3月商业地产资产管理创新力报告·观点月度指数

观点指数 随着3月疫情影响逐渐降低，全国各地商业陆续恢复营业，陷入低谷的消费水平开始回升。多个省市也陆续出台扶持政策，帮助中小企业复工、促进消费。

尽管行业回暖在望，但此次疫情无疑充分暴露了常年依赖线下的传统商业模式很难适应市场需求的变化问题。

未来，一方面继续提升线下物业服务品质，另一方面利用好互联网带来的便利提升资产管理水平，将会是商业地产发展的重点。

除此之外，一季度大宗交易略显冷清。3月广州、深圳的写字楼及零售市场均受到疫情冲击，写字楼投资市场步入供过于求的市场周期，大宗交易仅录得中海地产收购佛山南海怡丰城购物中心。

资本运作下的资产提升，光大安石凯德分列榜单前列

作为内地资产管理的佼佼者，光大安石凭借超千亿的累计管理规模、高于市场水平的投资回报一直走在行业的前列。

对于商业地产扩张来说，最重要的就是资金问题。光大安石的资本运作能力是保障其轻资产模式运营的关键，有效地解决了商业地产的资金占用问题。

作为国内第一单PERE+REITs无抵押产品及储架式REITs产品的开创者，光大安石通过收购优质商业资产，引入自有品牌大融城的管理资源，有效提升项目运营水平。在项目成熟获得稳定现金流后，再由旗下管理的基金进行多渠道资产证券化运作，实现项目的退出，从而获得增值收益。

截止目前，光大安石布局了10个城市18座大融城，总面积近200万平方米，在众多雄厚外来资本如黑石、凯德的重围下站稳了脚跟。

“1-3月中国商业地产资产管理创新能力排行”非内地榜中，有不少熟悉的面孔，其中包含来自新加坡的凯德。作为亚洲规模最大的房地产集团之一，凯德集团从投资建设到运营管理及退出，覆盖了商业地产投资的全产业链。

根据凯德集团2019年报数据显示，中国区域的资产总规模近1521亿人民币，EBITDA近112亿人民币。作为负责将成熟项目装入REITs实现快速退出的凯德商用中国信托（CRCT）是凯德模式的核心环节之一。

截至2019年底，凯德在中国已有14个成熟项目注入到了CRCT，资产管理面积达到110万平方米。

根据CRCT2019年报数据显示，2019年资产总额达到188.58亿人民币，同比增长约28%；物业净收入（NPI）达到了8.92亿人民币，同比增长了13%；而2019年的总杠杆率则达到了36.7%，与去年的35.4%基本持平，借款总成本仅为2.98%。

对比内地及新加坡，领展房地产投资信托基金无疑是香港商业地产资产管理的一个标杆。截至2019年9月30日中期报告显示，领展旗下管理了126个物业项目，零售面积74万平方米，办公物业6.5万平方米，整体物业估值2013亿人民币。其中，中国内地物业为四大一线城市的5个物业，占整体估值的12.5%。

领展半年度整体收益达到48.75亿元，同比增长7.8%；物业净收入达到37.22亿元，同比增长8.5%。其中中国内地的收益总额为6.69亿元，同比增长49.4%；物业净收入为5.28亿元，同比增长达到48.2%。

于报告期内，领展在中国内地的四项零售物业出租率达到99%，充分展示了领展对零售物业的运营能力。在此基础上，领展依然计划统一品牌形象重新打造所有内地零售物业，继续提升资产素质，以发掘资产蕴含的潜力。自首次公开发行以来，领展已经完成了80个资产提升项目，对资产持续不断的优化升级是领展保持行业优势的一大基础。

一季度大宗交易冷清，办公物业最受青睐

据世邦魏理仕数据显示，2020年第一季度全国大宗交易市场交易额近500亿元，同比下降30%。

来源：观点指数整理

其中，北京市场共有8笔大宗交易，总额近200亿元，基本于春节前成交。最大笔交易为LG双子座大厦，交易额近80亿元。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

而上海第一季度大宗交易市场则较为冷淡，共有4笔大宗交易，交易额达124亿元。其中最大交易额来自海通证券以67亿元收购绿地外滩中心三栋写字楼。虽然受疫情影响办公物业空置率在持续上升，市场租金有不同程度的下跌，但凭借长期稳定的现金流，办公物业仍是最受资本市场欢迎的投资标的。

据观点指数观察，相比之下，广州、深圳的写字楼及零售市场均受到疫情冲击，写字楼投资市场步入供过于求的市场周期，3月大宗交易仅录得中海地产收购佛山南海怡丰城购物中心。

深圳本就难以消化的大量新增写字楼库存进一步扩大，疫情对深圳的支柱产业外贸出口及国际物流造成了巨大压力，连带深圳众多制造工厂及外贸企业无法正常维系，全市办公楼的空置率走高。

桎梏与突破，商业地产信息化管理成关注重点

资产管理的一大重心是对资产的长期运营管理，商业地产更是如此。疫情之下，早已走在智能化道路上的物业管理行业让人眼前一亮，突出了发展策略的前瞻性，而商业地产却受到严重冲击。

对人力的依赖、繁杂的前端人员管理、滞后的数据采集、参差不齐的管理水平，都给商业地产管理带来了不小的困难。

第三方数据显示，自2013年以来，商业地产信息化市场一直在快速增长。该市场的复合增长率一度超过了10%，可见商业地产逐渐由单纯的增量扩张转向高质量运营阶段。但从目前来看，拥有商业地产信息化工具的多为房地产中介等依靠数据信息交换的公司。

近年来，传统开发商及运营商多选择往多元化业态发展，商业模式难有创新，或许商业地产运营管理信息化将会是一个创新的解决方案。

商业资产管理是投资高、回报期长的资金密集型产业，利用商业地产信息化，提高商业地产的运营效率，无疑能使资产的投资收益率提升。

国内不少优质项目背后也有信息化的支持，如万达等已经建立了自己的信息化体系，走向了数字化运营的道路。

3月15日，红星美凯龙旗下科技企业红星云计算发布了全新商业地产管理SaaS产品商管云，进一步推动了其商业地产管理的信息化和智能化。

从市场需求角度来说，高质量的资产管理需求也在不断升级，一个先进的资产管理体系也是将重资产模式转变为轻资产模式的重要条件。

信息化将管理方案精确量化，极大提升了资产管理的规范性，比起单纯依靠大量人力管理所造成的统筹混乱，具有更强的操作性。同时商业地产所涉及的复杂流程、庞大数据以及业务需求在信息化规范管理的前提下，大大缩短了处理时间、降低了管理成本，为管理决策的效率提升起到积极作用。

虽然前期的高额开发成本让不少中小企业无力自主开发，但不少科技企业早已瞄准了这片蓝海，纷纷推出了相对定制化的信息系统，大大减少了开发难度与成本。中小企业需要的是精准分析自身需求，挑选契合企业发展的信息系统实现管理的升级。如何在疫情过后真正与互联网乃至智能化相结合是一个值得深思的问题。