归属母公司净利润增长，“稳”成为鑫苑最大制胜法宝

2020年4月27日，鑫苑发布2019年债券年报。报告期内，实现营业收入96.91亿元，同比减少10.31%；公司实现净利润6.62亿元，同比增加8.3%，实现归属母公司股东的净利润7.45亿元，同比大增77.49%。期内营业成本69.44亿元，同比减少5.97%。

作为鑫苑主要收入来源的房地产开发业务，报告期内实现营业收入92.45亿元。近两年及一期房地产业务占鑫苑营业收入的比例均在94%以上。2017-2019年，公司房地产开发业务分别实现营业收入89.18亿元、102.58亿元和92.45亿元，分别占当年营业收入的95.29%、94.92%和95.39%。

综合来看，得益于完善的治理结构和成熟的业务布局，在经历多轮地产行业周期后，鑫苑仍保持了稳健发展。根据中房协排名方面，鑫苑自2015-2019年以来稳定在60-70名之间，排名未有大规模跃升或下降，业务发展保持稳健。当下对于所有市场主体而言，在外部环境高度不确定背景下，“稳”或许是企业最大的制胜法宝。

资产负债结构持续优化改善

数据显示，截至2019年末，鑫苑资产总计为590.36亿元，同比增加3.51%。负债合计496.02亿元，股东权益合计94.34亿元，资产负债率为84.02%，同比减少0.46个百分点。

某券商分析师表示，房地产行业在计算资产负债率时，由于没有扣除预收款，一般会导致房企负债水平被高估。扣除前与扣除后差值一般在30%—60%。从纯经营性负债来看，很多房企的偿债风险其实很小，未来发展很安全，从资本市场角度看，这些房企由于假性债务很高，一般属于被低估值的公司。

鑫苑2019年扣除预收账款后的资产负债率为46.92%，较2017年末和2018年末的58.23%和53.79%下降明显，公司资产负债结构进一步得到优化。据统计，2019上半年房企去预收款后负债率榜单显示，TOP50房企的资产负债率均值为49.6%，鑫苑2019年的数值低于平均值。另根据WIND数据，鑫苑扣除预收后的资产负债率水平位于行业较低水平，并且还优于一些大型房地产开发企业。

纵向来看，自2012年至2019年，资产负债率方面，鑫苑在扣除预收账款后，鑫苑的资产负债率下降至40%-60%之间，尤其是2017-2019年，公司扣除预收后资产负债率呈逐年下降趋势，公司安全系数越来越高。

此外，鑫苑刚性负债方面（包括短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款和应付债券），2019年末比2018年末处于下降态势。有息负债方面，鑫苑保持以长期负债为主，公司货币资金可对短期负债形成有效覆盖。长期负债方面，长期借款科目主要为开发贷，均对应明确的开发项目和明确的还款来源。2018和2019年，鑫苑短期借款规模下降较快，有息负债结构进一步优化。

同时，根据惠誉评级于2020年2月20日发布的《新冠病毒疫情下鑫苑的再融资风险仍低》之相关报告，“2019年鑫苑总债务已经下降，一年内到期的债务比例有所减少。

货值储备区位分布良好，去化能力强劲

从存货规模和去化节奏看，鑫苑形成了一套自己的节奏。存货方面，截至2019年末鑫苑账面余额367.37亿元，较2018年末的342.99亿元有所提升，2019年去化情况和结转收入有所优化。需要指出的是，房地产开发和销售方面，鑫苑的存货规模增速低于预收账款增速，公司对开发节奏进行严格控制，防止因去化速度低于开发速度而引起的流动性压力。

鑫苑主要的销售城市包括郑州、荥阳、济南、徐州、三亚、西安、天津、长沙、成都、昆山、苏州、青岛、大连、湖州、佛山等地，和公司的货值储备区域对应，多地去化同步，货值储备变现效率较高。

在货值储备策略方面，鑫苑近年来新增货值储备主要位于郑州、济南、青岛和成都以及北京、上海地区，其中郑州占比最高。

从数据看，货值储备区位分布的良好以及郑州房地产市场的健康发展，很大程度上对鑫苑销售形成了有利氛围。根据世联行发布的《郑州房地产市场2019年回顾与2020年展望》显示，住宅销售价格方面，2019年郑州市八区成交金额1553.16亿元，同比上涨3.46%，成交总量1151.10万平方米，销售均价13493.12万元/m2。去化方面，2019年郑州八区住宅存量最低为7月份的755万平方米，最高为年末的988万平方米，去化周期最低为6月份、7月份和9月份的7个月，最高为12月份的11个月，平均去化周期8.5个月。

此外，拿地方面，鑫苑主要以自主开发及运营为主，公司自2012年以来，少数股东权益和长期股权投资规模极低，截至2019年末仅5.60亿元和4.34亿元，公司表外项目很少，通过报表展现的盈利水平和资产负债率相比其他房地产企业更真实。

综上，一面资产负债结构持续优化改善；另一面去化能力强劲，稳健经营，保持了充裕的流动性。由此，鑫苑的稳健也成为其决战市场的制胜法宝。