不同区位下的土地价值也不一样，也必然导致房价大相径庭。

房产，既然作为过去不少家庭的重要投资渠道，就很有必要了解持有房产在未来是不是能够抗通胀，甚至增值了。

特别是我们处在这样一个“未富先老”的当口，在相关保障不是很健全的情况下，大部分家当放在房产上是不是明智呢？下面，我们以市价“100万”房产作为基础，推测10年后的房产到底能值多少？主要也是3个方面：

一、土地财政依赖度有所降低，但土地价格仍会继续上涨。未来随着制造业回归，特别是人工智能等日益壮大，预计未来10年，土地收入占地方财政下降到15-20%，加之国家设有土地红线，可供建设开发的建设用地并不多，撇除配套和工业用地后，住宅用地更少，由于土地的减少，未来10年的地价还会继续上行，年均在5-8%这个范围。

二、城市人口继续增加，城市之间出现分化。城市化还会继续，未来10年，两亿人口必然流向各大城市群，按照近5年均约1%城市化流入速度，未来依然可能出现助力房价的情况，当然，不同等级城市情况也有较大分化，这里就不细纠结了。

三、货币增速会趋缓，但贬值压力仍大。按照现在的趋势，未来货币发行速度会保持稳中有降，预计未来10年，货币增速大概在5-6%左右，期间可能有所反复，但不足以影响趋势。

综合上面的3大因素推导出：

未来10年房价不可能延续此前的凌厉走势，预计未来10年房价平均增速在6-8%左右比较合适。当然，不同等级城市差别较大，可能有的城市只有3%至4%，有的城市还会有10%以上增速。

如果非说一个准确的数字的话，那么我认为，现在“100万”的房产，未来差不多在180万到240万之间。

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