北京商品房预售政策调整 与放松楼市调控无关

近日，北京楼市出了新的政策，主要是商品房预售证申请的次数调整，由一次可调为两次。这对开发商来说，会缓解去库存的压力。

为持续优化营商环境，近日，北京市住建委发布《关于优化商品住房预售许可办理事项的通知(征求意见稿)》，面向社会公开征求意见。征求意见稿拟明确，允许一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分办理两次预售许可，且仓储、车位等部分可单独申请预售，但需一次性报价。

近两三年，随着共有产权房、限竞房等一批可满足“夹心层”住房需求的新房类型大量入市，关注新房的购房人越来越多。新房销售中，期房模式更为普遍。

这次调整的变化之一，是调整预售许可截止日期。征求意见稿提出，商品住房项目(含共有产权住房)预售许可截止日期调整为预售方案中确定的房屋交付日期，且应与预售合同中约定的房屋交付日期一致。如在预售方案确定的房屋交付日期前，商品住房项目已办理不动产第一次登记的，预售许可截止日期为不动产第一次 登记日期。

变化之二，是对预售许可规模的调整。征求意见稿提出，新申请办理预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内的可售住宅部分可以申请办理两次预售许可，但最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可;施工许可证批准范围内地上住宅已办理两次预售许可的，可售仓储、车位等部分可再办理一次预售许可。

值得注意的是，无论是允许分两次办理商品房预售许可，还是允许车位单独办理一次预售许可，都不是开发商借机涨价的理由。征求意见稿最后提出，项目在第一次办理预售许可时，就要一次性申报施工证范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格。同时，对此前已办理过预售许可的商品住房项目，一个施工许可证批准范围内仍有未办理预售的住房、仓储、车位等，满足预售条件的，可以再办理一次预售许可，但申报价格不得超过前期同品质产品价格。

“这也是为防止开发商借两次办理预售许可分批涨价。”上述负责人表示，尽管将预售许可从一次调整为两次，但调整后的要求仍然高于国家“商品房预售许可的最低规模不得小于栋，且不得分层、分单元预售”的相关规定。

“此次调整，是市住建委在坚持‘房住不炒’定位，落实城市调控主体责任，实现‘三稳’目标的基础上，对商品住房办理预售许可做出的优化措施。”北京市住建委相关负责人表示，此次征求意见稿主要优化的是预售证执行层面的一些具体规定，对办理预售许可的其他法定条件、进度要求、资金监管等申请“门槛”没有降低，房地产宏观调控政策没有改变、调控力度没有放松。

政策解读

预售许可截止日期同房屋交付日期

记者了解到，本市目前的规定是，商品住房预售许可截止日期是竣工之后4个月，预售证到期后，开发商不得再进行预售。如继续销售，就需要项目取得房屋初始登记即大产权证后，申请办理现房销售备案。

“根据调查，实践中，项目竣工到具备办理大产权证条件的时间平均在12个月到18个月。”首都经济贸易大学赵秀池教授谈到，这段销售的“空窗期”，购房人是无法办理网签手续的，但偶尔会有开发商“钻空子”。此次将预售许可的截止日期调整，不再根据竣工日期来定，而是和合同约定的房屋交付日期一致，一方面可有效延长预售期限，更便于购房人签约和企业组织销售;另一方面，可避免可能出现的“无期限”预售和“办证难”问题，也规避开发商在销售“空窗期”侵犯购房者合法权益的可能。

新建商品房可分两次申请预售证

目前本市对于新建商品房项目的预售许可规则是：一个施工证对应一个预售证。规模较大的项目，一个施工证范围内可能就有十几栋楼。比如，4月1日获批预售许可证的怀柔悦谷新城家园项目，一个预售证上就有10栋楼、1065套房源。“像这样一次给十几栋楼办理预售，一来会导致部分区域供应集中，二来也容易形成库存积压，造成开发商的资金压力。”在赵秀池看来，一次变两次，既有利于优化区域住房供应节奏，也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。而允许仓储、车位等可售部分单独办理预售，更灵活，也能更好维护购房人的合法权益。